¿Cómo se determinan los rendimientos de los bienes inmuebles?

No existe en la actual legislación, salvo las normas relativas a rendimientos presuntos. en el supuesto de bienes urbanos utilizados por sus propietarios o usufructuarios y en las denominadas "viviendas desocupadas", una distinción fandamental en el régimen aplicable tanto a los bienes urbanos como a los rústicos.Una última precisión: estos rendimientos obtienen esta naturaleza si son percibidos por su propietario o por el titular de un derecho real sobre los mismos. Si el que obtuviera ingresos procedentes de un inmueble fuera el titular de un derecho personal (por ejemplo, arrendatario), el tratamiento correspondiente sería el aplicable a las variaciones patrimoniales.

Los supuestos a considerar son:

1. Bienes inmuebles cedidos a un tercero

Se grava la diferencia entre el ingreso percibido y los gastos deducibles.

1.1. Rendimiento íntegro (impresos).

Alcanza a todos los importes que se perciban, incluidos los que correspondan a los bienes que con carácter accesorio se cedieron con el inmueble y tanto si se perciben en metálico como en especie (por ejemplo, derecho a percibir ciertos aprovechamientos de la finca, como caza, leña, etcétera).

Se incluirá también la participación del propietario en el precio del subarriendo o traspaso por parte del arrendatario.

1.2. Gastos deducibles.

Lo son todos los gastos necesarios para la obtención de ingresos y el importe de la pérdida de valor sufrida por el uso o transcurso del tiempo en los bienes de que los ingresos procedan.

En el ejemplo que sigue podrán apreciar algunos de los gastos que la normativa en vigor menciona específicamente. Interesa aquí destacar los siguientes casos concretos:

- Pérdida de valor: se estima en el 1,5% del valor de la construcción. Este valor será el consignado a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio en el mismo año y, caso de no estar obligado a presentar esta declaración, sobre el valor catastral del inmueble (deduciendo el del terreno).

- Debe diferenciarse entre gastos de conservación y reparación y las mejoras en el inmueble. Los primeros son deducibles; los segundos se consideran inversión.

- No son deducibles los gastos que legalmente puedan repercutirse al arrendatario o inquilino, tanto si se repercuten de hecho como si no.

2. Bienes utilizados por sus propietarios

2.1. Bienes rústicos.

Se considerarán como ingreso los productos obtenidos destinados, al propio consumo de la unidad familiar. Respecto a los gastos, es aplicable lo indicado en el apartado 1.2 anterior.

2.2. Bienes urbanos.

La regla general es que se consideran como tales no sólo las viviendas, sino los garajes, los jardines, instalaciones deportivas, etcétera, aun en el caso de copropiedad y cualquiera que sea el período durante el año en que sean utilizados. Posteriormente consideraremos las viviendas desocupadas.

Los ingresos a considerar serán el resultado de aplicar el 3% a su valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, y únicamente serán deducibles los intereses de los capitales ajenos invertidos en los mismos.

Respecto a qué valor debe considerarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, debemos diferenciar dos períodos:

a) Adquiridos a partir del 1 julio de 1980.

Se tomará el valor determinado a efectos de impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

b) Adquiridos con anterioridad al 1 de julio de 1980.

Se tomará el valor por el que deben figurar en el Impuesto sobre el Patrimonio. Entendemos que dicho valor, de conformidad con lo dispuesto en la ley 50/77, de 14 de noviembre, debe ser el valor catastral. Sin embargo, la Administración considera que, si el contribuyente consignó en la declaración del IEP de 1978 uno superior, debe mantener éste a todos los efectos. En nuestra opinión, ello va en contra de la ley 50/77 ya citada.

2.3. Viviendas desocupadas.

Se considera como rendimiento presunto de las mismas el 10% de su valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (en este sentido, nos remitimos al apartado 2.2 anterior), siempre que concurran las circunstancias siguientes:

a) Que estén desocupadas durante más de 10 meses al año.

b) Pertenecer a miembros de una unidad familiar que posea (entendemos que en propiedad) más de tres viviendas (considerando tanto las ocupadas como las desocupadas).

Existe en este punto tina evidente contradicción entre dos artículos del Reglamento (artículo 50.3 y artículo 51.1), pues uno considera que no se computaran a estos efectos las utilizadas en cualquier forma o estén destinadas a la venta o alquiler, mientras que el otro estima que todas ellas (ocupadas o no) deben considerarse a efectos del límite de tres viviendas ya señalado. Entendemos es este último sentido el que debe prevalecer, por ser más acorde a lo dispuesto en la ley.

c) Que no se destine al esparcimiento o recreo de su titular ni se halle destinada a la venta o alquiler (debe probarse por anuncios, ofertas, etcétera), ni cedida gratuitamente su utilización.

Se computan, pues, a partir de la cuarta, comenzando por las máis modernas en propiedad.

Del ingreso así determinado podrán deducirse todos los gastos relacionados con la propiedad, y no sólo los intereses de capitales ajenos.

3. Finalmente, sólo apuntar que en los siguientes supuestos no se produce rendimiento alguno gravable en la vigente legislación, aun cuando puedan, sin embargo, computarse los correspondientes gastos, lo que dará lugar a rendimientos negativos:

- Viviendas desocupadas destinadas a venta o alquiler.

- Viviendas desocupadas que, junto con las ocupadas, no excedan de tres en la misma unidad familiar.

- Viviendas inhabitables por no reunir las condiciones necesarias para su habitabilidad.

- Locales de negocio que no se hallen en explotación y no se utilicen a otros fines.

- Viviendas cedidas gratuita, mente.