La Ley del Suelo impulsa los grandes desarrollos urbanísticos pendientes

El Ejecutivo regional, presidido por Alberto Ruiz-Gallardón, quiere desatascar, mediante la Ley del Suelo -cuyo anteproyecto aprobó ayer el Consejo de Gobierno- las grandes operaciones urbanísticas de Madrid en las que intervienen de manera crucial terrenos declarados como de servicios generales (vías de ferrocarril, parques, cuarteles, infraestructuras...) El anteproyecto de ley presentado por Ruiz-Gallardón permitirá dar edificabilidad a estos suelos, algo que la anterior norma urbanística (aprobada en 1995) denegaba. Por eso, los grandes desarrollos urbanísticos previstos, como la Operación Chamartín (3,12 millones de metros cuadrados al norte de la Castellana) y la Operación Campamento (construcción de 15.000 viviendas entre Pozuelo, Madrid y Alcorcón en terrenos militares) no podían llevarse a cabo hasta ahora.

Pero el Gobierno regional ha tasado el precio de esta modificación: el 25% del aprovechamiento que se obtenga en cada operación. Hasta ahora, eran únicamente los ayuntamientos los que se quedaban con una porción de los terrenos (el 10%) recalificados. En cambio, con la nueva ley, el reparto será muy diferente en las áreas de servicios generales: 65% para los propietarios del suelo (en el caso de la Operación Chamartín, Renfe, y en el de Campamento, el Ministerio de Defensa), 25% para la Comunidad y un 10% para el ayuntamiento correspondiente.

El presidente de la Federación Madrileña de Municipios (FMM), el socialista José Luis Pérez Ráez, mostró ayer su indignación por el proyecto. 'Es impresentable que los ayuntamientos, que somos los grandes afectados, aún no lo conozcamos. Se lo hemos pedido muchas veces al Gobierno, pero jamás nos lo ha entregado', aseguró. Pérez Ráez criticó también otro de los cambios previstos en el anteproyecto de ley: la nueva norma elimina el sistema de subasta del suelo público y lo sustituye por el de concurso, que deja menos beneficios a las Administraciones. 'Ésta es la visión que Ruiz-Gallardón tiene del Pacto Local: impone sus criterios y acusa a los ayuntamientos de ser los beneficiados del sistema de subasta', afirmó el presidente de la FMM.

Ruiz-Gallardón sostiene, en cambio, que la futura ley 'introduce mecanismos para la protección del medio ambiente y evita la retención especulativa'.El Gobierno regional aprobó ayer el anteproyecto de una ley que removerá los cimientos del urbanismo madrileño. La nueva Ley del Suelo de la Comunidad, aprobada ayer por el Consejo de Gobierno y que debe someterse ahora a alegaciones, elimina la venta de suelo público mediante el sistema de subasta y obliga a los propietarios de terrenos recalificados a construir en ellos en un plazo de entre uno y dos años. La futura ley modifica así la anterior norma regional de 1995, que fue aprobada por unanimidad por todos los grupos políticos de la Asamblea.

El nuevo texto establece como una de sus principales novedades que los promotores privados podrán construir sobre suelo de particulares si éstos se niegan a desarrollarlos, por las causas que fueren, en un plazo máximo de entre uno y dos años (un año en suelo urbanizable y dos años en suelo urbanizable pero sin condiciones de desarrollo -esto es, sin que estén instaladas en el terreno las infraestructuras necesarias, como tuberías de agua, electricidad, etc-).

El presidente regional, Alberto Ruiz-Gallardón, afirmó ayer que no se trata de una expropiación encubierta del suelo de los particulares que no deseen construir, sino de una 'expropiación de sus derechos' de edificación en favor del 'interés público'.

Ruiz-Gallardón asegura que esta medida busca que en la región no se produzcan casos de especulación del suelo. 'Se pretende evitar la retención de suelo a la espera de subidas en los precios de mercado, y, si bien la ejecución del planeamiento primero le corresponde en derecho al propietario del suelo, éste no es exclusivo, porque prevalece el interés general', manifestó el presidente. Esta figura ya existe en la Comunidad Valenciana, según el Gobierno regional, aunque con una diferencia: no da el plazo de un año a los propietarios del suelo para construir. Los promotores pueden intentar urbanizar al día siguiente de que se apruebe un plan general.

Concurso entre promotores

La nueva norma, que aún debe pasar por los filtros del Consejo Económico y Social y de la Asamblea de Madrid para su aprobación definitiva, señala que los promotores deberán llegar a un acuerdo con los dueños del suelo sobre el precio que se les abonará a cambio del derecho a construir. Si no alcanzasen ese acuerdo, el Ayuntamiento y la Comunidad determinarán el precio a pagar. Cuando sean varios los promotores interesados en construir en la parcela, un concurso público determinará quién edificará finalmente.

De todas formas, según explicó ayer Ruiz-Gallardón, el propietario del suelo siempre tendrá la posibilidad de recuperar sus derechos sobre el terreno, emprendiendo él mismo su desarrollo urbanístico.

El nuevo texto legal permitirá desatrancar además las grandes operaciones urbanísticas previstas en Madrid. La denominada Operación Chamartín (construcción de viviendas y oficinas en 3,12 millones de metros cuadrados ocupados principalmente por Renfe al norte de la Castellana) está parada porque buena parte del suelo donde se desarrollará (680.000 metros cuadrados) tiene la calificación de servicios generales (vías de ferrocarril, edificios públicos...), cuyo aprovechamiento urbanístico no permite la actual normativa.

En cambio, en el texto que ayer aprobó el Gobierno se concede edificabilidad a estos terrenos, por lo que la ampliación de la Castellana (Operación Chamartín), la Operación Campamento (construcción sobre zona militar) o la recalificación de los terrenos del aeropuerto de Barajas cuando el aeródromo se traslade podrán llevarse a cabo. En Chamartín, por ejemplo, la nueva norma permitirá que sobre las vías del tren se levanten cerca de 5.000 pisos. La ley concede así a las administraciones (Ayuntamiento, Comunidad y Renfe) la obtención de plusvalías sobre un suelo que antes no valía nada.

La Ley del Suelo eliminará también el sistema de subasta de parcelas públicas. La nueva norma establece que la venta sólo podrá llevarse a cabo mediante el sistema de concurso, lo que evidentemente reducirá los beneficios de las administraciones. Ruiz-Gallardón justificó la medida como una forma de abaratar el suelo -si los promotores compran los terrenos a un precio público pueden después, teóricamente, vender las casas también más baratas-, si bien reconoció que las arcas públicas se verán sensiblemente dañadas. 'Pedimos a los ayuntamientos y a nosotros mismos un sacrificio en beneficio de los ciudadanos', advirtió Ruiz-Gallardón.

El edil de Urbanismo de Madrid, Ignacio del Río, calificó en julio del año pasado, cuando se presentó por primera vez el anteproyecto de ley, de 'discutible' que los municipios no puedan llevar a cabo subastas. La responsable de política institucional de la FSM, Ruth Porta, cree que propuestas como ésta provocan 'fractura del Estado democrático, ya que no son pactadas con los ayuntamientos ni con la oposición, sino impuestas'.

El presidente de la Comunidad destacó igualmente que la nueva ley obligará a que los nuevos desarrollos urbanísticos incluyan un 50% de viviendas con 'algún tipo de protección'. La anterior ley también incluía esta obligación, aunque no establecía que las viviendas se distribuyeran por todas las zonas de la región, extremo que sí recoge el nuevo articulado.