¿Quien especula en Madrid?

A finales de los años ochenta se produjo en Madrid una escalada de los precios del suelo. Con la rápida recuperación y la internacionalización de su economía se produce una fuerte e inesperada expansión de la demanda.La iniciativa privada, la inversión inmobiliaria, reaccionó de una manera selectiva hacia el sector terciario -comercio, ocio y, especialmente, oficinas- y hacia el residencial de mayor poder adquisitivo.

Como consecuencia de todo ello se produce un efecto tirón, y la burbuja especulativa arrastra a la mayor parte del espacio metropolitano. Se hacía así inviable la promoción de viviendas de protección oficial. Y se producen, igualmente, efectos muy perversos en el resto de la economía madrileña. El encarecimiento acabará repercutiendo en los costes fijos de las empresas, que los trasladan a los precios de los productos generando inflación y perdiendo competitividad.

Desde el punto de vista territorial, el proceso tendrá también consecuencias negativas, produciéndose un desequilibrio entre áreas centrales y áreas marginadas.

Frente a esta situación, ¿qué alternativas se planteaban? ¿Cómo reaccionó la iniciativa privada y las administraciones territoriales madrileñas de signo dispar? ¿Cuáles fueron y siguen siendo los marcos conceptuales y operativos en materia de políticas públicas de suelo?

La iniciativa privada se vio envuelta en un ciclo -que la posterior crisis de los noventa pondría en evidencia- de sobreproducción de oficinas.

El Ayuntamiento de Madrid aprovechó el ciclo alcista para, rematar operaciones muy rentables, gerenciadas ya por el Partido Popular, como la del Campo de las Naciones, SA (con ventas, todavía en 1991 y 1992, por valores de repercusión de 175.000 pesetas el metro cuadrado de suelos adquiridos a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid a 2.632 pesetas el metro cuadrado); y, en cualquier caso, operaciones carentes de un diseño estratégico y de una presencia activa en la gestión de suelo tanto a corto como a largo plazo. La Comunidad de Madrid, a partir de 1989, trabaja en dos frentes en materia de suelo: el de garantizar una oferta real de suelo urbanizado para la ejecución de viviendas con algún régimen de protección, en el actual Programa de Vivienda; y el de crear nuevas áreas para actividades productivas y de equiparmentos a lo largo de toda la región metropolitana, lo que ha hecho a través de la sociedad Arpegio.

Arpegio es una empresa pública que opera y actúa como la mayor parte de las agencias públicas de los países occidentales que trabajan en los campos relacionados con el suelo y el desarrollo urbano (las sociedades de economía mixta en Francia, las empresas estatales de desarrollo, o LEG, alemanas, las corporaciones de desarrollo, o LDC, norteamericanas, etcétera). Reciben los suelos de las correspondientes administraciones territoriales, que lo han captado generalmente por compras públicas o expropiaciones para, una vez urbanizado, ofertarlo a usuarios finales o inversores privados.

De este modo se evitan, por un lado, los estrangulamientos derivados de retenciones de suelos ociosos con fines especulativos y, por otro, unos procesos económicos inflacionarios, en la medida en que se expulsa del ciclo de producción inmobiliaria el factor menos regulable por el mercado y más proclive a su distorsión especulativa: el suelo.

Arpegio adecua los precios públicos de oferta del suelo a su coste efectivo, favoreciendo la economía real. Todos los ingresos generados por la actividad urbanizadora dentro de la agencia pública se aplican a la propia actividad urbanizadora.

Con este mecanismo, en estos últimos tres años, la Comunidad de Madrid, a través de Arpegio, se ha dotado de unas reservas de suelo público para actividades productivas de más de 22 millones de metros cuadrados (diez veces el Campo de las Naciones), para que en los próximos veinte o más años no tengamos problemas de escasez (la misma función que la de un embalse del canal en periodos de sequía); Asimismo, ha urbanizado más de tres millones de metros cuadrados, donde se ha instalado un número muy importante de establecimientos productivos (534.301 metros cuadrados construidos).

Esta manera de proceder institucional, donde el sector público tiene un papel activo en los procesos de desarrollo urbano, que se distancia de las premuras irreflexivas de los cambiantes ciclos e incorpora nuevos conceptos estratégicos (modelos de desarrollo cualitativo y límites a los crecimientos, medio ambiente urbano ... ), tiene dos flancos de oposición en nuestro país.

La concepción liberal, que con un desconocimiento de los procesos de desarrollo urbano, los factores y agentes que operan plantea que la solución al encarecimiento del precio de los suelos vendrá de manera cuasi taumatúrgica con la desregulación del sector, favoreciendo la creación de un mercado del suelo.

Y la concepción ultraconservadora (muy extendida en algunos representantes significados del Partido Popular de Madrid), no homologada ya con ninguna referencia de derecha europea, que con una zafia concepción puramente ideológica descalifica, sin pararse en mientes, cualquier posición moderna y activa del sector público en la gestión de nuestras ciudades y territorios, pretendiendo que retrocedamos en lo que han sido auténticas conquistas culturales en los modernos Estados democráticos, dejando el campo abierto a la insolidaridad y la especulación.

Es ahora cuando quiero hacer la pregunta: ¿quién especula en Madrid?

es consejero delegado de Arpegio, SA, empresa pública de la Comunidad de Madrid.