La quiebra de las políticas vigentes

La dimensión del problema de la vivienda en Madrid y sus graves consecuencias sociales, abordadas en el periódico del lunes por los autores de este artículo, confirman, a su juicio, la obsolescencia de las políticas de suelo y de vivienda vigentes.

Estas políticas fueron elaboradas para otros tiempos y problemas y hoy, a pesar de los retoques, no constituyen el mejor marco para abordar los nuevos desafíos. Con indiscutible retraso, el Ayuntamiento de la capital y la Consejería de Política Territorial han reaccionado a la nueva situación creada por el cambio de tendencias iniciado en 1984, y en este momento existen programas para desarrollar suelo público para 42.000 viviendas, dirigidas principalmente a familias expulsadas del mercado inmobiliario.Al margen de los amplios períodos de maduración que requieren la mayoría de estos programas, de tres años en adelante, destaca el esfuerzo por encontrar nuevas fórmulas de gestión para mejorar su eficiencia social y económica. Así, la figura del promotor social que posibilita la actuación de entidades subsidiarias a la Administración, abre posibilidades de superar las limitaciones de la gestión institucional; pero su exclusiva identificación con las cooperativas, con lo que en ellas hay de atractivo y de problemático, obliga a establecer una reflexión centrada en las garantías ' solicitadas para el cumplimiento de sus objetivos.

Por otra parte, y si bien sorprende la falta de consideración atribuida a la vivienda en alquiler, para ser desarrollada tanto por agentes públicos como privados, también es reseñable la utilización del derecho de superficie, consistente en la cesión del suelo por un largo espacio de tiempo, generalmente 75 años, al cabo de los cuales la propiedad revertiría a la propia Administración. Este mecanismo, poco contrastado todavía en nuestro país, también requiere una serena reflexión, pues si bien abre las puertas a la utilización pública y a largo plazo de un creciente patrimonio inmobiliario, hay que evaluar las condiciones sociales que en su día permitan, efectivamente, plantear dicha revisión, sin provocar graves frustraciones en los correspondientes adjudicatarios.

Rigidez legislativa

La actual ley de Suelo, una de las mejores legislaciones en su momento, procede de 1954, con reajustes en 1975. Su rigidez tutelar, que podría justificarse en otros tiempos políticos, resulta claramente paralizante hoy.

Desde la problemática del suelo residencial en Madrid, varias son las vías a instrumentar:

- En primer lugar, es necesario abrir nuevas posibilidades para conseguir suelo de calidad y barato para ubicar viviendas accesibles a familias que no pueden conseguirlas en el libre mercado inmobiliario. Precisamente, el potencial de las competencias públicas para dirigir, programar y gestionar el desarrollo urbanístico y sus efectos económicos espaciales está abriendo enormes posibilidades de acuerdos con propietarios y promotores para multiplicar los cauces por los que acceder a cantidades significativas del suelo con costes limitados y para realizar amplias operaciones urbanísticas que recalifiquen y hagan atractivas zonas residenciales que hoy son socialmente repudiadas. Las recientes experiencias avalan esta doble posibilidad, precio y calidad; así se ha obtenido parte del suelo para las 42.000 viviendas citadas, que además se contemplan articuladas en operaciones urbanísticas que van a hacer atractivas algunas áreas de la ciudad.

- En segundo lugar, hay que evitar hacia el futuro nuevos desajustes en el mercado inmobiliario, para lo que parece imprescindible garantizar la puntual producción del suelo urbanizado y su edificación, cumpliendo los programas de los planes urbanísticos. En esta línea se sitúan las recientes propuestas de la Consejería de Política Territorial, así como algunos de los retoques de la nueva ley del Suelo del MOPU, en los que las interrogantes se refieren a si las medidas serán suficientes para cambiar las prácticas actuales.

- En tercer lugar, y como aspecto clave, es imprescindible afrontar, de una vez por todas, una acción antiespeculativa efectiva, acabando con la incongruente y antisocial permisividad fiscal que rodea al sector inmobiliario en nuestro país. Para ello es necesario expulsar el dinero negro, que está suponiendo cerca de un 50% de las transacciones, obligando a reflejar los valores reales de compraventa e incrementar los impuestos de plusvalía para evitar las ganancias excesivas por el simple pase del suelo y de los productos inmobiliarios; a su vez, los nuevos ingresos fiscales podrían reinvertirse con criterios sociales en el propio sector. La reciente ley de Tasas supone un primer paso en el tratamiento de este problema, al pretender acercar el nivel declarado fiscalmente hasta el 75% del valor real en el mercado; sin embargo, resultaría inexplicable si sólo se aplicase a los particulares y no a las empresas, que son quienes realizan la mayor parte de las operaciones especulativas.

También la política de vivienda ha tocado techo. Si bien la ambiciosa actuación de remodelación de barrios ha conseguido suprimir una elevada proporción de las infraviviendas, cada vez se ha ido ampliando más el número de familias de clase media que no pueden acceder a una vivienda.

La envergadura y la complejidad de la nueva situación requiere pasar de lo que tradicionalmente se ha considerado una política de fomento a la construcción, a la constitución de una auténtica política de alojamiento, de una entidad similar a lo que podría ser una política de empleo. Su concepción debería combinar la mayor racionalidad y justicia redistributiva del gasto público con la garantía real de acceso a la vivienda a través del fortalecimiento de las ayudas y de ampliar las formas en que dicho acceso resulte viable.

Y, en este sentido, es importante estudiar el problema de las viviendas vacías, e imprescindible superar las contradicciones generadas por el catastrófico estado actual de la ley de Arrendamiento. Hay que abrir con fuerza, y no se está haciendo, una nueva política de alquiler, eficaz, social y moderna, tanto para la vivienda pública como, concertada con sectores económicos, para la privada; no es razonable que siendo uno de los países pobres de la Comunidad Europea, sigamos empeñados en mantener un parque en alquiler por habitante que no llega a un tercio del de la mayoría de las naciones europeas.

es economista; es sociólogo, y , arquitecto.