Las inmobiliarias remueven sus cimientos
La carrera de fusiones entre las grandes ha deparado en un año más cambios en el sector que en las tres últimas décadas
El sector inmobiliario español está a punto de cerrar su año más vertiginoso en tres o cuatro décadas. Casi todas las grandes del sector han movido ficha, y algunas de las pequeñas, también. Vallehermoso está a punto de completar su adquisición de Prima Inmobiliaria; Bami, la absorción de Zabálburu; Metrovacesa se ha hecho con Gesinar, y Urbis, con la filial inmobiliaria de Dragados; FCC y Caja Madrid han creado al 50% la compañía Realia con sus respectivos negocios inmobiliarios; Ferrovial ha refundido y reestructurado sus grupos promotores; Filo tiene ahora como socio mayoritario al Deutsche Bank, y Fadesa estudia otras posibilidades tras su frustrada oferta de adquisición sobre Zabálburu. Inmobiliaria Colonial cumplió en 2000 su primer ejercicio completo en Bolsa tras su reincorporación a este emercado, y el Grupo Lar ha firmado una joint venture con Grosvener para operar en oficinas y centros comerciales y se ha asociado con Ballesol para promover residencias de la tercera edad.
Varios factores han impulsado este baile general en un negocio poco acostumbrado a grandes conmociones societarias. El primero de ellos, según apuntan expertos de Vallehermoso, responde a la propia estructura del sector. La promoción inmobiliaria aporta casi el 3% del PIB español, pero la totalidad de los actores en este escenario cuentan con cuotas de mercado ridículas. En residencial, por ejemplo, las mayores inmobiliarias no superan el 5% del negocio, cuando en el Reino Unido la cuota de las grandes oscila entre el 40% y el 50%. En alquileres pasa tres cuartos de lo mismo. Las 10 primeras tienen cuotas inferiores al 10%, muy por debajo de la media que alcanzan las compañías europeas. El minifundismo del sector es patente. Además hay muchas pequeñas empresas oportunistas que promueven sólo en las fases altas del ciclo.
El efecto regulación
Un segundo factor importante que actúa como acicate para la concentración empresarial lo constituyen los cambios en la regulación. La Ley Orgánica de la Edificación, que impone normas sobre el producto y las relaciones con el cliente, garantías y seguros sobre la calidad y el servicio, está obligando a profundos cambios en la gestión de la propiedad que requieren, a su vez, una estructura más compleja y una dimensión mayor en las inmobiliarias. 'Nuestro negocio se va a parecer cada vez más al del automóvil. Nuestra relación con el cliente no va a acabar con la entrega de la vivienda o del edificio, sino que le vamos a tener que proporcionar un completo servicio posventa de mantenimiento integral de espacios, telecomunicaciones y otros servicios', explican en Vallehermoso.
El posible desembarco de compañías extranjeras, y en particular de las europeas radicadas en el mercado único, no ha sido uno de los factores más relevantes hasta ahora en los movimientos de concentración de las inmobiliarias españolas. La parte clave de este negocio, explican fuentes del sector, es la gestión del suelo, y ésta varía de un país a otro y es necesario conocerla a fondo para sacar algún rendimiento; de ahí que todavía no sea muy interesante esta actividad en promoción de viviendas e incluso en promociones en la costa para compañías que no sean nacionales. La regulación y la fiscalidad también son muy diferentes entre los distintos países de la UE. Fundamentalmente, las compañías multinacionales que operan en España, lo hacen en centros comerciales, oficinas y alquileres, y todavía su incidencia es pequeña.
Un factor que sí ha podido ayudar al movimiento de fusiones y absorciones, según los analistas, es el momento alto del ciclo inmobiliario que se ha vivido en España en el último año -que ha incrementado sustancialmente la facturación y los beneficios de las compañías- y el paralelo castigo de los mercados bursátiles, más pendientes de las telecomunicaciones y las nuevas tecnologías, que han hecho que muchas de estas sociedades hayan estado cotizando y aún lo estén a precios muy inferiores a su valor en libros. Es decir, ha habido dinero para invertir y precios muy atractivos para crecer con rapidez vía adquisiciones.
Metrovacesa, por ejemplo, ha incrementado su cifra de negocios en un 93% en 2000 por la incorporación de Gesinar el año anterior. El Grupo Vallehermoso, que ha incrementado su cifra de negocios en un 45% en 2000, hasta 86.300 millones de pesetas, en resultados proforma (aunque la operación de Prima tiene efectos económicos a partir de 2001), hubiera obtenido 106.673 millones. Urbis y Dragados esperan facturar este año, tras su integración, 85.000 millones y convertirse en la segunda inmobiliaria española. Y Bami, con Zabálburu, prevé multiplicar casi por cuatro en 2001 su cifra de ventas del pasado año.
La gran asignatura pendiente, sin embargo, a juicio de los expertos, es la fusión de las dos grandes inmobiliarias del Grupo BSCH: Vallehermoso y Urbis. Una operación que los responsables de ambas compañías niegan que se haya llegado a plantear.
División de opiniones
Las inmobiliarias no suelen estar entre las acciones predilectas de los analistas, pero este año Metrovacesa y Vallehermoso están entre las sociedades más revalorizadas del mercado. Están fuera del Ibex, son pequeñas y dependen en exceso de bancos y cajas, argumentan los analistas más críticos. Pese a la escalada de sus cotizaciones, agregan, sólo han logrado recuperar sus niveles de hace dos o tres años. Y además existen dudas sobre la fase del ciclo en que se hallan. Durante la fase alta, el inversor les dio la espalda, han sido castigadas por la fiebre de Internet y las telecos, y ahora, cuando el ciclo puede estar variando, acude a ellas como valor refugio. Su faceta de valores defensivos, su retribución por dividendo y sus precios -cotizan por debajo de su valor en libros-, son las razones aducidas por quienes las defienden y creen que aún tienen margen de revalorización. Las fusiones y absorciones, por otra parte, pueden ser interesantes para las empresas, dicen los críticos, pero crean poco valor para el inversor, porque diluyen el capital. El inversor extranjero, además, no entiende a las inmobiliarias españolas. Aquí no se venden activos cuando el mercado es propicio, como forma de generar valor para el accionista.
Ganar masa crítica, generar sinergias entre las distintas actividades, expandirse hacia nuevos servicios relacionados con la actividad principal, potenciar una gestión activa del patrimonio y, sobre todo, consolidar una imagen de marca son los mimbres de la nueva estrategia de las grandes inmobiliarias para afrontar los riesgos de una aguda desaceleración del mercado. Una eventualidad que no todos piensan que vaya a producirse; al menos confían en que la caída sea suave, porque la introducción física del euro va a provocar, argumentan, una fuerte demanda de los europeos de segundas residencias en España. Algunos estudios cifran esa potencial demanda internacional a partir del año que viene entre dos y cuatro millones de residentes nuevos. A la inversa, algunas compañías españolas, como Vallehermoso, Metrovacesa, Fadesa o Ferrovial Inmobiliaria, han comenzado a diversificarse en el exterior y han realizado algunas inversiones en Portugal y en varios países de Latinoamérica.
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