Milagro en la construcción

Durante los últimos años la construcción ha sido uno de los pilares fundamentales del crecimiento de la economía española, de forma que más de la mitad del diferencial de crecimiento con la media de la UE se lo debemos a esta actividad. El dinamismo constructor ha estado alimentado, en primer lugar, por el gasto de las administraciones públicas en obra civil. Su expansión ha sido compatible con la política de déficit cero, debido, por un lado, al margen proporcionado por la caída de la carga financiera de la deuda pública, y, por otro, a la desviación de parte del mismo hacia empresas y entes públicos cuyos déficit no se incluyen en el de las administraciones públicas (práctica consentida a nivel europeo por Eurostat). Según la Encuesta Coyuntural de la Industria de la Construcción (ECIC), durante el último trimestre del pasado año y el primero del actual la obra civil ha registrado una caída importante de sus tasas de crecimiento, como puede observarse en el gráfico izquierdo, lo que puede atribuirse al final del ciclo electoral de las administraciones territoriales. No obstante, este efecto es transitorio y, por otra parte, el indicador adelantado de la licitación de obras públicas, que ha aumentado un 91% en el primer trimestre del año, señala que la obra civil recobrará en unos meses el dinamismo anterior.

La rebaja de los tipos de interés permite que suban los precios al tiempo que crece la demanda de vivienda

En cuanto a la vivienda, su ciclo expansivo parecía llegar a su fin durante el año 2000 y primer semestre de 2001 (gráfico central). Pero, para sorpresa de analistas y empresarios, justo cuando se intensificaba la desaceleración del crecimiento de otros sectores, la demanda de viviendas ha vuelto a repuntar de forma importante. Baste citar que el número de nuevas viviendas visadas durante el primer trimestre de este año ha aumentado un 24% en tasa interanual. Ello se refleja en la evolución de otros indicadores como el consumo de cemento y el paro registrado, recogidos en el gráfico de la derecha.

Hay muchos factores que vienen impulsando la demanda de viviendas, pero casi todos ellos actúan con la fuerza con que lo hacen por la presencia de uno fundamental: la bajada de los tipos de interés. Entre 1995 y 2003 los tipos reales de la deuda pública a diez años han disminuido más de cuatro puntos porcentuales. Esta bajada, junto al mal funcionamiento del mercado del suelo, explica en lo fundamental la subida de los precios de la vivienda (al igual que el precio de los bonos sube cuando bajan los tipos de interés), lo que, ante la magra -o incluso negativa- rentabilidad de los activos financieros, hace atractiva la inversión en vivienda. Pero, al mismo tiempo, la bajada de los tipos de interés hace compatible esa subida de los precios con una demanda creciente, pues posibilita que la cuota mensual a la que tiene que hacer frente el tomador de una hipoteca apenas aumente, siendo esta cuota el precio determinante de la demanda y no tanto el precio total de la vivienda.

Por eso creo yo que no puede hablarse de una burbuja inmobiliaria al estilo de la producida en el mercado de acciones. Eso sí, cuando los precios sean suficientemente altos y los tipos de interés cambien de tendencia, veremos cómo la demanda se frena en seco y, con ella, los precios. Éstos incluso podrían llegar a caer de forma moderada. Pero eso aún tardará en llegar, digamos que por lo menos un año. Mientras, los analistas económicos deberíamos ir revisando al alza nuestras previsiones de crecimiento del sector de la construcción para 2003 y 2004.

Ángel Laborda es director de coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros Confederadas para la Investigación Económica y Social (Funcas).