¿Habríá sido posible otro proyecto de ley?

La reciente aprobación, por el Consejo de Ministros, del proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos supone el punto final de una dilatada etapa de trabajos previos, plasmados incluso en numerosos anteproyectos que ni siquiera llegaron a ser conocidos. Obviamente, no me refiero sólo a los borradores del proyecto aprobado -en los que se plantearon algunas alternativas al texto final, sobre las que volveré más adelante-, sino, sobre todo, a la poco gratificante labor de cuantos, desde 1981 -año en el que se elaboraron los primeros anteproyectos por parte de una Comisión Mixta MOPU-Justicia-, han aportado ideas sobre las posibles vías de superación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Todos ellos merecen compartir la satisfacción por la decisión del Consejo de Ministros, y a todos ellos corresponde nuestro agradecimiento por su participación en una tarea compleja, en la dificil búsqueda de un equilibrio entre lo justo y lo posible.Ha sido, precisamente, la necesaria combinación entre el respeto a los derechos de propietarios y de inquilinos y la viabilidad en la aplicación de las soluciones propuestas lo que ha conducido a un texto final que se caracteriza por su sencillez y por la gradualidad de sus efectos, en cuanto se refiere a los contratos anteriores al Decreto-Ley 2/85. En general, la opinión pública parece haber valorado favorablemente este esfuerzo por desbloquear el mercado de alquiler, a través de modificaciones muy prudentes del statu quo. Sin embargo, el proyecto de ley ha sido tachado por algunos como un ejercicio de equilibrismo chapucero, demasiado simplista, que no puede satisfacer plenamente ni a propietarios ni a inquilinos.

Éste es, desde luego, un juicio precipitado: a lo largo del último año se han analizado otros posibles escenarios -descartados por razones de diversa índole-, pero que, con toda seguridad, volverán a ser objeto de polémica durante el ya iniciado trámite parlamentario del proyecto de ley. Ojalá que el debate parlamentario pueda enriquecer el proyecto y dotarle de la mayor fuerza política que provendría del deseable consenso.

Vayan por delante, pues, algunas reflexiones que pueden anticiparse al próximo análisis de alternativas al actual proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos; reflexiones realizadas desde el sincero convencimiento de que otras opciones -mejores, en teoría, desde el punto de vista de la equidad, aunque más complicadas en cuanto a su aplicabilidad- habrían comportado una interminable polémica y, probablemente, habrían impedido la aprobación de un texto legal durante la presente legislatura. Ahora, a partir de la confrontación entre los distintos grupos políticos, quizá puedan surgir modificaciones al proyecto que permitan una mejor superación del conflicto que enfrenta entre sí a no menos de tres millones de españoles. Sabiendo, eso sí, que estamos ante un juego de suma cero y que no se puede, a la vez, incrementar los derechos de propietarios e inquilinos, y que toda mejora de la situación de unos perjudica la, de los otros.

Rentas antiguasLa actualización de las rentas en los arrendamientos de vivienda anteriores al Decreto-Ley 2/85 será, sin duda, uno de los temas que más se discutirán en el Parlamento y sobre el que se sugerirán modificaciones al proyecto de ley, que prevé que estas rentas se actualicen a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, solamente según la evolución del IPC. Es lógico que esta solución resulte insatisfactoria para numerosos propietarios, que perciben actualmente cuantías muy reducidas y que no consideran suficiente compensación las ventajas fiscales que se les otorgan ni la sustancial reducción de los supuestos de subrogación.

Una posible alternativa habría sido la de fijar una renta revisada mínima -equivalente, por ejemplo, a la de las viviendas protegidas en alquiler- a partir de la entrada en vigor de la nueva ley. Sin embargo, dado que un 701/o de los actuales inquilinos declaran tener ingresos inferiores a 2,5 veces el SMI, una medida como la señalada comportaría un elevado volumen de recursos públicos destinados a subvencionar a aquellos inquilinos que no pudieran -o manifestaran no poder- hacer frente ni siquiera a la renta mínima que se estableciera. La picaresca, de difícil control, que se podría generar colapsaría probablemente los juzgados.

