Demanda sin control

Sin menoscabo de las recurrentes apariciones en los anuncios navideños de cava, lo cierto es que el término burbuja se ha ganado en los tres o cuatro últimos años una plaza destacada entre los vocablos más repetidos en las secciones económicas de los medios de comunicación: primero, en relación con las cotizaciones bursátiles, especialmente de las compañías más relacionadas con Internet y las nuevas tecnologías, y más recientemente con los precios de la vivienda. En el primer caso se asume sin excepciones que existió una burbuja, en términos de valoración, hasta la primavera de 2000, y un subsiguiente desinfle de la misma; y en el caso de la vivienda, aun asumiendo que existen factores estructurales que explican su elevación sostenida de precios, se discute si ese comportamiento puede incorporar componentes asociados a una hipotética burbuja de valoración.

Dicha identificación pasa, en primer lugar, por una clarificación previa sobre qué es una burbuja, objetivo con que se abre hoy esta nueva sección de contenido pedagógico.

Los precios de los bienes y servicios se forman por el libre juego de la oferta y la demanda y éstas, a su vez, responden, en el primer caso, a las funciones de producción de los suministradores de esos bienes y servicios, y en el segundo, a su predisposición y capacidad para adquirir unos bienes y servicios en función de sus disponibilidades y del atractivo relativo frente a otros bienes y servicios. Cuando la demanda domina claramente a la oferta, los precios inician procesos de elevación, que serán tanto más intensos y duraderos cuanto mayor es el exceso de demanda, y cuanto menor es la capacidad de respuesta de la oferta para crecer al mismo ritmo que la demanda.

En el marco de dichos procesos de elevación de precios provocados por situaciones, más o menos duraderas de exceso de demanda, se produce una burbuja cuando la demanda empieza a generar procesos autoalimentadores con la escalada de los precios. Es decir cuando, más allá de la demanda asociada a la necesidad o el deseo de disponer de un bien para su consumo, se generaliza un componente de demanda que responde a expectativas de que el bien en cuestión va a seguir manteniendo su senda de encarecimiento.

Fundamentos

Evidentemente, un proceso similar de inflación de demanda es más proclive a aparecer en aquellos bienes que, además de su componente de uso, tienen un componente de inversión o "almacén de valor" contra la erosión inflacionista. Y sin duda alguna, ese componente existe, en alguna medida, en la vivienda, y en una medida muy elevada en acciones de empresas en las que su posición de partida es reducida pero sus expectativas de crecimiento son muy elevadas.

El ejemplo más documentado, y absurdo, de burbuja es el que tuvo lugar en Holanda, hace casi tres siglos, en torno a los bulbos del tulipán; su consideración de símbolo de status social le hizo iniciar un proceso explosivo de elevación de precios, que incitaba a mucha gente a comprar, con la expectativa de ganancias seguras, elevando con ello la demanda, que tiraba del precio al alza, y así sucesivamente.

¿Cabe pensar que el comportamiento del precio de la vivienda en España, que se ha duplicado en cinco años, puede incorporar características de burbuja? En nuestra opinión, no es descartable que exista una reducida porción de la demanda que compra con intención de aprovecharse de incrementos futuros del precio. Pero el grueso de la demanda responde a factores de naturaleza estructural, como son por un lado la intensa presión demográfica -creación de hogares- y, por otro, la reducción de tipos y alargamiento de plazos, de las hipotecas, que ha supuesto mayor capacidad de pago por los compradores, capacidad que ha ido toda ella a mayores precios.

* Catedrático de la UAM, y Socio de Analistas Financieros Internacionales.