Una pensión gracias a la casa

La venta de la casa a cambio de percibir una pensión vitalicia y poder seguir habitándola ha tenido poco éxito en España. Las aseguradoras españolas empezaron a comercializar este producto a comienzos de los noventa, pero existe una gran reticencia por parte de los vendedores a privar a los herederos de ese bien. Sin embargo, el boom inmobiliario de los últimos años ha incrementado esas rentas que pueden ayudar a los ancianos a completar su exigua pensión.

El valor del inmueble, la edad del propietario y el sexo sirven para el cálculo de la renta vitalicia. También se descuenta el uso de la vivienda

El producto de la renta vitalicia por la vivienda se importó en España a principios de los noventa desde Francia y Reino Unido donde cuenta con una gran tradición. Se trata de un seguro que, por tanto, comercializan las aseguradoras. Su comprensión es sencilla, ya que el propietario -normalmente con edad superior a 70 años- vende a la aseguradora su piso y se garantiza a cambio una renta vitalicia, mientras sigue disfrutando de su vivienda. Cuando muera el propietario o su cónyuge si el piso es propiedad de ambos pasa a disposición de la aseguradora. También es frecuente que este tipo de operaciones se realice entre particulares.

Para el vendedor, el atractivo reside en poder seguir viviendo en su casa y obtener unas rentas que completen su pensión. Está, pues, especialmente indicado para los ancianos a los que les cuesta llegar a fin de mes o que desean contar con un mejor nivel de vida que el que les proporciona su pensión. Además, este tipo de seguro tiene un excelente trato fiscal frente a otros productos de jubilación, como puedan ser los planes de pensiones. "El tratamiento fiscal de las rentas vitalicias es muy atractivo por cuanto estos pagos están exentos en un 80% en el impuesto de la renta (IRPF), siempre que el titular tenga más de 70 años", explican desde una aseguradora. "Por el contrario, las cantidades percibidas en un plan de pensiones se consideran rentas del trabajo y entran todas en el IRPF".

Menos gastos

Otra de las ventajas es que vendedor ve reducidos sus gastos sobre la vivienda en la que residirá hasta que fallezca. La aseguradora o el particular se hacen cargo de todos los gastos de compraventa de la vivienda (impuestos estatales y municipales, registros, notaría), así como del pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) porque el piso ya es suyo, y también de las derramas que se produzcan en la comunidad de propietarios, al considerarse que estas mejoras repercutirán favorablemente en él cuando disfrute de la vivienda.

El vendedor únicamente abonará el recibo normal de la comunidad de propietarios. Ahora bien, todos estos aspectos se pueden pactar. No existe una legislación completa que abarque esta figura, que está a caballo entre el seguro y la compraventa inmobiliaria. Lo habitual es este tipo de acuerdo, aunque también es posible que la aseguradora o el particular se hagan cargo de la totalidad de gastos.

Pese a las ventajas para el vendedor, el producto no ha tenido éxito en España. La razón se encuentra, sobre todo, si existen herederos. La vivienda es, normalmente, el único legado que dejan los padres a sus hijos y cuesta mucho desprenderse de la propiedad. Éste es el aspecto que destacan los expertos consultados. Así, actualmente este tipo de seguro podría calificarse de minoritario e, incluso, algunas entidades lo han dejado de comercializar ante el escaso interés de los vendedores.

El BBVA, que fue uno de los pioneros en la implantación de este tipo de operaciones, continúa comercializando su seguro vivienda pensión, según explican desde la entidad. "Se trata de un producto minoritario y que para el comprador tiene unas rentabilidades ajustadas. Nosotros buscamos, sobre todo viviendas que se encuentren en capitales de provincia y nuestro producto va orientado a personas de más de 70 años", comentan.

Pero el boom inmobiliario puede traer nuevos bríos y salvar las reticencias de los vendedores con unas rentas mucho más jugosas. Esta misma semana, el Instituto Nacional de Estadística publicaba que la vivienda subió 18 veces más que el poder adquisitivo en los últimos cinco años. Un dato revelador para este tipo de producto por cuanto la tasación de la vivienda es uno de los elementos clave para calcular la renta vitalicia que percibirá el vendedor. Además de la tasación, los otros elementos son la edad del vendedor y su sexo, a sabiendas de que las mujeres cuentan con una mayor esperanza de vida que los hombres.

Pues bien, para calcular la renta se toman en cuenta tasación del inmueble -con las importantes subidas registradas en los últimos años-, la edad y el sexo. También se recogen otras consideraciones. Como el comprador adquiere la vivienda, el vendedor pasa a pagar un teórico alquiler que se denomina como Valoración de Uso y Habitación. El comprador no puede disponer del inmueble y, por tanto, deberá descontar ese lucro cesante para abonar la renta vitalicia. En 1994 se publicaron unos módulos sobre ese derecho de uso y habitación que no han sido actualizados. Por ejemplo, un hombre de 70 años con un piso valorado en 20 millones de las antiguas pesetas (120.000 euros) vería valorado su inmueble en 10,7 millones (60.400 euros), después de descontar el derecho de uso y habitación, desconociendo, lógicamente, los años durante los cuales ocupará su vivienda. Por último, se deben descontar los gastos de la compra y los de mantenimiento, así como las posibles derramas en el pago del recibo de la comunidad de propietarios.

Fallecimiento

Con todos estos elementos se establece la renta vitalicia que percibirá el vendedor de su vivienda. Existe una variable fundamental como es el momento del fallecimiento del vendedor o de su cónyuge en caso de que el piso sea de ambos. Aquí está el riesgo que asume la aseguradora (además de la variación en los gastos o aquellos imprevistos que se puedan producir) y, por tanto, el beneficio que obtenga con la operación.

Un experto indicaba, como ejemplo extremo, que en Italia vive una mujer de 115 años que constituyó un seguro de renta vitalicia con 70 años. Un caso curioso que, sin lugar a dudas, no habrá ayudado a engordar la cuenta de resultados de la aseguradora. Estas situaciones se compensan con otros y, por eso, se utilizan unas medias que responden a la esperanza de vida de hombres y mujeres.