Los amos del Registro

Si Pierre-Joseph Proudhon (1809-1865) levantara hoy la cabeza, seguramente evitaría pronunciar la frase que le hizo célebre: "La propiedad es un robo". A los 140 años de la muerte de este pionero francés del anarquismo, la propiedad, lejos de ser considerada un robo, es la medida de todas las cosas, el verdadero termómetro para medir el dinamismo de las sociedades modernas. Tomemos como ejemplo la propia sociedad española, convertida en un abrir y cerrar de ojos en una poderosa máquina de actividad inmobiliaria, capaz de atraer a compradores extranjeros (representan el 40% de las adquisiciones), hasta el punto de que el mercado hipotecario, que en 1997 representaba el 27% del PIB, equivale hoy a la mitad de la riqueza que generamos, mientras en Francia alcanza apenas un quinto del producto interior bruto.

"La propiedad rústica en México es comunal. O se negocian precios de venta con cada propietario o existe el riesgo de comprar humo"

"Gracias a nuestra tecnología jurídica registral, España se ha convertido en una potencia mundial de primer orden en registros de propiedad"

De las favelas brasileñas

Pero si este mercado mantiene su asombrosa pujanza -a costa de arruinar litorales y sierras en un frenesí constructor nunca visto-, es gracias a que está sólidamente anclado a un registro de la propiedad que funciona con la certeza de un reloj y tiene el valor inapelable de una sentencia judicial. Registrar una propiedad en España equivale a garantizarla ante el mundo, con todo lo que eso significa.

Sobre la base del Registro Mercantil y de la Propiedad, aparentemente una fría y burocrática entidad, dirigida por un millar de funcionarios de élite, se desarrollan los mercados, crece la economía y se extiende lo que se ha dado en llamar el bienestar social de los países.

Desde 1861, cuando se aprobó la primera ley hipotecaria española, esta institución no ha hecho más que ganar en seriedad y eficacia, hasta el punto de que hoy los registradores españoles son solicitados en todo el mundo. Ya sea para acreditar la propiedad del ocupante de una favela en Brasil, del de un piso privatizado en Rusia, un negocio en Cuba o unos terrenos en México, Polonia, Puerto Rico, Hungría, Rumania o Bielorrusia, los registradores españoles son reclamados para implantar su sistema de clarificación y para dejar constancia de a quién pertenecen realmente los bienes.

Así lo proclama sin falsa modestia el decano del Colegio de Registradores, Fernando P. Méndez, con toda la autoridad de sus 22 años de experiencia profesional: "Gracias a nuestra tecnología jurídica registral, España se ha convertido en una potencia mundial de primer orden en el campo de registros de propiedad". La afirmación puede parecer exagerada, pero se basa, dicen, en datos objetivos tan palpables como el volumen de peticiones que reciben y la alta estima que ha merecido su trabajo al Banco Mundial o el Banco Interamericano.

Unos y otros consideran que el sistema español es muy competitivo, porque resulta barato y rápido en comparación con otros, incluido el estadounidense. Nicolás Nogueroles, responsable de Relaciones Internacionales del colegio, asegura que el sistema español ahorra al propietario una media de 1.140 dólares por operación si se compara con el coste que alcanzan en Nueva York, California o Kansas, por poner un ejemplo de los Estados Unidos. La seriedad del sistema se refuerza con otros elementos legales, como la rapidez de las ejecuciones por impago de hipotecas, que en España oscilan entre dos y cinco meses, frente a los cuatro años y medio de Italia o Francia.

Pero el paso de gigante dado por el sistema registral en España, donde se realizan unos cinco millones de operaciones al año -tenemos la cifra de registradores per cápita' más alta de Europa después de Portugal-, ha sido posible gracias a dos factores: la existencia de multinacionales españolas y la apuesta de los sucesivos Gobiernos -"particularmente los del PP", dice el decano Méndez- por la cooperación internacional.

