Las causas son múltiples

El precio de las viviendas ha saltado a la opinión pública, es escandalosamente alto y sigue subiendo de manera igualmente escandalosa. Las causas son múltiples, pero si hubiera que señalar sólo una, la respuesta sería el descenso del precio del dinero. Una familia puede detraer de sus ingresos una determinada cantidad mensual, y seguir viviendo, la capitalización de esta cantidad determina el precio que puede pagar por una vivienda, que aumenta aún más si crece, como lo ha venido haciendo, el número de años del crédito hipotecario; es decir, la gente no gana más, pero puede pagar más.

El crecimiento continuado de los precios de la vivienda tiene, además, el efecto perverso de crear una sensación de inversión segura y rentable que anima a su vez a invertir; se produce así una relación de las familias con el precio de la vivienda ambigua, todos querríamos viviendas más baratas para nuestros hijos siempre que nuestra propia vivienda, la inversión de nuestra vida, no baje de valor. Se produce, además, la paradoja de que no pocas familias poseen viviendas varias como inversión mientras los hijos mayores de edad siguen viviendo en el hogar familiar.

Si hubiera que buscar una sola causa, la respuesta sería el descenso del precio del dinero

Las posibilidades del comprador determinan el precio de la vivienda, basta restarle el de la construcción y demás gabelas asociadas, entre ellas el beneficio del promotor (que no suele exceder del que hubiera obtenido no construyendo y revendiendo el solar) para obtener el precio del suelo, joya incuestionable del sistema especulativo que domina el mercado, ya que el suelo es un bien limitado y por tanto poco sujeto a las leyes del mercado. El suelo es el gran villano, pero no es el único destino de la escalada de precios.

Un mercado que acepta sin resentirse un continuo encarecimiento está acomodando en los últimos tiempos las consecuencias de otros factores que elevan los costes de la construcción, y que tienen un origen variado:

- Causas coyunturales, tales como la escasez de mano de obra o de determinados materiales que propician aumentos de coste que cabe esperar sean también sólo coyunturales según las leyes del mercado.

La voracidad recaudatoria de numerosos municipios que subsisten gracias a las licencias de obra, las cesiones obligatorias de suelo y los convenios urbanísticos que producen enormes cantidades de dinero, aparentemente salido de la nada, a repartir entre los especuladores y las administraciones, mediante el sencillo artificio de cambiar el aprovechamiento del suelo previsto en el planeamiento (recuérdese la operación Real Madrid).

- Costes derivados de la creciente regulación administrativa del sector, que pretende mejorar tanto la seguridad del proceso de edificación como la calidad y garantías del producto final.

Estos nuevos costes se trasladan inevitablemente al comprador y aunque en el contexto actual probablemente más que influir en el precio final dejan algo menos de margen para el aumento del precio del suelo, no sólo están ahí para quedarse, sino que podrían aumentar considerablemente con el desarrollo de la Ley de Ordenación de la Edificación, que afortunadamente parece estar tomando últimamente un rumbo algo más racional.

Aunque casi nadie duda de la excelente intención de las administraciones, los resultados no siempre se corresponden con los deseos, pueden citarse algunos ejemplos tales como:

- No parece que los "proyectos y estudios de seguridad" hayan resultado en una reducción de la siniestralidad laboral y no sería malo llevar a cabo y publicar un estudio de la cuestión, para que aceptando la necesidad de invertir en seguridad (y aun de incrementar el actual nivel de inversión) se hiciera de forma que se obtengan resultados positivos.

- El seguro obligatorio ha traído consigo la intervención de auditorías e inspecciones técnicas cuya incidencia real en la calidad de las obras está por ver, mientras que en cambio es una realidad indudable la repercusión económica en paralizaciones, retrasos y costes adicionales derivados de las exigencias, no siempre justificables, de los controladores.

- Hemos pasado de la inexistencia de informe geotécnico a su obligatoriedad, aunque se disponga del informe del solar de al lado o se vaya a construir una vivienda de dos plantas sobre roca, la realización de estudios generales en nuevas urbanizaciones o la recopilación por los ayuntamientos de los datos existentes en los cascos urbanos daría una información más fiable y con menor coste.

- De la inexistencia de telecomunicaciones, pasando por la antena colectiva, hemos llegado a la necesidad de un proyecto específico para colocar unos armarios y unos tubos vacíos en la caja de escalera.

El necesario camino hacia una construcción cada vez más segura y de mayor calidad tiene unos costes que hay que analizar con cuidado para evitar en lo posible aquellos que no se traduzcan realmente en un aumento de calidad o de seguridad, ya que junto a exigencias lógicas tiende a ir creciendo de forma inexorable una montaña de papel que aumenta directa e indirectamente los costes de la vivienda sin ninguna contrapartida real.

Los arquitectos que tradicionalmente hemos ejercido la responsabilidad técnica del sector de la construcción y seguimos cargando con la total responsabilidad legal de los problemas, hemos asumido y seguiremos asumiendo sin duda las medidas tendentes a mejorar tanto el producto final como la seguridad del proceso de construcción, pero lo haríamos con mayor alegría y convicción si su implantación fuera acompañada de una previsión inicial de su repercusión en costes y plazos de ejecución de obra y hubiera además un seguimiento posterior de su incidencia real en la calidad y seguridad de la construcción.

Ricardo Aroca Hernández-Ros es decano electo del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.