Constructoras en alza

La revalorización del precio del suelo urbano en Japón a lo largo de 2005, el primer aumento que se ha podido registrar durante los últimos 15 años, se debe al incremento de las migraciones de población rural hacia las grandes ciudades y a la recuperación sostenida de la economía. La reactivación económica japonesa se dirige hacia la mayor expansión en el país, la segunda economía del mundo y la segunda de Asia, desde el final de la Segunda Guerra Mundial, según aseveran numerosos expertos.

Japón vive una creciente demanda de apartamentos y de un voraz interés por oficinas y locales comerciales por parte de los inversores

Esa mejora en la evolución de la economía japonesa es el resultado de una mayor inversión de capital, que ha llevado a una creciente demanda de apartamentos, por los consumidores, y de un voraz interés en oficinas y locales comerciales, por los inversores, pero también a la fuerte extensión de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, en inglés).

Las propiedades de esos fondos subieron en 2005 a 3,4 billones de yenes (23,5 millones de dólares) y, de ellas, el 65 % correspondieron a Tokio.

Esos datos, revelados en la última estadística anual elaborada por el Ministerio de Infraestructura y Transporte -que analizó el valor del metro cuadrado en 31.230 terrenos en todo el país entre enero y junio de 2005-, evidencian la pronta salida de la deflación de activos que sufre Japón, con una economía que había estado estancada desde los estallidos tanto de la burbuja inmobiliaria como de la burbuja de activos a principios de los años noventa.

Ambos procesos especulativos hicieron caer bruscamente los precios en Japón, donde el índice de valor del suelo comercial en 2005 sólo llegó a sumar 30 puntos en relación con los 100 puntos que alcanzaron en 1991.

Así se señala en el informe ministerial, que sirve para medir las transacciones de terrenos públicos y privados, y para calcular los impuestos sobre propiedades y herencias en el ejercicio fiscal nipón, que se inició el pasado primero de abril.

La política crediticia ultra laxa que había mantenido desde marzo de 2001 hasta el pasado 9 de marzo el Banco de Japón (la entidad emisora) ha contribuido a que el declive de los precios del suelo llegara a su nivel más bajo, según los analistas.

A medida que los precios del suelo han comenzado a remontar, más compañías han vendido acciones de fondos REIT y así en 2005 hubo 12 nuevos fondos de inversión inmobiliaria, cifra muy superior al de 4 del año anterior.

Los precios del suelo en las zonas comerciales en todo Japón sólo ascendieron, de media, la mitad de lo que lo hicieron en 1991. El precio del suelo en las zonas comerciales y residenciales subió en las tres mayores áreas urbanas del archipiélago nipón en 2005 y así en Tokio, el mayor mercado de oficinas del mundo por contar con 256 millones de metros cuadrados -según la Asociación de Titulación Inmobiliaria- fue de un 1%, en Osaka de un 0,8% y en Nagoya de un 0,9%.

Además de en Tokio, Osaka y Nagoya, también hubo escaladas del valor del suelo en la ciudad de Sapporo, en la que el precio del terreno comercial subió en un 2,1%, y el residencial, en un 0,1%, con lo que fueron las primeras escaladas en la última década y media. En las ciudades de Sendai, Hiroshima y Fukuoka se produjeron similares incrementos del valor del suelo.

En los próximos tres años, "la construcción va a ser mínima, por lo que los alquileres pueden aumentar aún más, aunque no creo que alcancen las cotas de la era de la burbuja inmobiliaria", asegura Toshio Nagashima, director y vicepresidente ejecutivo de Mitsubishi Estate, el segundo promotor inmobiliario nipón tras Mitsui Fudosan.

De todo ello ha resultado que Tokio sea ya la segunda ciudad más cara del mundo, tras Londres, en alquileres de oficinas, según Mitsubishi Estate.

En la capital japonesa, los alquileres de oficinas y locales comerciales crecieron un 62% en 2005 respecto al año anterior, frente al 4,1% de los de Londres.

Los precios más altos

Un total de diez zonas residenciales de Tokio fueron las que tuvieron los precios más altos en 2005 y se dividieron entre los céntricos distritos de Minato y Shibuya, área esta última en la que se registró la mayor revalorización del suelo comercial, que experimentó una subida de un 11,1% en lo que fue su cuarto incremento anual seguido, según el ministerio. Pese a esas cifras optimistas, en todo el archipiélago nipón los precios del suelo residencial y comercial disminuyeron de media un 2,7%, en cada caso y respecto a 2004, sumando así 15 años consecutivos de caída.

El ministro portavoz del Gobierno, Shinzo Abe, rechaza que se esté creando una nueva burbuja especulativa, en coincidencia con el diario económico japonés Nihon Keizai, que niega que la revalorización del suelo surja de la especulación, pese a lo cual insta a las autoridades a seguir de cerca esta situación.

Abe recuerda que "los precios subieron en algunas partes del país, pero, en general siguen una tendencia descendente, mientras que la deflación de los activos inmobiliarios no ha concluido todavía".

Japón no está sólo en esta situación, puesto que Hong Kong y Singapur destacan también por los altos precios de sus suelos, hecho que resta competitividad a su economía en la región, advierten los expertos.