El BBVA pronostica un fuerte crecimiento de la vivienda en alquiler para los próximos años

Los altos precios alcanzados por los inmuebles, la baja inflación, los tipos al alza y el interés de muchos inversores por diversificar su cartera son, para el Servicio de Estudios del BBVA, las condiciones óptimas para que crezca el alquiler -representa sólo el 10% del parque de viviendas- en los próximos años. El banco aconseja al Gobierno que mejore la seguridad jurídica, favoreciendo así una caída de los precios y también un cambio en la fiscalidad para evitar el sesgo actual que favorece la compra. Unas peticiones que se producen tras aprobar el Gobierno en julio el plan de choque de la vivienda.

"Las perspectivas para los próximos años configuran un entorno teóricamente propicio para el alquiler", apuntan los expertos del BBVA en su estudio sobre la vivienda de alquiler. Son múltiples los argumentos que ofrecen para mantener esta tesis. En primer lugar destaca la menor estabilidad y tamaño de los hogares actuales y la movilidad laboral, que inciden en una mayor demanda potencial del alquiler. También, la baja inflación, los precios elevados de la vivienda tras el alza histórica de los últimos años y los tipos de interés, cuyo recorrido se prevé al alza y que deberían favorecer también a la demanda de viviendas en alquiler. A todo ello hay que añadir que la baja rentabilidad de la deuda pública puede suponer un aliciente para la oferta de la inversión en vivienda para alquilar, indica el estudio.

Este trabajo se ha publicado después de que el Gobierno aprobase en julio el plan de choque de la vivienda. Este plan contempla que el inquilino menor de 35 años y con unos ingresos ponderados inferiores a 15.792 euros al año podrá recibir una ayuda máxima del 40% de la renta anual, con un techo de 2.880 euros. Además, el Gobierno otorgará al propietario de una vivienda vacía ayudas de hasta 6.000 euros destinadas a cubrir los gastos de conservación y por la suscripción de seguros.

Pero para aprovechar esta coyuntura favorable al alquiler en los próximos años, los analistas de BBVA hacen dos recomendaciones al Gobierno. Así, consideran que "una mayor garantía en el cobro de la renta de alquiler permitiría reducir el precio de los alquileres en el mercado al recortar la prima de riesgo frente a otras inversiones".

También abordan el polémico tema de la fiscalidad de la vivienda, después de que desde el nuevo Gobierno se haya considerado recortar el actual sistema de desgravación en la compra. Los expertos de BBVA se muestran partidarios de un mayor equilibrio entre la fiscalidad del alquiler y la compra. "Un cambio en la fiscalidad, con un menor sesgo hacia la compra, aumentaría también el tamaño del mercado de alquiler", apunta el estudio.

Según el Servicio de Estudios del BBVA, alcanzar el objetivo de duplicar el peso del alquiler en España supondría que algo más de 1,2 millones de viviendas se destinasen a dicho régimen en los próximos años. Sin embargo, en las últimas décadas el parque de alquiler ha disminuido en números absolutos y relativos respecto al total.

En España, la proporción de viviendas en alquiler se situaba en la media europea en la década de los sesenta. Desde entonces, la disminución del peso de los alquileres ha sido mucho más intensa, hasta situarse, en la actualidad, en niveles mínimos entre las economías desarrolladas. En los últimos treinta años se ha pasado de una oferta de más de tres millones de viviendas en alquiler en 1970, que suponían el 30% del parque, a una oferta en torno a dos millones de viviendas en 2002, año en el que su peso relativo descendió hasta el 10%.

Riesgos de la inversión

El estudio revela también los riesgos que para los arrendadores ha tenido en los últimos años el alquiler. Describen dos tipos de riesgo. En primer lugar, el grado de desocupación del inmueble entre un inquilino y otro, afectando, por tanto, negativamente a la rentabilidad neta. En segundo lugar, el riesgo de impago o desperfectos en el bien, directamente vinculado con el grado de seguridad jurídica.

De esta forma, la rentabilidad neta del alquiler de la vivienda debe ajustarse, según los analistas, por el riesgo derivado de las dos variables mencionadas. "La inseguridad actual ha conducido, por un lado, a dificultades para la firma de contratos con plazos largos, estrechando el mercado, y, por otro, a la solicitud de avales financieros por la totalidad del periodo contratado, incluso en el caso de individuos plenamente solventes, encareciendo así el precio del alquiler para garantizar la rentabilidad", explican.

Por último, el banco destaca que el alquiler tendría un beneficioso efecto sobre las arcas públicas, ya que implica políticas de vivienda mucho más baratas que las realizadas sobre la compra.