Muchas de las multinacionales españolas han pedido ayuda para resolver peliagudos problemas de esclarecimientos de propiedades en Latinoamérica, en algunos casos irresolubles. Y los registradores han acudido en su ayuda con un apoyo jurídico que equivale, dicen, a suministrar autopistas. En México, por ejemplo, delimitar de quién son las propiedades puede llevar demasiado tiempo y dinero.

El Colegio de Registradores fue llamado allí por el BBVA, preocupado por la baja expansión de su mercado hipotecario. "Mientras este banco lleva a cabo unas 250.000 hipotecas al año en España, allí apenas firmaba un centenar". El problema, según Méndez, es que en este país "hay posesión, pero no propiedad. Por eso se ha visto bloqueada la construcción del segundo aeropuerto de Ciudad de México, y por eso hay pocos préstamos hipotecarios, porque no hay garantías suficientes". Aunque la propiedad urbana está auditada, "expandirla es muy complejo", añade.

Uno de los mayores logros de la Revolución mexicana, poner en manos comunales la propiedad, se ha convertido, paradójicamente, en un grave obstáculo para el desarrollo del país. El poderoso vecino del norte desconfía de este estado de cosas y la prensa estadounidense no deja de alertar a sus lectores sobre los riesgos de comprar propiedades en México. "La propiedad rústica allí es como un monte vecinal", explica Celestino Pardo, director del servicio de estudios del Colegio de Registradores y profesor de Historia del Derecho. "Es propiedad comunal, y o bien se negocian precios de venta con cada propietario o existe el riesgo de comprar humo".

La situación recuerda vagamente los tiempos en que había que recurrir a un juicio público para definir a los propietarios de una finca. Para ponerse a salvo de cualquier reclamación, las empresas españolas que se han aventurado a comprar terrenos en México han tenido que gastar en pólizas de seguros.

Esta experiencia negativa puede haber pesado en un líder populista como Luiz Inazio Lula da Silva, presidente de Brasil, que, siguiendo un camino inverso al de Pancho Villa, prometió a los desheredados de su país un poco de propiedad privada, incluso a los ocupantes de las miserables favelas. Lo malo es que ninguno de ellos puede echar mano de un papel donde conste como dueño de estas pobres paredes. Faltan escrituras y falta un registro con garantías. Los registradores españoles han sido llamados por el Gobierno brasileño para resolver este problema.

Por extraño que pueda parecer, la propiedad es un motor de riqueza que podría transformar la situación de los más pobres. "La importancia de la inscripción es enorme para que esta gente pueda obtener un microcrédito; si la propiedad no está clara, nadie se arriesga a concederlo", dice Pardo. Lo malo es que dos tercios de la propiedad inmobiliaria en América Latina carecen de un dueño claro, y eso tiene graves consecuencias económicas para el subcontinente. De ahí la valiosa ayuda que pueden prestar los registradores. "Nuestra tarea es asesorar, redactar los principios jurídicos. Lo que exportamos es conocimiento", explican.

Un conocimiento del que se valen también las organizaciones internacionales y las autoridades de la nueva Rusia, necesitadas de adecuar, al complejo mundo de la economía de mercado, el viejo sistema socialista de propiedad estatal. En todos los países del Este, los registradores españoles han encontrado parecidos problemas, derivados del escaso respeto que mereció la propiedad privada en la era soviética.

Por ejemplo, han podido comprobar las dificultades que entraña pasar de la propiedad estatal a la privada en una inmensa ciudad como Moscú, donde asesoran a las autoridades locales desde 1996. "Allí todo es complicadísimo. Cuando hablamos de viviendas, lo que se ha privatizado es el espacio del piso, pero las escaleras, la fachada, todo sigue perteneciendo al Estado, que lo descuida mucho", dice el decano del colegio. Por no hablar de lo difícil que le resulta al moscovita medio aceptar los criterios de jerarquización que introduce el mercado.

