El precio de la vivienda en la capital se ha duplicado en el último cuatrienio

El índice de precios al consumo (IPC) subió entre los años 2000 y 2004 un 11%, porcentaje que ha servido para incrementar en igual medida los sueldos de la mayoría de los madrileños. Sin embargo, el precio de la vivienda en la capital, según señala un informe de la consultora Grupo i, se ha elevado un 106,5% de media en el mismo periodo, mientras que en los pueblos cercanos a la capital lo ha hecho en un 60,2%. Para este año, con un IPC previsto que rondará el 3,3%, la subida media de los precios de la vivienda nueva se estima cercana al 13%.

Según el informe Mercado inmobiliario de suelo de la Comunidad de Madrid 2005, hecho público ayer por la consultora Grupo i, el precio de la vivienda en la ciudad de Madrid aumentó el año pasado un 21,9%, hasta los 3.603 euros por metro cuadrado. Pero además, en los últimos cuatro años -entre 2000 y 2004- el precio de la vivienda se incrementó en la capital una media del 106,5%, es decir, más del doble.

El suelo es uno de los factores que más han influido en esta espectacular subida: aumentó su precio un 19,2% en 2004, alcanzando los 1.534 euros de media el metro cuadrado; unos datos que, comparados con 2000, suponen una subida del 92,9%.Para el año 2005, Grupo i estima un incremento medio del precio del suelo en torno al 10%, que se verá acompañado por una subida en el precio de la vivienda que oscilará entre el 11% y el 13%.

En los municipios próximos a Madrid, el precio de la vivienda experimentó en 2004 un crecimiento del 14,7% (2.475 euros cada metro cuadrado), lo que significa una subida del 60,2% desde 2000. En estas áreas metropolitanas, según las estimaciones de Grupo i, los pisos costarán entre un 13% y un 15% más cuando acabe este año.

En los 11 primeros meses del año pasado se visaron en la Comunidad 61.117 viviendas, lo que significa que la construcción de pisos se redujo un 9,7% frente a 2003, dato que deja entrever "una ligera ralentización del ritmo de producción inmobiliaria residencial".

De hecho, según las previsiones de la consultora, entre 2005 y 2009 sólo saldrán al mercado 89.000 nuevas viviendas en el término municipal de Madrid y 144.300 en el área de influencia. Los peores años serán 2006 y 2007, cuando sólo se prevé construir unas 8.000 viviendas cada año. De todas formas, y debido al aumento de la población, la demanda se mantiene en torno a las 50.000 o 55.000 viviendas al año, sin contar las 40.000 familias que no pueden acceder a vivienda de precio libre en la Comunidad, porque los pisos alcanzan sumas imposibles.

Más pequeños y caros

A causa de esta mayor demanda y menor número de pisos construidos, los promotores "están reduciendo el tamaño y número de dormitorios para adaptarse a la demanda y rentabilizar [así] su inversión". Si las viviendas tuviesen las medidas habituales, los precios serían todavía mayores y se venderían aún menos pisos.

Los madrileños, según el estudio, siguen siendo reacios al alquiler. La demanda de arrendamiento se estima en torno a las 9.000 viviendas anuales, es decir, en torno al 8,57% del total, mientras la oferta representa entre un 12,5% y un 14%. "Su promoción", indica el informe, "puede ayudar a satisfacer la demanda del segmento de población más joven".

El suelo, además, está disminuyendo su importancia a la hora de establecer los precios de las viviendas. De hecho, en los últimos dos años el suelo ha disminuido su protagonismo en el reparto de costes de las diferentes partidas necesarias para la construcción de una vivienda en Madrid. En el año 2004, la adquisición de suelo representaba un 63,7% de los costes totales, frente a un 64,7% en 2003 y un 68,1% en 2002. En los años anteriores, el peso del coste del suelo sobre el precio final de una vivienda había aumentado desde aproximadamente un 40% en el año 1998 hasta el máximo del 68,1% de 2002.

Ese año, el elevado coste del suelo respecto al precio final de la vivienda provocó que el margen bruto de los promotores fuera negativo. En 2004, sin embargo, dicho margen ha podido recuperarse hasta el 6,1%, según el Grupo i.

Actualmente en la región el 65,34% del suelo es no urbanizable, el 8,6% es urbano, el 4,16% es urbano sectorizado (ya proyectado), el 4,41% está ocupado por redes públicas y el 17,49% es urbanizable no comprometido para futuros desarrollos.