Los Ayuntamientos ganarán competencias en expropiaciones con la ley de suelo regional

El Gobierno regional acaba de finalizar el borrador de una ley de suelo específica para Madrid en la que se otorgan importantes competencias municipales y con la que los Ayuntamientos incorporan nuevos supuestos en materia de expropiaciones. Uno de ellos, por insalubridad o inhabitabilidad de los inmuebles, permitirá recuperar los desatendidos y céntricos cascos históricos. En los terrenos rústicos incendiados no se permitirá urbanizar posteriormente, a no ser que así lo autorice expresamente el Parlamento regional.

Madrid no quiere ser menos que otras comunidades autónomas -seis tienen ya ley propia y cuatro la preparan- y ha optado por definir y ampliar sus competencias en materia de suelo al margen de las ya concedidas por la ley estatal. Para ello prepara una ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo."Es necesario un instrumento legal, que no contempla el general, sobre las particularidades de una comunidad uniprovincial como ésta", argumenta José María Rodríguez Colorado, consejero de Política Territorial y promotor de esta ley.

Las innovaciones de la futura norma se centran en cuatro aspectos.

Grandes operaciones supramunicipales. La Comunidad se concede instrumentos de política y estrategia territorial como para asegurarse, ante cualquier contingencia, "las grandes operaciones de interés regional". Hasta ahora se debía esperar o pactar que los Ayuntamientos donde se querían instalar estas operaciones de gran alcance las incluyeran en sus planes urbanísticos.

Con la nueva ley, el Gobierno regional puede decidir unilateralmente llevar a cabo el proyecto como si fuese en realidad el Ayuntamiento afectado, agilizando el proceso y concediendo incluso las licencias pertinentes.

El trámite habitual en los municipios (recoger la iniciativa, aprobar un avance, luego el proyecto inicial, más tarde el provisional, estudiar las alegaciones y remitirlo a la consejería para su ratificación definitiva) podrá evitarse y realizarse directamente entre el promotor de la operación y la Comunidad de Madrid. Salvar los escollos municipales supone ahora, hasta tres años. Optar por la declaración de interés regional rebaja los plazos a seis meses como mucho. El Ayuntamiento, en cualquier caso, seguirá cobrando las licencias concedidas por la Comunidad.

Otras figuras urbanísticas

Reservas de suelo. El segundo gran concepto de este proyecto de ley son las denominadas zonas de interés regional, ligadas a las operaciones estratégicas. La Comunidad se reserva un derecho preferente de tanteo y retracto durante cuatro años sobre los terrenos que catalogue como zonas de actuación inmediata y de ocho años cuando sean de actuación diferida. Esta medida de control de suelo se adopta, fundamentalmente, frente a los especuladores y para cubrirse ante actuaciones como el desarrollo de la ciudad aeroportuaria.Suelo rústico. En la actualidad no se puede operar sobre suelo no urbanizable hasta que no se califica como urbano o salvo casos excepcionales (gasolineras, cementerios, etcétera). El Gobierno regional quiere definir de forma precisa qué parte de su territorio interesa catalogar como de "alto valor ecológico" y en el resto permitir distintos usos, creando nuevas figuras urbanísticas.

Para permitir determinadas instalaciones (gasolineras, residencias para ancianos, instalaciones de ocio, etcétera) se obligará también a reforestar un porcentaje importante del solar. En los casos de incendios forestales los terrenos afectados no se podrán urbanizar. "Para que pueda construirse en un monte quemado tendrá que pasar la iniciativa por una ley en la Asamblea de Madrid", dice Oswaldo Román, viceconsejero de Política Territorial.

Convenios y consorcios. La ley exigirá un registro de convenios públicos donde cualquier interesado podrá saber exactamente qué es lo que el Ayuntamiento ha pactado con los promotores con los que ha firmado un convenio para desarrollar una zona.

En general, los Ayuntamientos perderán con la nueva ley algunas competencias en materia de planificación urbanística, pero ganan otras. Los planes parciales podrán ser elaborados e impulsados directamente por los municipios mayores de 25.000 habitantes sin el control o la tutela de la Comunidad, algo que ahora sólo pueden hacer los que tienen más de 50.000 vecinos censados. En los planes generales, además, se abrevian los plazos de aprobación por parte del Gobierno regional, que los reduce de seis a casi tres meses.

El silencio será, a partir de esta ley, positivo para los Ayuntamientos.

Los municipios incorporan nuevos poderes fundamentalmente en el capítulo de las expropiaciones y recurrir a un sistema más barato: la ejecución forzosa, mediante la cual el municipio podrá llevar adelante una operación si la considera necesaria y cobrarse en especies con el valor del solar o del inmueble.

El supuesto más novedoso en las expropiaciones es el que permitirá hacerse con una vivienda por razones de insalubridad o inhabitabilidad para rehabilitarla, siempre que se garantice el realojamiento de los usuarios.

La Comunidad de Madrid también gana con esta ley. Los Ayuntamientos, en las operaciones de creación de vivienda que se emprendan a partir de la aprobación de este texto, tendrán obligatoriamente que reservar el 50% de estas casas con algún tipo de protección oficial o precio tasado.

En los casos de supuestos fraudes en las ventas de viviendas protegidas, cuando un propietario pretenda revenderla por encima del precio limitado, la Comunidad tendrá derecho de tanteo sobre la casa a precio de mercado.