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Tribuna:EL SECTOR INMOBILIARIO

El retorno del debate sobre política de vivienda

El autor explica las dificultades actuales de acceso a

la vivienda y considera que el objetivo es solucionar

este problema y no hacer VPO a toda costa.

La puesta en marcha del nuevo Ministerio de Vivienda ha reabierto el debate sobre las causas del problema del acceso a la vivienda y sobre las políticas más convenientes a desarrollar. El problema en cuestión se deriva del hecho de que para la mayoría de los nuevos hogares el acceso a una vivienda resulta muy gravoso respecto de sus niveles de ingresos. El coste de acceso a una vivienda en propiedad se mide en función de la intensidad relativa de los pagos periódicos que es preciso hacer para mantener la ocupación de la vivienda. En los tiempos en los que predominaba la vivienda de alquiler, el problema se medía por los niveles de los alquileres. En tiempos de hegemonía de la vivienda en propiedad, el problema descansa en la cuantía de los pagos a que obliga el préstamo hipotecario con el que se adquirió la vivienda. Las posibles fluctuaciones de los precios de las viviendas suponen ahora un problema adicional.

Las viviendas protegidas requieren suelo en condiciones coherentes con sus precios de venta

Son las expectativas de nuevas subidas las que alimentan el auge de los precios y de la demanda

Entre 1998 y 2003 ha tenido lugar uno de los periódicos episodios de auge inmobiliario que han caracterizado la evolución de la economía española durante la segunda mitad del siglo XX. En los seis años transcurridos entre el último trimestre de 1997 y el mismo periodo de 2003, los precios de las viviendas aumentaron en España en un 118,4%. Este crecimiento equivale a seis veces el registrado por los salarios y por los precios de consumo en el mismo periodo de tiempo. La evolución al alza de los precios y de la actividad constructora residencial ha persistido en el primer semestre de 2004.

Un conjunto de factores ha dado lugar al aumento de la demanda de vivienda origen de las elevaciones citadas de los precios y de la construcción de nuevas viviendas. Los tipos de interés de los préstamos vivienda descendieron desde el 9,5% medio de 1997 hasta el 3,3% en el primer trimestre de 2004. El plazo de los préstamos, por otra parte, ha aumentado sensiblemente: unos 23 años aparece como el plazo medio de los préstamos en los últimos meses.

La creación de nuevos hogares se aceleró desde una media de 139.000 al año entre 1992 y 1997 hasta unos 280.000 entre 1998 y 2003, impulsada por los nuevos hábitos sociales y por la intensidad de la inmigración. La introducción del euro ha estimulado la compra de viviendas por parte de no residentes. La mayor demanda ha llevado a que se construyan entre 1998 y 2003 más de tres millones de viviendas (el total de hogares ha crecido en torno a 1,7 millones en el mismo periodo), además de presionar al alza a los precios.

Los bajos tipos de interés han provocado que una parte notable del ahorro de las familias se desvíe hacia la adquisición de viviendas como inversión, unas 100.000 al año. Los precios de las viviendas se determinan, pues, a partir de las condiciones del mercado de capitales, como son los tipos de interés, la fiscalidad, las expectativas de subidas de los precios. Los precios de venta de las viviendas y, por supuesto, los alquileres pueden alcanzar niveles por completo desconectados de los ingresos de las familias.

El clima de expectativas inflacionistas generado por la intensa demanda de vivienda se traslada al coste del suelo. Los precios del suelo reflejan las expectativas de los propietarios del mismo respecto de los precios de venta previstos para las nuevas viviendas. También dependen dichos precios del volumen de edificación que permite la calificación urbanística de la correspondiente parcela. El mayor coste del suelo derivado de los altos precios previstos para las viviendas se traslada después a los precios efectivos de venta de las viviendas. La inflación de precios de la vivienda es, pues, una inflación de demanda, exacerbada por las intensas expectativas de nuevas elevaciones, que se reflejan de inmediato en los altos costes del suelo urbanizado.

La calificación de suelo urbanizable ha sido espectacular en los últimos años, aunque el suelo efectivamente urbanizado haya crecido a menor ritmo. El que en seis años se hayan construido en España más de tres millones de viviendas, y el que el ritmo de construcción se haya acelerado hasta las 630.000 anuales en 2003, revela que la oferta de vivienda no ha sido tan rígida. Son las expectativas de nuevas subidas de los precios de las viviendas las que alimentan el prolongado auge de los precios y de la demanda, más que una insuficiente oferta de suelo.

Los bajos tipos de interés de la segunda mitad de la década de los años noventa provocaron en principio que el esfuerzo de acceso a la vivienda disminuyese hasta alcanzar unos niveles reducidos en 1998 y 1999. Después de este periodo, los intensos y prolongados aumentos de los precios de las viviendas han compensado ampliamente los efectos de los menores tipos de interés. La relación entre el precio de venta y el salario medio anual alcanzó en 2003 el más alto nivel desde que se dispone de las correspondientes estadísticas, 7,24 veces en el caso de una vivienda de 90 metros cuadrados. El esfuerzo medio de acceso a la vivienda se aproximó el pasado año al 41% de la renta familiar. La evolución prevista para 2004 de los precios de la vivienda, salarios y tipos de interés apunta a que la relación citada puede superar este año el nivel de 8,0, con lo que el esfuerzo de acceso medio puede situarse en torno al 45% de la renta familiar, esfuerzo que en la Comunidad de Madrid puede llegar al 65%.

