Tribuna:DEBATE | ¿Por qué sube el precio de las viviendas?Tribuna
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Fracaso de la liberalización

El reciente debate parlamentario acerca del precio de la vivienda ha vuelto a situar la atención en ese bien de uso imprescindible, pero también objeto de inversión y especulación, que es la vivienda.

El Partido Popular, en su programa electoral de 1996, puso en primer plano mejorar de forma radical la accesibilidad a la vivienda. Para ello propuso, el mismo año de la victoria electoral, un decreto de liberalización de la economía, al que seguiría, en 1998, una nueva Ley del Suelo, cuyos objetivos se encaminaban a promover la liberalización del suelo. El incremento de la oferta resultante de esa liberalización debería generar la reducción del precio del suelo, y en consecuencia de la vivienda.

Más exclusión social e hipotecas de por vida son algunas de las consecuencias de la liberalización

Pasados más de seis años de Gobierno popular, cabe preguntarse qué efectos ha tenido esa política de vivienda. ¿En qué ha quedado la tan anhelada liberalización del suelo? En primer lugar, y tal como era de esperar, se ha producido un incremento significativo en el número de viviendas construidas. Entre 1997 y 2001 se han edificado del orden de 2.500.000 viviendas, un 80% más que en el quinquenio anterior. Eso significa que se ha construido más que nunca en la historia de España; más, incluso, que en la época del boom económico de los sesenta y primeros setenta. Sin embargo, esta mayor actividad inmobiliaria no ha representado una mejora significativa en el precio de la vivienda, ya que entre los años 1996 y 2002 los precios han aumentado en el conjunto del país un 77%, lo que en términos reales significa, si se descuenta la inflación, que la vivienda es, ahora, un 50% más cara que cuando el PP accedió al Gobierno. Aun teniendo en cuenta que el precio de los créditos hipotecarios se ha abaratado considerablemente en los últimos años, en la actualidad, el esfuerzo de los hogares españoles para acceder a la vivienda ha crecido un 41% desde el primer trimestre de 1999. Hecho que contrasta con lo que sucedió en la última etapa de Gobierno socialista: en 1996 dicho esfuerzo había caído a un 40% del necesario para adquirir vivienda en 1991. La "liberalización" parece haber producido el efecto contrario al perseguido.

Por supuesto que la política de liberalización no es la única responsable del encarecimiento de la vivienda, como tampoco fue la política del Gobierno socialista la que provocó la caída de precios entre 1991 y 1996. En última instancia es la coyuntura económica, y por tanto las expectativas de trabajo y de renta de los hogares, la que determina el precio de la vivienda. En épocas de expansión económica aumenta no sólo el trabajo, sino también el optimismo respecto al futuro que tienen las familias, lo que se traduce en una mayor disposición de consumo, que llega, en el caso de la vivienda, a ocupar más del 50% de los ingresos familiares brutos. Esa apreciación subjetiva cambia drásticamente al empeorar la situación de la economía; la reducción del empleo se traduce en un pesimismo generalizado respecto al futuro inmediato, lo que redunda en una reducción drástica de la demanda de vivienda.

El Gobierno no es, por tanto, el responsable último del actual boom de precios. Es cierto lo que dice Álvarez Cascos de que los españoles somos más ricos (o, como mínimo, así nos lo creemos) y que por ello estamos dispuestos a pagar más por la vivienda. Sin embargo, dicha afirmación se convierte en cruel ironía cuando no se matiza que la rueda de la fortuna no favorece a todos por igual. En particular para los inmigrantes. Para esos "nuevos españoles" es una ironía de mal gusto afirmar que "las viviendas no son caras porque se venden", cuando se ven obligados a malvivir amontonados en los inmuebles más obsoletos y deteriorados; en la España del siglo XXI ha vuelto a renacer el barraquismo y el hacinamiento. Y la ironía se convierte en insulto si se tiene en cuenta que lo que realmente ha significado la política de liberalización ha sido dejar campar a sus anchas al mercado inmobiliario, sin ningún elemento corrector de las disfuncionalidades que genera. En este sentido es escandaloso lo sucedido con la vivienda social. Si en el quinquenio 92-96 una de cada tres viviendas construidas era de protección oficial, en el periodo 97-01 tan sólo una de cada 10 es de naturaleza social.

El problema, por tanto, no es sólo de los inmigrantes. También lo es de los jóvenes. A pesar de que el mercado de trabajo, y por lo tanto la situación económica, se ha desarrollado de forma espectacular desde 1996, no es menos cierto que España continúa siendo uno de los países de la Unión Europea con mayor precariedad económica para los más jóvenes. Dicha precariedad relativa provoca que la autocomplacencia del Gobierno por lo que respecta al problema de los precios inmobiliarios sea, como mínimo, imprudente. Existen serias dudas sobre qué sucederá a esos jóvenes cuando la situación económica cambie de signo y continúen viéndose obligados a destinar a la vivienda cerca del 50% de su renta.

El incremento de la exclusión social y las hipotecas de por vida son algunas de las consecuencias de la política de liberalización. Pero aún hay más. La liberalización de suelo ha representado la más antisocial de las privatizaciones que han tenido lugar en la España contemporánea. Más de 30.000 millones de euros han pasado, sin contrapartida alguna, de las arcas públicas a las privadas al reducir la Ley del Suelo el aprovechamiento urbanístico perteneciente a la colectividad. Una privatización sin parangón en el marco de la Unión Europea y que bien podría calificarse de malversación de los caudales públicos. Éste ha sido otro de los peajes que ha debido pagar la sociedad española para que la política de liberalización de suelo se abriese paso. Política que, bien puede hoy afirmarse, se cierra con el más profundo de los fracasos.

Josep Roca Cladera es director del Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la Universidad Politécnica de Cataluña.

* Este artículo apareció en la edición impresa del 0008, 08 de diciembre de 2002.

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