Las burbujas y las bolsas de valores

EL DISPARO DE SALIDA lo dio hace un mes el semanario The Economist, cuando especuló sobre la posibilidad de que en España se estuviese viviendo una burbuja inmobiliaria y que el precio de las viviendas pudiese bajar hasta un 30%. Una burbuja inmobiliaria es un ajuste de precios de los pisos a la baja. En el extremo -y eso es lo que ocurrió en Japón- puede suceder que un ciudadano pague más por la hipoteca de su piso (principal e intereses) que lo que éste vale en el mercado. Es decir, la ruina.

La burbuja inmobiliaria es un futurible, una expectativa. Los últimos datos en España indican, por el contrario, que en el primer trimestre de 2003 el precio de la vivienda ha subido más de un 17% en tasa interanual. En EE UU, donde también se está hablando mucho de burbuja inmobiliaria -y de su contexto más cercano, la deflación-, las cifras actuales también indican otra situación: se siguen vendiendo más viviendas que nunca; las ventas de residencias nuevas subieron un 12,5% en mayo, el incremento mayor desde septiembre de 1993; en el mercado sólo hay nuevas viviendas para cubrir la demanda de tres meses y medio, las existencias más bajas en cuatro años. En cuanto a las viviendas de segunda mano, en ese mismo mes experimentaron un nuevo récord de ventas. Esta tendencia está sustentada en el escaso precio del dinero (los tipos de interés de referencia bajaron hasta el 1% el pasado miércoles, la tasa más baja en los últimos 45 años. Se trata del decimotercer recorte del precio del dinero desde 2001), lo que lleva a los ciudadanos norteamericanos a un sobreendeudamiento hipotecario.

Si se produjese una burbuja inmobiliaria y los precios de los pisos bajasen, ¿volvería el dinero a las Bolsas, teniendo en cuenta que los depósitos bancarios a plazo o la deuda pública tienen una remuneración muy baja?

¿Por qué se están comprando tantos pisos en España? No hay una explicación monocausal, sino una suma de vectores que, por una vez, tiran en la misma dirección: la emergencia del dinero negro, unos tipos de interés muy bajos, una renta disponible superior por la bajada del impuesto sobre la renta, creación de empleo, el cambio hacia viviendas de mayor calidad, la presencia de inmigrantes con voluntad de establecerse definitivamente en nuestro país (hay algunas cajas de ahorro en las que una de cada cuatro o de cada tres hipotecas están concedidas a ciudadanos de otros países), los jubilados europeos que se instalan en las zonas costeras y que se hacen propietarios, etcétera.

Si estallase la burbuja bursátil -cosa que han desmentido desde el vicepresidente del Gobierno, Rodrigo Rato, hasta la Asociación de Promotores Constructores (este desmentido es como el de la devaluación de una moneda: aunque se vaya a producir, hay que desmentirlo hasta el último momento y evitar el efecto anuncio)-, se produciría una disminución espectacular del efecto riqueza de los ciudadanos, ya que al menos desde hace tres años los ahorros y el endeudamiento de los mismos se han desviado hacia la vivienda, obviando otros instrumentos como las bolsas de valores, los depósitos a plazo o la deuda pública. En muchos casos, la remuneración de estas últimas formas de ahorro es negativa en términos reales (descontando la inflación).

Muchos de esos ciudadanos han vivido desde marzo de 2001 otra burbuja, la tecnológica, que supuso la pérdida de sus ahorros en las bolsas de valores. Algunos cálculos indican que la riqueza destruida en las bolsas de valores en los últimos tres años es de 13 billones de dólares, equivalentes a 2.000 dólares por cada ciudadano; como, según las mismas estimaciones, no más del 2% de la población mundial es propietaria de acciones, esa relación por habitante sería de 100.000 dólares.

Hay varias preguntas que hacerse. Por ejemplo, ahora que la tendencia de los tipos de interés es a la baja, ¿por qué los grandes bancos han iniciado una carrera ofreciendo créditos a tipos fijos (mucho más altos)? Y segundo: ante la expectativa de una burbuja inmobiliaria, ¿volverá el dinero a la Bolsa? ¿Tiene algo que ver esta especulación continua sobre el precio futuro de las viviendas -a la baja- con el despertar de las bolsas de valores en este último periodo?