El tirón urbanístico de Terra Mítica

El anuncio en 1998 de la construcción del parque temático Terra Mítica, en las cercanías de Benidorm (Alicante), originó un aluvión de compras públicas de terrenos rústicos, vía expropiación, pero también una ola de masivas compras privadas de suelo no urbanizable en sus aledaños con vistas a una posible reclasificación.

Apenas cuatro años después de inaugurarse, en julio de 2000, el parque temático promovido por el entonces presidente de la Generalitat valenciana, Eduardo Zaplana, las complicaciones se acumulan. Terra Mítica sigue funcionando, pero con unas pérdidas de 150 millones de euros ha tenido que suspender pagos para intentar salvar el proyecto. A ello se suma que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha elevado, en media docena de ocasiones en los últimos meses, el precio de las expropiaciones pagadas por la Generalitat por los terrenos donde se construyó el parque, que han pasado de costar 20 millones de euros a 100. El tribunal ha ordenado que el metro cuadrado, indemnizado entonces a tres euros, se pague a precios variados, según el terreno, pero que oscilan entre los 22 y los 30 euros. Y daba sus razones: "Las indemnizaciones no debieron ceñirse a la clasificación del terreno como no urbanizable o agrícola, sino al aprovechamiento urbano que se le iba a dar".

La empresa de Rosa Barceló vendió en julio de 2003 sus acciones en la inmobiliaria

La mayor compra de terrenos se realizó con la adquisición de una finca a una fundación

Una de las empresas inmobiliarias que en 1999 comenzó a adquirir terrenos rústicos en los alrededores del parque fue Los Almendros de Alicante, fundada ese mismo año, con un accionariado encabezado por dos empresas familiares: Promociones Les Dunes (14%) e Inmobiliaria Les Dunes. Las consejeras delegadas de la primera son Rosa Barceló Martorell, esposa de Eduardo Zaplana, entonces presidente de la Generalitat, y la madre de la primera, Dolores Martorell Llorca. La segunda empresa es del hermano de la suegra de Zaplana, Miguel Martorell Llorca. Entre ambas empresas poseían 592 de las 1.600 acciones de Los Almendros. El resto se repartía en pequeños paquetes entre distintos socios, como Torrubia Man-topoulou SL o Bealbe Inmobiliaria SL, junto a algunos familiares de Rosa Barceló.

La masiva adquisición de suelo rústico (un millón de metros cuadrados) junto a Terra Mítica por Los Almendros de Alicante, que en noviembre de 2001 presentaba la primera solicitud para un proyecto de reclasificación que le permitiría construir hoteles, viviendas y un campo de golf, se nuclea en torno a una compra en 2000 a la Fundación Concepción y Pedro Aragonés, creada dos años antes con fines benéficos. Se trataba de una finca de 665.000 metros cuadrados no urbanizables repartidos entre los municipios de La Vila Joiosa (409.477 metros) y Finestrat (256.481 metros). La Generalitat, obligada por ley a tutelar los bienes de la fundación, tasó la parcela y autorizó el precio de venta. La Consejería de Hacienda obligó en marzo de 2000 a subir el precio pactado (4,2 euros por metro cuadrado) entre Los Almendros y la fundación.

La Generalitat aportaba las siguientes razones para su valoración al alza: "Su cercanía al complejo Terra Mítica, que dista unos tres kilómetros de la finca. El tirón que se está produciendo en el entorno de Terra Mítica. Los valores actuales del mercado en rústicas de la zona, según las últimas transacciones realizadas, nos hablan de precios alrededor de los 4,8 a 6 euros por metro cuadrado en suelo rústico y de 15 euros en suelo urbanizable. La posibilidad de fácil reclasifica-ción de los terrenos de la finca, bien sea vía modificación del Plan General de Ordenación Urbana o mediante declaración de interés comunitario. La alta demanda en la zona de fincas rústicas, su riqueza acuifera y la existencia de una zona ya urbanizable en Finestrat". Tras estas consideraciones, la Generalitat elevó el precio de 4,2 a 5,4 euros por metro cuadrado.

Desde entonces, ya se han cumplido muchas de las previsiones del informe de la Generalitat. El Ayuntamiento de Finestrat, regido por un alcalde socialista, ha reclasificado los terrenos y obtenido el permiso de la Generalitat, y La Vila Joiosa, con alcalde del PP, le ha dado luz verde provisional a la recalificación, a falta del permiso final de la Generalitat. El alcalde de La Vila Joiosa, José Miguel Llorca Senabre, en el momento de la venta de la parcela a Los Almendros era patrono presidente de la Fundación Concepción y Pedro Aragonés,

Los 5,4 euros fijados por la Generalitat para vender la finca de la fundación es la tercera parte de los 15 que la propia Generalitat adjudicaba a los terrenos urbanizables. El valor fijado por la Generalitat para la finca de la fundación era incluso inferior al precio pagado entonces por el Ministerio de Fomento para expropiar suelo rústico destinado a carreteras en la misma zona (ocho euros), y se situaba muy por debajo del precio cobrado por propietarios de otras fincas próximas, unos 12 euros, según agentes inmobiliarios locales.

Concejales del Partido Socialista del País Valenciano e independientes de los ayuntamientos concernidos, como Francisca Serrano o Pedro Lloret, levantaron la voz contra la operación. Apuntaron que el beneficiario debía haber sido la fundación, dedicada a atender a personas necesitadas, y no una empresa privada participada mayoritariamente por familiares del entonces presidente de la Generalitat, encargada a su vez de fijar el precio de la venta. También hubo críticas de personas vinculadas a la entidad benéfica, como Pedro Aragonés, cuya familia creó la fundación. Todos ellos han denunciado que el precio de 5,4 euros fijado en 2000 por la Generalitat fue muy bajo. Su tesis es que ya entonces el terreno rústico valía el triple y hoy, tras superar trámites reclasificadores, su valor de mercado se ha multiplicado por 10 según tasaciones privadas.

La propia sociedad Los Almendros valoró en 18,7 euros el valor del metro cuadrado de sus terrenos tras la reclasificación en junio de 2002 en el municipio de Finestrat, más del triple del precio pagado dos años antes con permiso de la Generalitat.

Eduardo Zaplana defiende la limpieza de la actuación de la Generalitat en la operación de compraventa a la fundación, e insiste en que fue la Consejería de Hacienda la que obligó a subir el precio en beneficio de la entidad benéfica y en perjuicio del comprador, Los Almendros de Alicante. Fuentes próximas a la familia Barceló-Martorell afirman que se pagaron los precios habituales en la zona en aquellos años, así como que siempre han tenido una participación minoritaria en Los Almendros.

Destacan, sobre todo, que ya en 2003 vendieron su participación en Los Almendros, sociedad en la que después de varias ampliaciones de capital ya sólo poseían el 7%. Y recuerdan que en ese momento la única reclasificación de los terrenos la había llevado a cabo un ayuntamiento socialista, el de Finestrat (sobre unos 400.000 metros cuadrados), mientras que todavía no se había dado el visto bueno definitivo en La Vila Joiosa, con alcalde del PP, (sobre más de 600.000 metros cuadrados).

La familia Barceló-Martorell no ha facilitado el precio de la venta de su participación en la sociedad. Uno de los compradores ha declarado a este diario que pagaron las acciones a 2,5 veces su valor nominal de 2003. El 7% de Los Almendros que aún conservaba en esa fecha Les Dunes, al crecer el capital y tras sucesivas ampliaciones, estaba valorado en 525.000 euros. Lo vendió en julio de 2003 por 1.365.000 euros, según la escritura de la operación que obra en poder de este comprador.