Batalla inmobiliaria para crecer

El sector inmobiliario ha vivido esta semana una intensa batalla entre tres de sus empresas cotizadas. El deseo de Inmobiliaria Colonial de ganar tamaño mediante una fusión amistosa con Bami y Metrovacesa ha quedado en agua de borrajas después de que los consejos de estas dos compañías hayan rechazado la idea. La compañía resultante sería la primera en capitalización.

La empresa resultante de la fusión sumaría una capitalización de 2.424 millones de euros y unos activos de casi 6.300 millones

Rivero ha sido muy activo adquiriendo empresas. Primero compró Zabálburu y luego Bami pasó a controlar Metrovacesa

Lo que empezó como una conversación informal en un restaurante entre responsables de las tres compañías ha podido terminar como el rosario de la aurora. Bami -controlada por su presidente, Joaquín Rivero (17%), con el apoyo de varias cajas de ahorros- y Metrovacesa -en la que Bami tiene el 23,9%- han rechazado la idea de fusionarse con Colonial -controlada por La Caixa (49%)- y se han quedado, además, con cierto resquemor tras varios días de dimes y diretes sobre una operación en la que han proliferado los rumores y que los analistas no acababan de ver. Inmobiliaria Colonial, por su parte, se ha quedado compuesta y sin novias, pero con la idea de perseverar en su empeño de crecer mediante operaciones corporativas, para ganar músculo y hacerse más atractiva al inversor internacional.

La batalla viene propiciada por el pequeño tamaño de las inmobiliarias españolas. Las tres en liza más las otras dos que cotizan en Bolsa, Vallehermoso y Urbis, apenas representan el 3,5% del total del mercado residencial. Esa escasa dimensión -hasta tres veces menor que alguna inmobiliaria francesa o británica- y el excesivo peso de la actividad promotora, por encima de la patrimonial, hace que no se consideren en los índices sectoriales de las bolsas internacionales y que en la española coticen con un elevado descuento sobre su valor neto contable, de hasta el 56% frente al 26% de media europea, según datos de UBS Warburg. Crecer es, pues, el objetivo principal de muchas de ellas y, desde luego, de Inmobiliaria Colonial.

Pensando en ello, la empresa catalana, con mayor peso en la actividad patrimonial que en la de promoción y centrada sobre todo en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona, ha tanteado la posibilidad de llevar a cabo una fusión amistosa a tres bandas con Bami y Metrovacesa, en función del valor liquidativo de cada una, para crear entre las tres lo que sería la primera inmobiliaria española.

La primera

Según datos de Colonial, la empresa resultante de la fusión sumaría una capitalización de 2.424 millones de euros y unos activos de casi 6.300 millones, tendría en patrimonio 2,4 millones de metros cuadrados y una reserva de suelo de 3,6 millones. Sería, pues, mucho más visible en el mercado. Pero sería también La Caixa la que controlaría, con aproximadamente un 20% del capital, la nueva empresa, mientras la participación de Rivero quedaría diluida hasta el 2%. Y esto, según los analistas, cuadraba poco en la trayectoria del presidente de Bami.

Bajo la gestión de Rivero y con el apoyo otorgado por el Banco Popular y un conjunto de cajas de ahorros, Bami ha ido comiéndose peces más grandes que ella. Primero se hizo con la inmobiliaria de Altadis, Zabálburu, y luego compró a precio de oro, con una prima del 59% sobre la cotización, la parte que el BBVA tenía en Metrovacesa y que le daba el control. "Rivero", dice Ignacio Santos, de Banif, "ha sido muy activo en compras de empresas, está ahora trabajando en la fusión de Bami y Metrovacesa y no creo que quiera meterse en una operación en la que pierde el control de la sociedad".

De hecho, tanto el consejo de Bami como el de Metrovacesa han rechazado unánimemente la fusión. Pero en el entorno de ambas se siente que ha sido más por cómo se ha planteado -con "prisa y ciertas presiones", según fuentes próximas a estas compañías- que por el sentido que tenía. Al fin y al cabo, todas las inmobiliarias están en la carrera por coger tamaño, y Bami y Metrovacesa, también.

Las mismas fuentes disienten de la opinión de varios analistas de que la negativa venga propiciada por la pérdida de control de Rivero en la nueva sociedad. En realidad, dicen, Rivero controla Bami, y ésta, Metrovacesa, sólo en tanto cuente, como hasta ahora, con el apoyo de las cajas de ahorros. Pero lo cierto es que es Rivero el que ha personalizado y capitaneado la nueva trayectoria de Bami.

Lo que parece claro es que el fracaso de la integración a tres bandas no va a dar lugar a una OPA hostil. Primero, por ese apoyo de los consejos a Rivero, que supone de hecho un buen blindaje, y luego, por el alto precio que Colonial tendría que ofrecer. El precedente de lo que Bami pagó por Metrovacesa, y que la inmobiliaria todavía tiene que digerir, ha puesto el precio de las ofertas por las nubes. "Una OPA hostil", dice David Cabeza, de Renta 4, "la veo muy complicada porque tiene muchas implicaciones accionariales".

Así las cosas, la necesaria consolidación en el sector pasa ahora por nuevas combinaciones. De momento, Bami y Metrovacesa analizarán próximamente su fusión, y el canje de acciones que resultaría de la misma, tras el estudio que están realizando Merril Lynch y Deutsche Bank. Inmobiliaria Colonial seguirá buscando novia. El ciclo parece que va a la baja y esperará nuevas oportunidades, aunque será difícil que tengan el calado de la operación que ahora se ha intentado y que, por otra parte, ha pasado sin pena ni gloria en la Bolsa. Bami ha cerrado esta semana al mismo precio que el viernes pasado, 3,16 euros; Metrovacesa ha subido sólo 15 céntimos, la misma cantidad que ha perdidio Colonial.

Mientras, otras empresas van tomando posiciones. Fernando Martín, propietario de la promotora Martinsa, se ha hecho con el 6,7% de Vallehermoso.