Las cajas de ahorro han eludido coeficientes mediante la emisión de cédulas hipotecarias

El mercado hipotecario, surgido a mediados de 1982, nació apoyado en la necesidad de que existiera una financiación a largo plazo para la adquisición de viviendas y dentro de la especialización y modernización del sistema financiero español, aquejado de fuertes trabas intervencionistas, heredadas de la situación política anterior. Las cajas de ahorro, principales protagonistas en la concesión de créditos hipotecarios a particulares, jugaron la baza del nacimiento de este mercado y asumieron una posición preponderante en el desarrollo y consolidación del mismo, ya que les eximía de tener que cumplir una buena parte de los coeficientes.

Las fórmulas de obtención de recursos con los que alimentar el mercado hipotecario se reducen a tres emisión de cédulas, bonos o participaciones hipotecarias. Hasta ahora sólo han funcionado, y con gran éxito, las primeras y, en mucha menor medida, las participaciones. Los bonos hipotecarios son prácticamente inéditos en el panorama financiero español. La construcción de un hotel, fábrica o grupo de viviendas concretas puede ayudarse financieramente con una emisión de bonos cuya garantía específica es dicha construcción. En una época de auge del sector o de la situación general de la economía española se puede pensar en operaciones de este tipo. Pero en una depresión como la que ha atravesado España es casi impensable considerar factibles operaciones así.Los títulos ofrecidos a los ahorradores privados por parte de las instituciones financieras o de las sociedades de crédito hipotecario surgidas de la nueva legislación se han centrado en las cédulas hipotecarias. Las participaciones han tenido un relativo éxito porque constituían la base de partida imprescindible para poner en marcha a las sociedades hipotecarias.

José Vilarasau, director general de la Caja de Pensiones para la Vejez y de Ahorros de Cataluña y Baleares, conocida como La Caixa -la primera de las cajas y la quinta entidad financiera de España-, lo reconocía explícitamente en su intervención en -el primer congreso del mercado hipotecario, celebrado hace unas semanas. Las cédulas hipotecarias nacieron ungidas por la estrella de la buena suerte. En primer lugar, las podían poner en circulación entidades como las cajas, con una cartera importante de créditos hipotecarios ya concedidos. El único requisito exigido es que las cajas pudieran respaldar dichas emisiones con créditos hipotecarios ya concedidos, y la actividad fundamental de estas instituciones se centra en este tipo de operaciones.

Mayor rentabilidad

Como, además, las cédulas hipotecarias no tenían que cubrir los coeficientes a que estaba sometido el resto del pasivo de las cajas, la rentabilidad real de este tipo de emisiones era muy superior y las cajas de ahorro se pusieron a la tarea.En el primer año y medio de existencia del mercado hipotecario se emitieron casi 260.000 millones en cédulas hipotecarias, de los que 210.000 procedían de la movilización de los créditos de las cajas de ahorro. Y ello, a pesar de que a partir de julio de 1983 el Banco de España aconsejó una ralentización de las emisiones. El Banco Hipotecario de España, de propiedad pública, y las sociedades filiales de los bancos tuvieron que conformarse con una parte de la tarta mucho menor.

Los problemas de control monetario del verano del año pasado se empezaron a solucionar a raíz de la modificación de la legislación sobre el coeficiente de caja, considerándose, además, como sujeto a coeficientes a todo el pasivo, independientemente de cómo se hubiera captado, de las entidades financieras. Las cajas de ahorro más emprendedoras y con una mayor capacidad de recursos no tardaron en volver a encontrar el hueco por el que zafarse, al menos en parte, de la existencia de unos coeficientes elevados. Si durante 1982 y 1983 las cajas no se habían lanzado a la constitución de sociedades hipotecarias, a partir de 1984 lo hacen, ya que estas entidades, aunque sujetas a coeficientes como los bancos y cajas, tienen cautiva una menor cantidad de sus recursos. El negocio está ahora en transmitir créditos hipotecarios a las sociedades, que así pueden captar recursos mediante la emisión de cédulas, y a cambio tienen que cubrir unos coeficientes menores que los que les correspondería si este pasivo estuviera en el balance de las cajas o de'los bancos.

Diversificación de funciones

En esta pugna por el desarrollo de un mercado nuevo y necesario -ya que la Administración se muestra cada vez menos proclive a facilitar fondos al sector de la construcción que no se dedique a la edificación de viviendas para las capas de la sociedad más necesitadas-, la banca privada ha jugado en desventaja desde el principio. Por un lado, hay que considerar que los bancos nunca se han dedicado a proporcionar recursos a las economías domésticas, principales demandadores de este tipo de crédito. Cuando han querido hacerlo a través de las sociedades hipotecarias se han encontrado con una cartera de créditos escasa en relación a la de las cajas de ahorro, que han mantenido su situación preponderante en todo el mercado.De las nueve sociedades hipotecarias, siete son filiales de los bancos nacionales, y dos, de otras tantas cajas de ahorro. Las emisiones de cédulas, barómetro que mide hasta dónde podrán llegar los créditos a largo plazo que se concedan con garantía hipotecaria, corresponden en su mayor parte a las cajas. Los bancos hacen encaje de bolillos para poder justificar una nueva emisión, y su ritmo de crecimiento es menor, en cualquier caso, que el de las cajas de ahorro.

Esta especialización ha servido de base para que desde el Ministerio de Economía se pusieran las bases de apoyo financiero al plan cuatrienal de viviendas actualmente en vigor.