Un primer análisis sobre la LUV

La nueva Ley Urbanística Valenciana (LUV) nace en un momento especialmente importante para el urbanismo de la Comunidad Valenciana, tras las polémicas del año 2005 originadas por las intervenciones y dictámenes de los organismos comunitarios y el Parlamento Europeo, polémicas que han causado un grave daño a la imagen exterior de nuestra Comunidad y a un sector que, guste o no reconocerlo, representa, de modo directo o indirecto, más de una cuarta parte de nuestro PIB. Este ambiente polémico originado por las malas prácticas en la aplicación de una ley demasiado genérica unido a decisiones municipales discutibles (pero que podían ser corregibles en el nivel autonómico) han formado un malestar generalizado hacia cualquier nuevo desarrollo urbanístico, muchas veces injustificado y que no refleja, en absoluto, la realidad de un sector hiper-regulado y sujeto a severos controles, que para sus inversiones se atiene (porque no puede hacer otra cosa) a lo que la administración en sus diferentes niveles aprueba.

De hecho, cualquier conocedor de la práctica profesional del urbanismo en nuestra Comunidad sabe que la mayoría de los programas de reclasificación de suelo presentados y que han creado una verdadera alarma social, no tienen ninguna posibilidad real de ser aprobados con la simple aplicación de la normativa hoy vigente, normativa que la nueva LUV endurece notablemente. Y ello, sobre todo, porque responden a modelos no sostenibles de uso del territorio, no tienen en cuenta la actual normativa de protección del paisaje o, simplemente, representan modelos urbanísticos y diseños urbanos sin la mínima calidad exigible. Por no hablar de carencias documentales flagrantes.

En este contexto, la nueva LUV representa un cambio notabilísimo de abordar la gestión urbanística. El modelo elegido, coherente con la posición de la Comisión Europea, pone el acento en la iniciativa pública de los procesos de transformación de suelo y en la estricta observancia de las reglas de contratación pública, pero manteniendo la figura, ciertamente muy modificada, del Agente Urbanizador y su proceso concursal de selección.

Los nuevos desarrollos de suelo requerirán un preceptivo concurso convocado por la administración con bases previas y máxima publicidad y las obras de urbanización tendrán que ser objeto de licitación posterior por el urbanizador para garantizar un precio de mercado de las mismas. En conjunto, el sistema en materia de gestión representa un cambio de rumbo muy considerable respecto de la LRAU, diseñando un modelo mucho más intervencionista y regulado.

Coherentemente con ello, el planeamiento urbanístico sufre cambios importantes. De una parte se incrementan las exigencias de calidad y contenido de los planes y, con la creación del Documento de Justificación de la Integración Territorial se exige, en la práctica, que un "casi" Plan General acompañe a todo Plan Parcial que reclasifique suelo no urbanizable. Por otra parte, la creación de la Cédula Territorial de Urbanización tiene como evidente objetivo establecer un filtro previo de los planes que propongan modificaciones de Plan General. Es, simplemente, el fin de los programas para reclasificar suelo presentados en notaría, con un ayuntamiento que se enteraba, a veces por los periódicos, de los millones de metros que alguien proponía reclasificar en urbanizables en su término municipal.

Aunque ello no ocurría así, en general, más que en programas sin empresas solventes detrás, lo cierto es que la imagen que se había llegado a crear era así de anómala. Pues bien, para bien o para mal (y confiemos que para bien) esto se ha terminado con la LUV.

Dos reflexiones finales. De una parte, la LUV ha tenido la sensatez de no modificar conceptos básicos, figuras de planeamiento y definiciones que funcionaban correctamente en la legislación anterior, lo que agradecerán los profesionales y empresas que la deben manejar y garantiza una transición suave a la nueva ley. De otra parte, debe afirmarse que estamos ante una ley de gran complejidad técnica, muy exigente para los operadores privados y que responde en líneas generales de modo acertado a los retos del urbanismo valenciano de hoy. Confiemos que el desarrollo reglamentario en marcha en este momento contribuya a esclarecer aspectos aún difíciles de aplicar de la nueva ley y ayude a su puesta en práctica rápida. El urbanismo es una actividad de extraordinaria importancia económica en la Comunidad Valenciana y las empresas sólidas y solventes que promueven suelo son las primeras interesadas en no destruir un territorio que representa su porvenir empresarial. Ahora bien, ninguna ley puede por sí sola, garantizar un buen urbanismo y, especialmente, un urbanismo de calidad, respetuoso con el paisaje y el medio ambiente y que produzca los modernos espacios urbanizados que la Comunidad Valenciana necesita para su desarrollo económico y social. En este contexto, la LUV establece los principios de rigor, control público y calidad que pueden hacerlo posible, culminando una tarea legislativa de un enorme calado que, bajo el impulso de la actual Consejería de Territorio, ha renovado por completo el marco legislativo del urbanismo valenciano. Ahora son los diferentes actores, municipios, empresas y profesionales, los que deben estar a la altura de los retos que el urbanismo de nuestra comunidad tiene planteados.

Alejandro Escribano es Arquitecto Urbanista