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Reportaje:Los escándalos urbanísticos

Un arma ineficaz contra el 'pelotazo'

Valencia
Con la polémica urbanística al rojo vivo y una gestión del Consell lastrada por las denuncias y la censura europea, el consejero de Territorio y Vivienda, Esteban González Pons, ha irrumpido en el debate con esta propuesta: repartir las plusvalías generadas por una reclasificación de suelo rústico a urbanizable proporcionalmente entre los propietarios del terreno en los últimos 25 años. La iniciativa pretende castigar las reclasificaciones especulativas de modo que al promotor le compense más construir que vender sin haber puesto un ladrillo. Expertos en urbanismo, economía, juristas y arquitectos plantean numerosas dudas sobre la posibilidad de aplicar la medida y cuestionan o descartan que sea eficaz contra los pelotazos y para abaratar el precio del suelo.

El consejero de Territorio y Vivienda, Esteban González Pons, lanzó el lunes la propuesta de repartir las plusvalías que genera la reclasificación de un suelo entre los propietarios de los últimos 25 años, con la idea de que para el promotor sea más oneroso vender ese terreno que edificar. Una propuesta que rebota como órdago al Gobierno ahora que se debate en el Congreso la reforma de la Ley del Suelo, pero no presenta como enmienda. Expertos en urbanismo, economía, juristas y arquitectos exponen a través de las respuestas a tres preguntas (ver recuadro) sus dudas sobre el encaje legal de una medida que afectaría al derecho de propiedad, y cuestionan cuando no rechazan que sea la vía contra los pelotazos.

"En un sistema económico de libre mercado, como el nuestro, es el mercado el que acaba regulando los precios"

"Distribuir la plusvalía es tanto como sacralizar los pelotazos o decir que estos se van a producir"

- Paloma Taltavull, profesora de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante.

1. Hasta donde he entendido por la noticia, propone que, de haber plusvalía en la venta de terrenos, ésta se reparta entre los propietarios de los últimos 25 años. Esto implica que se reconoce que existe un proceso sucesivo de compra y venta de suelo que se genera desde el mismo momento en que un suelo tiene la sospecha de que va a formar parte de un nuevo plan. Si se reconoce el proceso que genera el desorbitado aumento en los precios, habría que actuar sobre él. Por otro lado, si se tiene en cuenta que algunas de estas transacciones no se registran -y la mayoría que son especulativas nunca se registran-, entonces el reparto de la plusvalía se haría entre el dueño antiguo y el nuevo. Pero hay mucha casuística en este ámbito. Imagínese alguien que compró hace 20 años (1986, ni asomo de especulación), y ahora vende sometido a la presión del proceso urbanístico, normalmente nada claro para un no experto: ¿el reparto sería para el que compra ahora, esta persona y el anterior propietario?... No tengo claro si esta norma puede ser contraria a los derechos de propiedad reconocidos por la Constitución.

2. Si se conoce el proceso del pelotazo lo que habría es que actuar en las fases en las que se considera que aparece el mismo, y no por encima del proceso... En cuanto a precios del suelo, son reflejo de los precios de los inmuebles. Son precios de largo plazo, por lo que no se pueden abaratar en un mercado libre, a no ser que se produzcan sucesos muy negativos para la economía que genere una deflación en las estructuras generalizada.

3. No soy jurista, soy economista, por lo que no tengo mucha idea sobre ello, salvo la sospecha de que no parece muy acorde con los derechos de propiedad.

- Gerardo Roger, arquitecto y profesor experto en urbanismo.

1. Es una idea inicial seguramente bienintencionada, pero escasamente elaborada. Para el problema que pretende atajar hay enfoques más adecuados y eficaces.

2. No. Creo que no evita que se generen pelotazos porque plantea, en principio, una especie de reprivatización retroactiva de las plusvalías que se generan, pero no intenta disminuirlas. No bajaría los precios. La forma más eficiente de atajar el problema es la propuesta de proyecto de Ley del Suelo que se tramita actualmente, que acota y racionaliza las plusvalías que genera la gestión urbanística. Plantea que se valore el suelo por lo que es, y no por las expectativas especulativas de lo que pueda ser.

