La nueva tributación de las ventas de inmuebles

El 6 de abril se aprobó en el Congreso de los Diputados la ley de Tasas y Precios Públicos, que incluye entre sus disposiciones adicionales una norma completamente ajena a las materias que dan título a la ley y que está llamada a tener una profunda repercusión fiscal en el comercio diario.No es nuevo afirmar que la normativa tributaria es de difícil comprensión; éste es un dato objetivo, derivado, sin duda, de la misma naturaleza de la materia que ordena. Sin embargo, es obligación del legislador redactar unas leyes claras, con formulaciones inequívocas y que eludan en todo momento expresiones ambiguas que pongan en peligro la seguridad jurídica en que se ampara todo Estado de derecho. Desafortunadamente, no pueden predicarse estas virtudes del precepto que comentamos, cuya deficiente redacción sume tanto a los técnicos como a los ciudadanos en general en una completa inseguridad jurídica.

Por otra parte, a esto debe añadirse el hecho, reiteradamente criticado por todos los sectores afectados, de que la norma se publica en un texto legal que le es ajeno.

De esta forma se priva al intérprete de la ayuda que le proporciona el emplazamiento del precepto dentro de un texto para llevar a cabo su labor exegética.

Lamentamos aún más estos defectos en una disposición adicional como la presente, que extiende sus repercusiones fiscales a cuatro impuestos: impuesto sobre la renta de las personas físicas, impuesto sobre sociedades, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados e impuesto sobre sucesiones y donaciones, y que, aun sin afirmarlo de forma explícita, en ningún momento pone en vigor unos efectos duramente sancionadores para los sujetos afectados por ella.

La disposición adicional de la normativa objeto de estas notas señala: "Tratamiento fiscal de las diferencias de Vidor resultantes de la comprobación administrativa".

"En las transmisiones onerosas por actos -inter vivos- de bienes y derechos que se realicen a partir de la entrada en vigor de la presente ley, cuando el valor comprobado a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales exceda del consignado por las partes en el correspondiente documento en más del 20% de éste y dicho exceso sea superior a dos millones de pesetas, este último, sin perjuicio de la tributación que corresponda por el impuesto citado, tendrá para el transmitente y para el adquirente las repercusiones tributarias de los incrementos patrimoniales derivados de las transmisiones a título lucrativo".

Alcance de la norma

La aplicación de esta norma alcanza a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes y derechos, tanto bienes inmuebles como muebles, pero nos hemos limitado a exponer los supuestos y los efectos que pueden darse en las transmisiones de inmuebles porque es éste un ámbito en el que la disposición se dejará sentir de forma más intensa.Supuestos:

1. Que el vendedor sea un particular que transmite a otro particular o sociedad un piso u otra clase de inmueble que no tenga afectado a su actividad empresarial o profesional. En este caso se tributa al tipo actual del 6% por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD) y procede la comprobación de valores; luego, la nueva regulación tributaria le afecta.

¿Cómo? Si el vendedor es una persona física, deberá tributar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), al tipo del 20% actual para los incrementos de patrimonio a título lucrativo, sobre el exceso que supere los dos millones de pesetas estipulados.

Ejemplo: valor declarado por las partes, 10 millones; valor comprobado y definitivo, 13 millones. La diferencia resultante es de tres millones de pesetas, superior al 20% de 10 millones y superior a dos millones; luego la tributación correspondiente sería de:

Tipo impositivo en renta: 20%.

Base sobre la que se aplicaría: 3-2=1 millón.

Cuota a pagar: 200.000 pesetas.

En caso de que el comprador sea un particular, tributará como si hubiera recibido una donación de un millón de pesetas, es decir, por el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Como en la mayoría de los casos no tendrá ningún parentesco con el vendedor, le corresponderá pagar una cuota mínima de 153.000 pesetas (superior si su patrimonio excede de 50 millones).

Si, por el contrario, el comprador es una sociedad o entidad sujeta al impuesto sobre sociedades, entendemos que el millón de pesetas considerado tributaría al 35%.; es decir, resultaría una cuota a ingresar de 350.000 pesetas por este concepto si la sociedad globalmente obtiene beneficios.

2. Que el vendedor sea una sociedad o un particular que ejerce una actividad empresarial y transmita un piso u otra clase de inmueble afecto a dicha actividad, y que, por considerarse primera transmisión o venta de solar edificable, la venta esté sometida al impuesto sobre el valor añadido y, en consecuencia, no esté sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, pero sí a la modalidad actos jurídicos documentados.

Consideramos que la nueva regulación no le afecta, debido a que si dicha disposición, como parece, tiene carácter sancionador hay que interpretarla de forma restrictiva. En la misma se indica: "... cuando el valor comprobado a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales", expresión que entendemos no recoge el concepto de actos jurídicos documentados.

3. Que el vendedor sea una sociedad o un empresario que tenga el inmueble afecto a su actividad, pero que, por tratarse de' una segunda o ulterior entrega dé, edificaciones, esté sujeta pero exenta de impuesto sobre el valor añadido (IVA) y, en consecuencia, sometida a tributación por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD.

Por tanto, se puede hacer 1 comprobación de valores por parte de Hacienda en relación referido concepto. Opinamos que en este supuesto entra e, juego la disposición adicional en cuestión. En este apartado se encuentran todos los casos de venta de pisos y locales de segunda mano efectuadas por profesionales y sociedades.

Actividad judicial

¿Cómo afecta? En el primer supuesto ya hemos expuesto la forma en que afecta al comprador, y también al vendedor si es persona física. Ahora bien, si es unsociedad o entidad sometida al impuesto sobre sociedades, entendemos que tributará el tipo del 35% sobre la diferencia entre el valor comprobado y el declarado, si excede de dos millones.

En cuanto al concepto operaciones societarias del ITP y AJD, que grava, entre otras, las aportaciones no dinerarias (ejemplo de aportación de inmuebles) a sociedades como consecuencia de aumentos de capital o constitución de las mismas, consideramos que la nueva regulación no les afecta debido a la interpretazión restrictiva de la misma que debe hacerse.

Los supuestos anteriores son resultado de una aplicación literal de la nueva regulación, y sus efectos demuestran que la redacción no es la que cabría esperar para una normativa reguladora de una materia ya de por sí conlictiva.

Por ello, originará un importante número de recursos que deberán ser resueltos por los tribunalales.

Ángel Sáez y Joan Albos son asesores fiscales.