Ante esta situación, la política de vivienda desarrollada en el periodo de gobierno del Partido Popular se orientó sobre todo a estimular la calificación de suelo urbanizable. En esta etapa se modificaron también los artículos de la Ley del Suelo en los que se regula la valoración del mismo. La política de liberalización del mercado del suelo, implantada entre 1996 y 1998, ha favorecido una política de patrimonialización ex ante de las plusvalías (Luciano Parejo, 'La vivienda, un tema a debate', Abogacía Española, número 27, octubre-diciembre de 2003). Dicha política no sólo no ha frenado el aumento del coste del suelo y de los precios de la vivienda, sino que ha provocado más especulación y ha reducido las posibilidades de las administraciones locales para intervenir en el mercado de suelo.

El segundo componente de la política de vivienda desarrollada entre 1996 y 2004 lo han sido los planes cuatrienales de vivienda. En 2004 está en vigor el Plan 2002-2005. Los dos planes establecidos en el periodo analizado han introducido escasas novedades, cambiando poco más que los nombres de los elementos básicos (precio básico por módulo, viviendas de protección pública por VPO), y se han caracterizado por su menor alcance respecto de los planes precedentes. Entre 1992 y 1997, las viviendas protegidas iniciadas alcanzaron el 42,5% de los nuevos hogares creados en España, mientras que entre 1998 y 2003 la cobertura en cuestión fue sólo del 19,5%.

La promoción y venta de nuevas viviendas protegidas viene a ser un instrumento tradicional de política de vivienda necesitado de profundas reformas, en especial en lo que se refiere a garantizar que se respeten los precios máximos legales de venta, tanto en la primera como en las ulteriores ventas. En 2003 se alcanzó una cifra algo más significativa de VPO iniciadas que en los cinco años precedentes, 71.700. Los responsables del diseño y aplicación del Plan 2002-2005 no han mostrado ningún interés en subrayar este modesto logro, indicio de la escasa confianza puesta en el mismo. Sólo han mostrado algo de entusiasmo por la fórmula del "alquiler con opción de compra", que se ha presentado como una más que dudosa vía de fomento de la vivienda en alquiler. El coste de la política citada para el Estado asciende a unos 600 millones de euros al año, en concepto de subvenciones a adquirentes y promotores, y requiere de un volumen anual de concesión de nuevos créditos por parte de las entidades financieras colaboradoras por una cuantía de 4.300 millones de euros.

El tercer pilar de la política de vivienda de la etapa de Gobierno del PP ha sido la fiscalidad. En 1998 se eliminó la desgravación introducida en la etapa de Gobierno socialista para los arrendatarios en el IRPF. Las ayudas fiscales para los adquirentes de vivienda por medio de financiación ajena se redujeron sustancialmente en 1998, a pesar de lo cual persiste la discriminación fiscal entre la propiedad y el alquiler. La reducción de ingresos que esta ayuda supone asciende a unos 3.000 millones de euros al año, según las estimaciones incluidas en el libro amarillo de la Ley de Presupuestos de 2004.

La política de vivienda, en las presentes circunstancias, más que frenar el aumento de los precios de la vivienda, debe procurar que el acceso a la vivienda resulte posible para los grupos sociales con más dificultades, especialmente los jóvenes. Una proporción elevada de los nuevos hogares que se crean en España tienen serias dificultades de acceso a la vivienda. Puesto que se crean al año unos 300.000 nuevos hogares, al menos el 60% de dicho total, 180.000, requiere de algún tipo de ayuda para acceder a la vivienda con un esfuerzo razonable. La política de vivienda puede apoyar el acceso a la vivienda a dichos hogares por medio de nuevas viviendas protegidas, de viviendas existentes y a través de ayudas directas al alquiler. La construcción de nuevas viviendas protegidas requiere de suelo en condiciones de coste coherentes con los precios de venta de las mismas. Dicho suelo puede proceder del cedido por los promotores a los ayuntamientos, del calificado para VPO y del suelo público disponible.

El fomento del alquiler exige aumentar la seguridad del arrendador, por medio de avales o de seguros negociados. También conviene acabar con la discriminación existente entre el tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad y el correspondiente al alquiler. Se deben respetar los derechos de los compradores de vivienda que ya disfrutan de la ayuda fiscal en el IRPF.

El nuevo Ministerio de la Vivienda tiene por delante una tarea difícil, pero no imposible. La cuestión radica en no perder de vista el objetivo real, que no es otro que el de hacer asequible el acceso a la vivienda. Se trata también de no confundir los fines con los medios. Hacer VPO a toda costa no es el fin último de dicha política de vivienda, sino el lograr que dichas viviendas protegidas, si se venden sin que se supere el precio máximo legal fijado, contribuyan a conseguir el objetivo de acceso antes comentado.

Julio Rodríguez López es economista y ex presidente del Banco Hipotecario.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 22 de junio de 2004