3. Me pregunto qué título jurídico tienen los propietarios antiguos para participar en las plusvalías actuales. Por la misma regla de tres tendrían que participar en el IBI, o sea en las cargas. Va a tener un más que difícil encaje en el marco legal vigente.

- Juan Martínez Castillo Carpio, decano del Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana.

1. Querría presumir que es una respuesta a una actitud, y es que nadie pudiera comprar suelo barato escondiendo la realidad de que ya ha pactado a escondidas y en sintonía con los políticos para reclasificar de manera inmediata, engañando de esta manera al no sabedor de estas circunstancias, que es el vendedor. Si es así, tengo serias dudas de que la respuesta sea la adecuada. En definitiva, se trataría de hacer transparente y democrático el proceso urbanístico y esto creo que se hace de manera más fácil a través de instrumentos ya inventados o existentes, como son los planes generales, otros de iniciativa pública y desde luego con la participación ciudadana en su gestión.

2. No. Los pelotazos, con toda la carga negativa que tienen, se evitan con apuestas políticas a la casilla de la participación y la transparencia. El territorio, una vez urbanizado, ya se convierte en patrimonio de los ciudadanos y ellos deben ser parte fundamental en su gestación.

3. No soy jurista ni abogado, pero se me antoja como un proceso muy complejo y difícil para poderlo normar y tabular en sus vertientes indemnizatorias, registrales, fiscales, hereditarias etc. Si el proceso urbanístico fuese rápido, además de transparente y democrático, la percepción que distingue la normal y lícita actividad empresarial del pelotazo, con todas las connivencias y complicidades necesarias para que se dé, sería muy fácil de apreciar y a lo mejor de esta forma evitados. En cualquier caso, la propuesta es conceptualmente atractiva. No debemos criminalizar por sistema a los promotores y a estos siempre hay que prestarle la atención que merece.

- Jordi Palafox, catedrático de Historia e Instituciones Económicas de la Universitat de València.

1. Aun teniéndome por moderado, lo más suave que se me ocurre es que el conseller denota una torpeza notable en comprender las cosas. Si algo se reparte es porque previamente existe. Por tanto, suponiendo que fuera factible llevarla a la práctica -lo cual dudo-, nunca podría evitar los pelotazos: hipotéticamente aumentaría los beneficiarios de los mismos.

2. En ningún caso. El precio del suelo se abarata obligando a que quienes lo oligopolizan (de los que nunca se habla) lo pongan en el mercado. Para lo cual, como sucede en otros países, son imprescindibles desincentivos fiscales que eviten su aparcamiento y evitar, como sucede hoy en muchas zonas de la Comunidad Valenciana, el control absoluto de la oferta por un único agente. Lo demás es perder el tiempo.

3. No soy experto en Derecho, pero intentar descubrir el Mediterráneo en el siglo XIX se califica por sí solo. Si la propuesta pretende redefinir los derechos de propiedad es una necedad. Su encaje práctico no parece más factible. Localizar en la práctica a los propietarios de un cuarto de siglo puede aumentar todavía más la burocracia y el ingente gasto público de la Generalitat.

- Pablo Delgado, abogado y miembro de la sección de Urbanismo del Colegio de Abogados de Valencia.

1. Creo que está dentro de la dinámica política que abrió el conseller desde su nombramiento, y es una nueva aportación al debate urbanístico que está en los medios informativos y políticos, pero que dicho sea de paso no se corresponde con una verdadera preocupación social. La formulación en sí y el momento en el que se produce nos hace pensar en que la medida esté más orientada al debate político que a ser una solución práctica.

2. Se propone como freno indirecto a las reclasificaciones de suelo, y directo a la obtención de beneficios especulativos amparados en las modificaciones de planeamiento. En un sistema económico de libre mercado -como el nuestro- es el mercado el que acaba regulando los precios. Los excesos intervencionistas, pueden afectar a un sector productivo, que si bien ha vivido momentos dulces, cuando tiene pérdidas no las comparte con los propietarios del suelo en los últimos 25 años.

