Incentivos y buenas regulaciones

La cuestión de las viviendas vacías es un problema de alcance nacional que afecta a más de tres millones de viviendas en España -el 14,8% del parque inmobiliario-. En la ciudad de Madrid, la proporción de viviendas vacías es de 12,9%, cifra inferior a la media nacional y a la de las tres ciudades más grandes de España -Barcelona (13,3%), Sevilla (14,7%) y Valencia (17,5%)-. Desde esta perspectiva, una de las metas de cualquier política de vivienda debe consistir en intentar reducir esos porcentajes, buscando el modo de movilizar el parque de viviendas vacías para destinarlas al alquiler. Los instrumentos para ello consisten básicamente en regulaciones e incentivos, disponiéndose ya de un banco de experiencias y propuestas de los distintos gobiernos que permiten retratar las posiciones reales de los partidos y su eficiencia en la gestión.

El problema de las viviendas vacías puede abordarse, al menos parcialmente, desde una regulación normativa que, garantizando los derechos de propietarios y arrendatarios, sea capaz de agilizar los procedimientos de resolución de conflictos, fundamentalmente los referidos al impago de rentas y al desahucio. Esta labor es competencia exclusiva de la Administración Estatal y, en este sentido, cabe reseñar la Ley 23/2003 que modificó la Ley procedimental y la Ley de Arbitraje 60/2003, las cuales establecieron una mayor agilidad en la tramitación de estos procedimientos. Asimismo, en la legislatura 2000-2004 se avanzó en los incentivos fiscales al alquiler, introduciéndose para el arrendador la reducción del 50% de la renta recibida, o los incentivos en el impuesto de sociedades para los promotores que construyan viviendas destinadas al alquiler. La verdad es que en la legislatura actual, a pesar de haberse reeditado el viejo Ministerio de la Vivienda, poco se ha avanzado en materia regulativa, como tampoco se ha avanzado en gasto público estatal para vivienda -28 euros por habitante en 2007- frente al esfuerzo realizado por los gobiernos locales -en el caso del Ayuntamiento de Madrid 133 euros por habitante-. A mi juicio, una de las soluciones más relevante es la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo dicha reforma profundizar en las garantías de los derechos del arrendador.

Por otra parte, el único recurso utilizado por el Ministerio de Vivienda para tratar de sacar las viviendas vacías al mercado se ha mostrado absolutamente ineficiente. La Sociedad Pública de Alquiler, con una red de 470 establecimientos diseminados por todo el territorio nacional y más de 3.000 agentes colaboradores, ha sido incapaz de intervenir en este sector pues no ha conseguido gestionar más que unas 2.000 viviendas en toda España. El modelo implantado, basado en el arriendo al propietario, posterior subarriendo al inquilino por parte de la administración, unido al cobro de comisiones y gastos de gestión, ha demostrado en el tiempo que lleva funcionando que no ha logrado ningún resultado para el objetivo pretendido de aumentar la oferta de viviendas en alquiler o movilizar el parque de viviendas vacías. Vistas así las cosas, el Ministerio de la Vivienda debería hacer aquello que le es propio en el Estado de las autonomías, y que no hace -buenas regulaciones y financiar adecuadamente políticas de vivienda- dejando a los gobiernos locales aquello que saben hacer mejor, que es incentivar desde el conocimiento de la realidad local el alquiler de viviendas.

El Ayuntamiento de Madrid en diciembre del año 2004 puso en marcha la Agencia Municipal de Alquiler que en dos años de funcionamiento se encuentra gestionando un total de 3.922 viviendas; de ellas, el 34% llevaban vacías más de seis meses y el 35% más de un año, habiéndose alojado de este modo a 9.251 jóvenes menores de 35 años. El funcionamiento de la agencia se basa en el incentivo al propietario, a quien se le garantiza la renta, el estado de la vivienda, la mediación y resolución de conflictos durante la vida del arrendamiento, el desahucio en caso de impago, el recurso al arbitraje, la puesta en uso de la vivienda, la gestión personalizada y, sobre todo, el carácter gratuito de todos los servicios tanto para el inquilino como para el propietario. Este sistema, a diferencia del establecido por el Ministerio de la Vivienda, sí comienza a lograr influencia en la dinamización del alquiler ya que, por una parte, se están ocupando las viviendas vacías de nuestra ciudad y, por otra, contribuye a que se alquilen viviendas a unos precios inferiores a los de mercado pues la propia dinámica de la Agencia y las garantías ofrecidas al propietario, hacen que se rebaje como media un 21% el precio de la renta.

Frente a este modelo basado en el incentivo y en la eficacia de la intermediación pública en la gestión del alquiler, estamos asistiendo en los últimos meses a propuestas que van desde la creación de un impuesto que grave la propiedad de una "vivienda vacía", como pretende el ejecutivo vasco, pasando por la expropiación propuesta por el gobierno catalán y llegando incluso a la despenalización de la ocupación de la propiedad privada, y éste no es el camino. Por lo que respecta a la interposición de un gravamen, pretendido por algunos para las viviendas vacías, cuestión ésta que en su día estudiamos y descartamos, resulta evidente su ineficacia en la práctica. Incrementar el impuesto municipal que grava los bienes inmuebles en un 50% ninguna repercusión práctica va a tener, ya que el pago de incremento que supondría el impuesto, en modo alguno motivaría un cambio en el planteamiento del propietario para sacar su vivienda al mercado de alquiler.

Las otras propuestas de gravar directamente la propiedad resultarán ineficaces debido a la dificultad de definir qué es una vivienda vacía, planteándose problemas de aplicación. En cuanto al resto de propuestas, y considerando necesaria la intervención que la administración debe realizar para garantizar el acceso a la vivienda, en modo alguno puede justificarse la limitación del derecho constitucional de propiedad que tales medidas suponen.

Desde esta perspectiva, los instrumentos para movilizar el parque de viviendas vacías serían dos: incentivos y buenas regulaciones.

Pilar Martínez es concejal de Urbanismo, Vivienda e Infraestructuras del Ayuntamiento de Madrid.