Casas por los aires

La atención se ha desviado del enorme déficit comercial estadounidense a sus emergentes mercados inmobiliarios. El auge de la vivienda en Estados Unidos se debe, en primer lugar, a los bajos tipos de interés, que acrecientan la capacidad de pago y, por consiguiente, fomentan la demanda. Con el aumento de la demanda y una oferta fija de vivienda -al menos a corto plazo- los precios suben.

Antes de que se generalizara la propiedad de automóviles, el precio de los terrenos dependía de su ubicación, y la proximidad al centro de la ciudad o a una estación local de ferrocarril comportaba una prima. Ahora que la grave congestión disminuye la velocidad del tráfico en las grandes ciudades, la pendiente del terreno en el precio de la vivienda vuelve a ser pronunciada.

Si los tipos suben demasiado, la caída del valor de la vivienda provocará ejecuciones hipotecarias masivas y el hundimiento del consumo

Estos dos factores -unos tipos hipotecarios bajos y el hecho de que el campo se haya llenado tanto que nuestros coches ya no marginan el coste de la ubicación- explican en buena medida la subida del precio de la vivienda. Pero no por completo.

Existe también una burbuja llena de gente con dinero que adquiere más casas porque piensa que el precio de la vivienda va a seguir subiendo, y gente sin dinero que compra casas de 300.000 euros en barrios menos solicitados, sin pagar entrada y con tipos de interés variables.

La demanda de ambos grupos es efímera por definición. Cuando el primero descubra que los precios de la vivienda no siempre suben, se deshará de sus propiedades. Cuando el segundo descubra que los tipos de interés no siempre se mantienen bajos, muchos no podrán afrontar el aumento de la hipoteca, e igualmente intentarán deshacerse de sus propiedades.

El fin de la burbuja inmobiliaria estadounidense quizá no salga mal. Si lo hace, será debido a un drástico aumento de los tipos de interés. En el momento en que los inversores reconozcan que el dólar está sobrevalorado y que es probable que sufran pérdidas cuando vuelva a su valor esencial, podrían empezar a vender los bonos del Tesoro, los bonos empresariales y los títulos con garantía hipotecaria. A medida que caiga el precio de estos activos, aumentará su rendimiento. En algún momento, el rendimiento de los bonos y de las hipotecas será suficientemente alto como para que el apetito de los inversores por la rentabilidad compense el temor que sienten a la devaluación del tipo de cambio.

Este factor debería haber hecho subir los tipos de interés estadounidenses hace tres años. Por ahora no ha sido así. ¿Significa esto que los mercados financieros mundiales aún podrían verse golpeados por un huracán? Sí. O podría significar también que el modelo básico establecido por los economistas para la economía internacional -en especial la suposición de que la "paridad de intereses descubierta", que sostiene que los ingresos por intereses extranjeros expresados en moneda nacional deberían igualar al tipo de interés de cada país- es erróneo.

El segundo factor que podría hacer subir drásticamente los intereses estadounidenses no es el temor al futuro descenso del dólar, sino los descensos pasados. Estados Unidos importa el equivalente al 16% de su PIB. Una caída del 40% en el valor del dólar -de la que la mitad se transfiere a un aumento del precio de las importaciones en dólares- supone un aumento del 3,2% en el nivel general de precios. Es probable que la Reserva Federal, decidida a mantener la estabilidad de los precios, aumente los tipos de interés en lugar de permitir que la inflación anual salte del 3% al 6%.

Si los tipos de interés suben demasiado, la caída del valor de la vivienda provocará ejecuciones hipotecarias masivas y un hundimiento del gasto en el consumo. Esto provocaría una depresión, no sólo en Estados Unidos, sino también en Asia y probablemente en Europa.

Si los tipos de interés no suben lo suficiente, el valor del dólar entrará en una espiral descendente y la inflación estadounidense en una espiral ascendente como ocurrió en la década de 1970, lo cual allanará el terreno para medidas tan dolorosas como las impuestas por el presidente de la Reserva Federal Paul Volcker.

J. Bradfod DeLong, catedrático de economía en la Universidad de California en Berkeley, fue secretario adjunto del Tesoro durante el Gobierno de Clinton. @ Project Syndicate, 2005