3. Posiblemente sea el encaje jurídico la principal dificultad del sistema propuesto, pues si bien en nuestro ordenamiento jurídico, en base al fin social de la propiedad, está disociada la propiedad inmueble del derecho al aprovechamiento lucrativo urbanístico (superando los límites del art. 348 del Código Civil), la propuesta parece afectar a la seguridad jurídica de los límites de la transmisibilidad de los bienes inmuebles, generando una carga real sobre el inmueble en beneficio del propietario vendedor y de aquellos de los que éste trae causa. Siendo que la generación de ese nuevo derecho real no puede ser de competencia autonómica (ni siquiera de las nuevas de recuperación del derecho civil valenciano del 49.2 del Estatuto).- Jaume Sendra, abogado y asesor de Abusos Urbanísticos NO.

1. Cabe dentro de la lucha y dialéctica política, no así desde un punto de vista riguroso, y ello es así porque si bien la Comunidad Valenciana tiene competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, en el reparto de plusvalías la Administración central tiene mucho que decir... ¿No tenemos bastantes conflictos?

2. La propuesta no va a producir un abaratamiento significativo y de especial relevancia del precio del suelo, y en menor medida, si ésta no va acompañada de otras medidas de carácter tributario que permitan revertir mediante la recaudación de impuestos al mercado inmobiliario, el importe obtenido (VPO, IVVSA, etc.). En definitiva, no deja de ser un parche al importante problema del costo del suelo, medida que por sí misma no resuelve el conflicto.

3. Parece un objetivo difícil de alcanzar, habría que conocer la fórmula que se pretende emplear o el instrumento, pero prima facie no parece que pueda resultar útil para el fin que se pretende.

- Alejandro Escribano, arquitecto urbanista.

1. Es una idea políticamente brillante, pero probablemente irrealizable en el marco urbanístico español. Distribuir la plusvalía es tanto como sacralizar los pelotazos o decir que se van a producir.

2. No reducirá el precio del suelo, sino que conforme se aumente el riesgo de desarrollo del suelo, con legislaciones restrictivas y amenazas sobre la rentabilidad de las operaciones, los operadores aumentarán la prima de riesgo y, por tanto, el precio final. Sí creo en políticas tendentes a obligar a mínimos de reserva de suelo para vivienda social.

3. No veo un posible encaje jurídico. ¿Cuál es el momento de la venta? ¿Cómo se mide el riesgo de la operación?

- Josep Sorribes, profesor de Economía Regional y Urbana de la Universitat de València

1. La propuesta me parece improcedente en tanto en cuanto existen mecanismos legales ya ensayados que permiten que la sociedad recupera una parte razonable de las plusvalías. Sería preferible una ordenación territorial sensata de ámbito supramunicipal, y el establecimiento claro y conciso de las obligaciones de cesión tanto de viales y equipamientos como de aprovechamiento urbanístico. Quien debe aprovecharse de las plusvalías generadas es el conjunto de la sociedad que las hace posibles y no los propietarios de los últimos 25 años. Una subida (a discutir) del porcentaje de cesión de aprovechamiento tendría efectos redistributivos mejores que la propuesta.

2. El precio del suelo es una renta de monopolio cuyo valor depende de lo que la demanda esté dispuesta a pagar. Ésta la configuran de hecho los promotores y una limitación del precio de venta se podría trasladar al del suelo si existiera un política de suelo activa. Podría desincentivar las reclasificaciones, pero no alteraría el precio del suelo.

3. Podría encajarse como modificación de la LUV pero dado que no parece necesaria ni conveniente, es un tema irrelevante.

PREGUNTAS PARA EL DEBATE

1. ¿Qué opina de la propuesta del consejero de Territorio?

2. ¿Cree que servirá para evitar los 'pelotazos' y abaratar el precio del suelo?

3. ¿Cuál sería su encaje jurídico?

* Este artículo apareció en la edición impresa del Miércoles, 15 de noviembre de 2006

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