A los pisos de Moscú

"La gente no entiende que dos pisos aparentemente iguales tengan precios distintos dependiendo de la zona donde estén ubicados", dice Méndez. Pero ése es un problema menor comparado con el simple esclarecimiento de la titularidad de algunas propiedades en la maraña burocrática que caracterizaba al antiguo régimen. El Instituto Cervantes hubo de renunciar no hace mucho a comprar un edificio en el que pretendía instalarse por imposibilidad de hallar al propietario.

Y es que el mercado libre es todo lo contrario al caos. "Mucha gente pensaba que tras el colapso del sistema comunista, se abriría paso de manera espontánea la economía de mercado. Pero eso no es así, la economía de mercado es un sistema muy sofisticado, que requiere un entramado jurídico delicadísimo. En Rusia faltan leyes y, como resultado de ello, falla lo que hoy llamamos "institucionalidad", añade Méndez. Una de las realidades que más se resienten de este estado de cosas es la propiedad.

Los problemas de reconversión que plantea esta titularidad colectiva recuerdan un poco a lo que ocurrió en España con la desamortización (en 1837). Hasta esa fecha, los grandes propietarios disponían sólo de libros becerros (por la piel en la que estaban encuadernados), en los que figuraba el inventario de sus bienes, sin ningún refrendo oficial. Después de todo el estamento nobiliario y el religioso, estaban exentos de cualquier riesgo, puesto que sus propiedades eran inalienables por ley. Desde entonces, las cosas han cambiado mucho. La propiedad se ha fragmentado, masificándose hasta límites nunca imaginados, lo que ha exigido organizar y jerarquizar la información. Esta necesidad se hizo patente en España en la segunda mitad del siglo XIX. Y con una urgencia tal que la primera Ley Hipotecaria se aprueba en 1861, antes incluso que el Código Civil, dificultado por las trabas jurídicas que representaban los derechos forales.

El proceso de fijación de la ley más adecuada se hizo por el método de ingeniería social. "Porque", añade el decano del colegio, "definir la propiedad es difícil". El registro se rige hoy por la Ley Hipotecaria de 1944, que fue actualizada en 1981 para adecuarla a la realidad de un país que había iniciado un desarrollo salvaje. Desde entonces, el cuerpo de registradores ha pasado de 600 a 1.000 funcionarios. También han aumentado las garantías. Desde 1990 se exige la posesión de la licencia de obras a la hora de registrar una vivienda.

Obviamente, los países de la Europa Occidental con siglos de desarrollo económico a las espaldas no parecen necesitados de la ayuda española en este terreno. "Cada país tiene su sistema de registro, aunque hay básicamente dos: el francés y el hispano-alemán", dice Fernando Méndez. "La diferencia con nuestro sistema es que el francés se limita a registrar una transacción de compra-venta sin que esto signifique que se acredita la autenticidad de una propiedad, mientras en el hispano-alemán, el Estado se responsabiliza, por así decirlo, de esta autentificación. Esto se traduce en mayor rapidez y abaratamiento de costes de estas operaciones".

Si el registro ofrece más garantías, eso significa que las entidades de préstamo se animarán a conceder dinero a menor coste al eventual comprador. En Francia, para comprar una propiedad no basta con ir al registro. Hay que armarse de paciencia y euros, y acudir a un experto -un abogado o una compañía de seguros- para que se investigue a fondo quién es el verdadero propietario.

Es como si el Estado se lavara las manos, resistiéndose a ser garante de la propiedad registrada. Y eso por una buena razón: el pánico a correr con los enormes costes de los eventuales errores. En España -sistemas similares funcionan en Suiza, Austria y, desde hace poco, en el Reino Unido-, el Estado no asume tampoco esta responsabilidad directamente, sino a través del Colegio de Registradores, que financia con las cuotas de sus miembros un fondo de compensación civil colectivo.

El colegio tiene suscrita una superpóliza con un pull de compañías reaseguradoras para hacer frente a las indemnizaciones en caso de errores, "que siempre se producen", reconoce Celestino Pardo, "aunque, por fortuna, no demasiados". Al año pueden ser, no obstante, centenares de miles de euros, sobre todo por cuestiones de poderes. "No hace mucho se perdieron 60 apartamentos en Marbella por un error de escritura", añade.