Dicho peligro de aumento de la litigiosidad se daría, también, en el caso de que se acordase que cada inquilino pague, como renta de alquiler, por lo menos un determinado porcentaje de sus ingresos. Esta medida -que parece extremadamente justa- podría provocar, además de la ya señalada picaresca, una discriminación entre propietarios, cuya situación económica puede coincidir con la de sus inquilinos, de forma que un arrendador de bajo nivel de ingresos podría seguir percibiendo rentas muy reducidas si su arrendatario puede pagarle sólo un alquiler insignificante, de acuerdo con los parámetros que se establecieran.

Cierto es que, con el afán, que entendemos irrenunciable, de proteger a una mayoría -constatada por los análisis efectuados de la realidad concreta-, y para evitar que se creen situaciones de necesidad, se propicia una hiperprotección de casos que no requieren protección alguna y donde quien se puede encontrar realmente en situación de necesidad es el propietario. Por ello, el debate parlamentario puede aportar nueva luz a la búsqueda de otras soluciones, si es que existen.

Lo óptimo -y a su vez, lo más difícil de aplicar- hubiera sido fijar rentas de alquiler acordes con el valor de mercado de cada vivienda concreta, mediante tasaciones oficiales, con obvios efectos fiscales. Una vez establecida la renta justa, se podría fijar un plazo máximo de años para alcanzar, gradualmente, dicho nivel de renta, estableciendo en cualquier caso supuestos exentos de actualización -jubilados, familias con ingresos inferiores a un cierto mínimo-, y creando un mecanismo de solidaridad, de forma que los propietarios que se beneficiaran plenamente de la actualización contribuyeran a subvencionar a los propietarios cuyos inquilinos quedaran exentos de la mis - ma.

Una medida como la descrita requeriría, en primer lugar, una capacidad de realizar valoraciones de mercado de las viviendas que hubiera podido basarse en los valores catastrales, si estos reflejaran los valores de mercado. En todo caso, comporta, además, los mismos problemas ya señalados respecto a las posibles medidas anteriormente señaladas: dificultad en la comprobación de los ingresos reales de los inquilinos y litigiosidad derivada de la no aceptación, por parte de éstos, de las nuevas condiciones de los contratos.

Soluciones diferentesEn síntesis, en lo que se refiere a la actualización de los arrendamientos de viviendas anteriores al Decreto-Ley 2/85, se propondrán, sin duda, soluciones muy diferentes a la adoptada por el Consejo de Ministros en el proyecto de ley. Pero todas ellas -que serían más justas para los actuales propietarios- comportan dificultades reales en su aplicación que deben ser tenidas en cuenta, ya que podrían desvirtuar las ventajas teóricas de las mismas.

La discusión sobre los arrendamientos de locales de negocio anteriores al Decreto-Ley 2185 puede resultar incluso más compleja. En numerosos casos se trata de actuar sobre unidades productivas que -con independencia de la renta de alquiler que pagan hoy día-, compiten con dificultad en un contexto que exige criterios empresariales muy diferentes de los que han venido aplicando hasta la fecha. Por tanto, en lo que se refiere concretamente a las pequeñas y medianas empresas comerciales, el calendario de actualización de rentas y de finalización de los actuales contratos, supone un factor adicional de adecuación a la competencia, que puede resultar más o menos asumible en función del enfoque actual de la actividad comercial que se desarrolla en el local. Es evidente que, incluso en ausencia de modificaciones de sus respectivos contratos de arrendamiento, muchas de estas empresas tendrán que transformarse profundamente para poder mantener los puestos de trabajo y su presencia en el mercado. En este terreno, sería deseable que las comunidades autónomas colaborasen con programas de apoyo a la adecuación del pequeño comercio, que permitieran la asunción gradual, por parte del sector, de los necesarios cambios impuestos por la lógica actual del mercado.

En todo caso, cualquier alternativa que comporte simplemente una prolongación de los actuales contratos, más allá de los 16 años establecidos en el proyecto de ley -21 años si se ha producido un traspaso en los últimos cinco años-, significaría, posiblemente, una evolución más lenta de empresas de difícil viabilidad, que induce también efectos negativos sobre precios y costes que repercuten sobre el consumidor final.

De todo ello se debatirá en el Parlamento, al aceptar o modificar los grupos políticos la propuesta del Gobierno en la que con tanta intensidad y voluntad se ha trabajado.

es directora general para la vivienda y arquitectura del MOPT.