Los pisos han subido tres veces más que los salarios desde 1994

El precio de los pisos nuevos y usados creció en el País Vasco un 94,7% de media en los últimos nueve años. Si una vivienda costaba en el mercado libre 116.000 euros en 1994, en el segundo trimestre de este año el precio medio era ya de 212.000 euros. Frente a estas subidas, los salarios crecieron de una forma mucho más tímida, pasando de los 1.241,53 euros brutos mensuales de 1994 a los 1.588,59 de este año, es decir un 27,9%. Los pisos usados son los que protagonizan la mayor escalada, llegando al 95,1% por el 81,5% de los nuevos y el 40,6% de los protegidos.

La evidente desproporción resalta más en un momento como el actual, de máxima sensibilización social en torno al tema de la vivienda por las dificultades que tienen, sobre todo, los jóvenes para acceder a un piso. Un pedazo de suelo urbano donde se pueda construir viviendas se ha convertido en el mejor premio de la lotería para un promotor.

Los datos sobre el aumento de precios corresponden a los resúmenes de los informes que trimestralmente publica el Departamento de Vivienda. Estos estudios se elaboran tras consultar a más de cien promotores y agentes de la propiedad inmobiliaria y de analizar las promociones que se ponen a la venta durante esos tres meses. Es la forma que tiene el Gobierno de levantar acta de la situación de la vivienda en Euskadi, algo que lleva haciendo desde hace diez años. Según los expertos, se trata del estudio más completo del mercado vasco, ya que controla todo lo que está en venta a lo largo del año.

En la imparable espiral de subida de precios de los pisos, el actual consejero de Vivienda, Javier Madrazo, encuentra algún motivo para la esperanza. 'En el segundo trimestre de este año hemos constatado que, por primera vez en la última década, los precios de la vivienda libre han subido un 2,7%, es decir, por debajo del IPC. Es una buena noticia porque significa que estamos conteniendo los precios'.

¿Y gracias a qué se produce esa moderación? 'El factor fundamental', asegura Madrazo, 'es el incremento en la oferta de vivienda de protección oficial'. Y es que la vivienda protegida en Euskadi alcanzó durante el primer trimestre de 2002 el 35% del mercado, la mayor cota de España con mucha diferencia. De seguir a este ritmo, el departamento espera alcanzar los 5.000 pisos construidos de protección oficial o sociales para fin de año.

Solución y problema

Pero, en la solución también puede estar el problema. Al menos así lo cree el concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vitoria, Jorge Ibarrondo, del PP, quien culpa de los altos precios del mercado libre a la exigencia de que el 65% de los pisos construidos en cualquier solar sean de protección oficial y únicamente el 35% restante puedan dedicarse al mercado libre. '¿Cómo puede sufragar un constructor los gastos de urbanización de toda la promoción si un 65% obligatoriamente es para viviendas protegidas de las que apenas se va a beneficiar? Pues cargando en el 35% de pisos libres. Así, estos pisos sufragan el 65% de vivienda de protección oficial', aclara Ibarrondo.

Esta obligación sólo está vigente en Euskadi, ya que en otras comunidades se exige una cuota menor. Es la conocida como Ley Maturana, ya que fue el socialista José Antonio Maturana quien la impulsó en 1994 cuando era el responsable del Departamento de Vivienda.

El responsable urbanístico de Vitoria propone que algunas zonas no estén sujetas a ese 65% y que se haga una especie de estudio socio-urbanístico que ayude a determinar el número de viviendas públicas que se precisen en cada solar atendiendo a las caractérísticas del lugar donde estén ubicados. 'En algunos casos, el porcentaje bajará, pero es posible que en otros incluso haya que construir más. Siempre será una solución más razonable de lo que ocurre ahora', apunta.

La patronal vizcaína de la construcción Askobi también comparte la idea de Ibarrondo. Un portavoz de esta asociación explica su teoría al respecto. 'La Ley que obliga a edificar el 65% de VPO es de 1994. En aquel momento la cota de mercado de estos pisos era baja, pero es que la ley pretende que el 65% de los suelos urbanizables se destine a VPO cuando ni siquiera ahora el Plan Director se marca ese objetivo y habla de superar el 30% del total de las viviendas. Hay algo que en términos económicos choca y la consecuencia es que en el 35% de la promoción que queda para pisos libres se va a tener que acumular todo lo que el constructor va a tener que pagar y no va a poder ser absorbido por el 65% de VPO'.

Sin Ley de Suelo

Euskadi es actualmente la única comunidad autónoma de España que no tiene una Ley de Suelo propia. El equipo de Madrazo está ultimando el borrador del proyecto de ley. El consejero está convencido de que la norma ayudará a frenar las subidas de los precios del suelo. La escasez y carestía del suelo es la principal causa del escaso volumen de oferta y de los precios finales de la vivienda.

La ausencia de esta ley es duramente criticada por el portavoz parlamentario del PSE en temas de Vivienda, Jesús Loza. 'A partir de 1998 se produce un incremento extraordinario del precio de la vivienda en Euskadi y el Gobierno vasco no ha aprobado una Ley de Suelo que ayudaría a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos en una cuestión, como la vivienda y el urbanismo, en la que Euskadi tiene competencias exclusivas. La Ley de Suelo es básica a la hora de intentar disminuir el precio del suelo y, consecuentemente, de la vivienda'.

Jorge Ibarrondo tampoco ahorra críticas al Ejecutivo de Vitoria. 'Tiene las competencias que le permiten planificar la ordenación del territorio y, por lo tanto, sacar una Ley de Suelo. El caso es que Euskadi aún no tiene norma propia. Es una absoluta negligencia de los gestores vascos. Esa ley es fundamental porque actualiza y establece una serie de medidas específicas para la comunidad. Les falta voluntad para atacar el problema de la vivienda'.

Junto a la carestía del suelo, el desajuste entre la oferta y la demanda es la otra causa relevante del aumento de los precios. La demanda prácticamente duplica a la oferta. Los demandantes superan ya los 100.000, repartidos entre los que necesitan cambiar de piso y los que pretenden acceder a uno por primera vez. Mientras, en los próximos años la oferta de viviendas libres y protegidas se situará entre las 50.000 y las 55.000 casas. Este desequilibrio se ve agravado por otros factores como el clima de bonanza económica, que hasta ahora ha animado el mercado, la reducción de costes de los préstamos hipotecarios y su horizonte de estabilidad, que invita al endeudamiento de los ciudadanos.

Álava es la provincia que más ha sufrido los incrementos, aunque es Guipúzcoa, debido a la influencia de San Sebastián, donde el metro cuadrado está más caro.