Aun así, las cifras son pequeñas comparadas con el fabuloso volumen de ingresos que tiene el Colegio de Registradores, gracias a las cuotas de sus miembros, algunos de los cuales se embolsan al mes cantidades de vértigo que, en la sede madrileña de esta institución, nadie quiere especificar demasiado. "Depende mucho del volumen de operaciones del registro en cuestión; si es de Marbella, puede ser una cifra enorme, pero en Fonsagrada, a lo mejor se hace una operación al año", dicen.

Dos millones de tomos

Los registradores insisten en que se esfuerzan no sólo en modernizar tecnológicamente el registro, sino también en incorporar a él datos que representan valores en alza en las sociedades desarrolladas, como pueden ser los informes medioambientales, aunque todo apunta a que las mayores inversiones tienen como objeto facilitar los mecanismos de acreditación de propiedades y de actividad mercantil. Aunque los grandes sistemas se montaron antes de que hubiera ordenadores, de una manera en cierto modo artesanal, la fiebre tecnológica lo ha invadido todo. El Colegio de Registradores ha invertido casi 40 millones de euros en informatizar sus fabulosos archivos. Nada más y nada menos que dos millones de tomos de papel. "Ha sido la digitalización más grande de Europa", explican con orgullo. Cualquier usuario de Internet puede acceder al Registro Mercantil y al de la Propiedad, (http://www.registradores.org), hasta un límite, obviamente: el que fijan las leyes de la privacidad. Por si fuera poco, los españoles son los primeros en haber habilitado la firma electrónica (en realidad, una tarjeta especial a la que tienen acceso sobre todo los ejecutivos y responsables de empresas), para facilitar gestiones mercantiles obligatorias, o relaciones entre empresas, sin necesidad de presentarse físicamente en el registro correspondiente.

Orden en Puerto Rico

Tan costoso proceso de modernización ha coincidido con la expansión exterior del sistema español. A veces, los servicios de los registradores españoles son requeridos por el Banco Mundial o el Banco Interamericano, para participar en proyectos propios, como ha ocurrido en México y en la República Dominicana, en Puerto Rico y en Cuba, países estos dos últimos en los que está aún en vigor la Ley Hipotecaria del siglo XIX, en su versión de ultramar.

"En Puerto Rico, los problemas de personal han llevado a acumular un retraso de 500.000 transacciones. La situación es tremenda pese a que el Gobierno intentó resolverlo a la manera caribeña, es decir, ampliando al infinito el límite de validez de las operaciones", explica Celestino Pardo. La llegada de los registradores españoles con un sistema simplificador y eficaz no fue aplaudida por todos. "Hemos encontrado un enorme rechazo al poner en marcha nuestro sistema, porque requiere menos personal y menos costes, y son muchos los que se ven perjudicados", dice Méndez.

Bajo el paraguas de la UE han asesorado también a las autoridades de Bielorrusia, Croacia, Kosovo o Albania, y más recientemente, en Rumania y Polonia. De la mano del Banco Mundial, participan en una institución registral de Hungría. La potencia del cuerpo depende en buena medida de su cohesión estatal, aunque está adaptado a la realidad autonómica española. Los registradores aseguran que la tendencia es hacia una uniformación mayor de los sistemas en el ámbito europeo. "Ha habido varias directivas europeas en este sentido, aunque alguna, como la de la eurohipoteca, fracasó", explica Nicolás Nogueroles. Y no por culpa de España, que, en opinión de los registradores, "tiene hoy día una reputación de país bien organizado". El Colegio de Registradores es consciente de que ha llegado el momento de dar un nuevo salto profesional. "El futuro está en el registro de bienes muebles (el que acredita el valor material de una firma de renombre, por ejemplo). En este ámbito, Estados Unidos está mucho más avanzado que Europa", aseguran. Todo apunta a que los registradores españoles no se quedarán atrás. La propiedad, idolatrada por todos con permiso de Proudhon, ofrece todavía infinitas posibilidades de catalogación y registro.