El suelo y el auge inmobiliario

Algunas autonomías se han propuesto promover la construcción de viviendas protegidas que no salgan a un precio muy superior a los 90.000 euros. Tales viviendas existen en los propósitos de las cooperativas y de los promotores públicos, pero escasea el terreno donde construirlas y venderlas a dichos precios sin pérdidas. La cuestión del acceso a la vivienda conduce al precio del suelo. Desde el segundo trimestre de 1997 hasta el mismo periodo de 2006 los precios de las viviendas se han multiplicado en España por 2,7 veces (por más de tres veces en Baleares, Murcia y Andalucía). En el mismo periodo de tiempo los costes de la edificación (salarios, materiales) lo han hecho en un 30%.

Los aumentos del coste del suelo no han frenado precisamente la construcción residencial

El acceso a la vivienda resulta dramático en las grandes aglomeraciones urbanas

Los fuertes aumentos del precio del suelo y la supuesta escasez del mismo constituyen la queja habitual de promotores y profesionales del subsector inmobiliario. En realidad la escasez de oferta se refiere a los terrenos urbanizables, esto es, a los terrenos a construir puestos en oferta en el mercado, a la vista del espectacular aumento de la superficie de suelo calificado como urbanizable por los municipios.

Los aumentos del coste del suelo no han frenado precisamente la construcción residencial. En 2006 se pueden iniciar más de 800.000 nuevas viviendas. Se han construido 5,5 millones de viviendas en el periodo 1998-2006, volumen muy superior al de creación de hogares. El factor más relevante del aumento de la demanda y de los precios de la vivienda son las óptimas condiciones de financiación (los tipos de interés más bajos en 50 años, unos plazos medios de más de 25 años, un aumento evidente de la relación préstamo-valor).

El acceso a la vivienda en propiedad sigue beneficiándose de un trato fiscal favorable frente al alquiler, a nivel estatal. El ligero aumento de la proporción de hogares que viven en régimen de alquiler (el 10,5% de los hogares vivían en viviendas de alquiler en 2003) se debe a la presencia de inmigrantes y a la extraordinaria carestía de la vivienda. Resulta rigurosamente falso el anuncio de "no tire el dinero, compre".

El aumento del precio del suelo y de la vivienda ha expulsado a los hogares con menos recursos fuera de las aglomeraciones urbanas. La oferta tiene una potencia extraordinaria en las provincias castellanas limítrofes con Madrid. Esta evolución aumenta la distancia media respecto del núcleo urbano correspondiente y algo tiene que ver con los monstruos que se están creando en ciudades distantes.

El acceso a la vivienda resulta dramático en las grandes aglomeraciones urbanas en España. En la Comunidad de Madrid el salario medio supera al de Extremadura en un 47,5%, mientras que el precio de venta de la vivienda en Madrid supera al de Extremadura en un 210%.

El aumento de los precios del suelo "espanta" la construcción de nuevas viviendas protegidas, que sólo es posible si los ayuntamientos ceden suelo a los promotores a coste razonable. La realidad de la retención de suelo por los propietarios de terrenos revela que el mercado, dejado a su aire, no genera una oferta suficiente. El mercado como mecanismo de asignación de recursos nunca ha funcionado de forma adecuada en materia de suelo y de vivienda, por el monopolio de oferta que ejercen los dueños del mismo.

Los planes de urbanismo locales han dejado de ser vinculantes, a la vista de la extremada rapidez de modificación de los mismos. Modificar un plan de urbanismo local y recalificar terrenos es ahora un deporte corriente en España. El precio de las viviendas aumenta por el dinamismo de la demanda. Las óptimas condiciones de financiación facilitan las compras de vivienda para uso y para activo. El precio del suelo refleja las expectativas de los precios de venta de las viviendas.

Los compradores-inversores sitúan los precios de las viviendas en unos niveles astronómicos respecto de los salarios de los jóvenes hogares. La vivienda se hace inaccesible justo cuando se baten récords anuales de iniciaciones y de terminaciones de la misma. La proporción de viviendas no destinadas a residencias habituales (secundarias y vacías) debe superar en 2006 el 35% del stock de viviendas en España.

En este contexto es conveniente que salga adelante el proyecto de Ley de Suelo del Ministerio de Vivienda. Se trata de intentar reducir el componente especulativo que al precio del suelo aporta el criterio de valoración del suelo en función de las expectativas urbanísticas y no de su uso efectivo, que es una pesada herencia de la etapa Cascos (1998 y 2000). Asimismo, dicho proyecto eleva de nivel la obligación de destinar nuevo suelo urbanizable a la construcción de viviendas protegidas o equivalentes, condición necesaria para el aumento de la nueva oferta de este tipo de viviendas.

Julio Rodríguez López es economista.