Metrovacesa crece y busca adquirir otro grupo en Europa

Metrovacesa, que se ha instalado desde hace meses en las alturas de la Bolsa y que ha anticipado a la CNMV que va a cerrar las cuentas del pasado ejercicio con un incremento de su beneficio neto del 13% y de su cifra de negocio del 19%, ha dado por superada la digestión de la fusionada Bami y adelanta que quiere cerrar en el primer semestre la adquisición de una inmobiliaria en Francia o Bélgica que valga como mínimo mil millones de euros.

El objetivo por motivos fiscales es entrar en grupos patrimonialistas, de mediano tamaño y que coticen en Bolsa, de Francia, Bélgica u Holanda

Joaquín Rivero, y sus socios de referencia en el consejo de administración de la primera inmobiliaria española, están felices y la prueba es que no han dejado de incrementar sus participaciones en el grupo en los últimos meses. Metrovacesa, tras su azaroso asalto desde Bami y la fusión final de ambas compañías en 2003, va como una moto en su negocio inmobiliario, en sus resultados y en los mercados de renta variable. La acción se ha revalorizado desde hace dos años en torno a un 110%, el doble que el Ibex 35, y un 39% en 2004. Su capitalización bursátil, por otra parte, ronda los 2.700 millones y ha superado el objetivo adelantado por Rivero a raíz de la fusión.

El grupo, que en los próximos días hará publicos los resultados de cierre del último ejercicio, ha adelantado que prevé un beneficio neto de unos 230 millones de euros, lo que supone elevar en un 13% el obtenido en 2003, y una facturación de 845 millones de euros, un 19% más que el pasado ejercicio. La deuda de la compañía se situará probablemente en torno a los 2.150-2.200 millones de euros, que equivalen al 40% del valor de los activos inmobiliarios (unos cuatro o cinto puntos porcentales menos que los que registraba a finales de septiembre).

Ante la desaceleración del crecimiento del mercado de la vivienda en España Metrovacesa, que prevé para 2005 un incremento de precios de entre el 7% y el 15%, ha acelerado un cambio de estrategia en sus negocios. El grupo, que prevé invertir 3.350 millones de euros hasta 2008, va a destinar un 67% de esta partida (2.250 millones) a la adquisición de activos para alquiler, y sólo el 33% restante (1.100 millones) a promoción. Es decir, Metrovacesa quiere ser una sociedad más patrimonial (alquiler de pisos, oficinas, centros comerciales...) que promocional (venta de viviendas y de suelo).

Con este plan estrategico, Metrovacesa confía en obtener un incremento medio del beneficio neto de entre el 8% y el 10% anual hasta 2008 y en elevar su facturación hasta situarla en ese año en los 1.000 millones de euros.

Rivero dio por cerrada hace meses la digestión de Bami y ya ha anunciado que tiene ojeadores en Europa y la chequera dispuesta para adquirir alguna inmobiliaria fuera de nuestras fronteras.

"Nuestra compañía es una historia de crecimiento y ahora buscamos nuevas oportunidades para poder crecer", ha dicho Rivero y pocos dudan, a la vista de su trayectoria empresarial, que llevará a cabo su propósito. No hay que olvidar que Rivero entró hace ocho años en una inmobiliaria en pérdidas, Bami, y a base de gestión y de sucesivas compras de competidores, en muchos casos de mayor tamaño (Zabálburu, Inmopark 92 o Jaureguizahar), pudo afrontar con éxito en 2003 la compra y toma de control de Metrovacesa.

Rivero aprovechó la celebración del salón inmobiliario de Barcelona, en septiembre, para dar a conocer el proyecto más ambicioso que acometerá en 2005: la incorporación de una inmobiliaria europea. Un equipo de expertos de Metrovacesa ha identificado ya algunas oportunidades de adquisición y el grupo esperar poder cerrar la compra en el primer semestre. Las compañías objetivo son inmobiliarias patrimonialistas, de una cierta dimensión (una inversión mínima de 1.000 millones), que coticen en Bolsa, y que estén radicadas en principio en Francia, Bélgica u Holanda.

Un punto de rentabilidad

La elección de estos crieterios y de estos países, explican en Metrovacesa, responde a motivos fiscales. "En varios países europeos, las compañías inmobiliarias que cumplan unos determinados criterios tienen la ventaja fiscal de no pagar impuestos ni en sus resultados ordinarios ni tampoco por plusvalía de venta de activos. Las condiciones para ser considerado un REIT ("Real Estate Investment Trust") varían según el país", pero en general "se trata de compañías dedicadas únicamente al negocio patrimonialista" (alquileres) que deben "repartir como dividendos un elevado porcentaje de sus beneficios (entre el 75% y el 85%)". Este tratamiento fiscal mejora aproximadamente en un punto porcentual la rentabilidad obtenida con las normas españolas sobre los ingresos por alquiler.

Metrovacesa no ha dado detalles sobre la financiación de esta operación, pero Rivero si ha dicho que "se hará sin aumentar el endeudamiento actual". Es probable, por tanto, que recurra a la financiación bancaria si la venta de activos estratégicos, que le está produciendo mucha liquidez en los últimos meses, no es suficiente.

Estos resultados, esta estrategia y la prioridad fijada por Metrovacesa de cuidar al accionista explican su carrera alcista en Bolsa. Así, en 2004, han tenido sus títulos una rentabilidad cercana al 3%, a lo que hay que añadir dos ampliaciones de capital liberadas, de una acción por cada veinte, en marzo y septiembre.