Los créditos hipotecarios serán financiados con títulos de liquidez inmediata

Esta semana será firmado y enviado al Boletín Oficial del Estado el reglamento de la ley del Mercado Hipotecario, según fuentes oficiales. Además de respaldar la creación de mecanismos para abaratar el coste, alargar los plazos y aumentar la financiación de viviendas, la disposición permitirá a la banca oficial y cajas de ahorro liberar parte del billón y medio de pesetas inmovilizado a largo plazo en créditos hipotecarios. Para ello, emitirán cédulas y bonos a similares plazos y tipos que dichos créditos, pero con el atractivo de su liquidez inmediata. Se abrirán así nuevas vías para captar ahorro con la concurrencia de nuevas entidades financieras: las sociedades de crédito hipotecario.

Por la trascendencia que algunos medios financieros atribuyen al mercado hipotecario, la banca no ha contribuido precisamente a facilitar su puesta en marcha, en opinión de diversos observadores. La nueva competencia puede resultarle tan importante o más que la deuda pública a corto plazo. Se ha aventurado, incluso desde la Administración, que tras los tanteos iniciales el volumen de negocio de los nuevos instrumentos alcanzará 200.000 millones de pesetas al año. Las carteras de créditos destinadas a financiación en general suman cerca de dos billones de pesetas, de los cuales más de la mitad están respaldados con hipotecas. Las cajas de ahorro tienen 1,1 billones; la banca, 0,5 billones, y el crédito oficial, 0,4 billones.El caso es que la ley del Mercado Hipotecario, que contó antes de nacer con fuertes opositores (elimina la obligatoriedad de intervención de feudatarios públicos en la transmisión de títulos y bonos), va a cumplir el próximo jueves, día 25, su primer aniversario. Durante este tiempo no ha surtido efecto alguno en los sectores financiero y de la vivienda, porque necesitaba el desarrollo reglamentario que puso en marcha el último Consejo de Ministros y que ahora pasará por el BOE.

El definitivo desarrollo y puesta en marcha de mecanismos depende actualmente del nuevo presidente del Banco Hipotecario de España, Fernando Castedo, ex director general de RTVE; el director general de Política Financiera, Victorio Valle, y el subsecretario de Economía, José Enrique García Romeu, estos dos últimos en nombre del vicepresidente económico del Gobierno. Los tres han dicho que en los próximos meses empezará a operar el nuevo mercado, para lo cual el próximo Consejo de Ministros puede dar el siguiente paso, con la aprobación de la primera Sociedad Gestora del Fondo Público, que hará líquidos los títulos hipotecarios, mediante su compra y venta.

Movilizar la propiedad inmobiliaria

Para Fernando Castedo, el principal efecto del mercado hipotecarlo será "movilizar la propiedad inmobiliaria". En este sentido, las cédulas y bonos al portador, que tendrán la misión de cubrir créditos hipotecarios, serán casi "billetes de banco". Además de poder ser vendidas inmediatamente al citado fondo público o a los que se creen posteriormente, contarán con la garantía de toda la cartera de las entidades emisoras y no deberán pasar por notarios, corredores de comercio o agentes de cambio y bolsa. La intervención de feudatarios fue implantada provisionalmente en 1936, para evitar expolios de guerra, y ratificada en 1939.Según el presidente del Hipotecario, entidad llamada a mayores responsabilidades en este campo tras la próxima absorción del Banco de Crédito a la Construcción, los futuros títulos y bonos no deben sustituir fundamentalmente depósitos de las instituciones financieras. Tienen un campo inmenso en el ahorro oculto, que algunos estiman en cerca de medio billón de pesetas. Para atraer ese "dinero bajo el ladrillo", en principio habrá pocas emisiones y muy cuidadas. No obstante, se aproximarán a los 7.000 u 8.000 millones de pesetas este año; es decir, casi un 10% de las autorizaciones de crédito del Banco Hipotecario.

Horizonte a largo plazo

Igualmente el director general de Política Financiera, Victorio Valle, afirmó que los futuros bonos y títulos pueden ser un revulsivo importante (¡el mercado de renta fija, debido a que las entidades emisoras los van a cuidar y solo la deuda tendrá mayores garantías para el público. "Puede haber alguna sustitución de pasivos para las instituciones financieras con el mercado de hipotecas", añadió Victorio Valle."Pero, a diferencia de la deuda, el propio sistema financiero controlará el volumen y condiciones de los títulos para modularlos en función del mercado. En este sentido, no creo que se les cause muchos problemas".

De otro lado, el subsecretario de Economía y Comercio, José Enrique García Romeu, precisó que el mercado hipotecario persigue una función a largo plazo, con el horizonte más allá del actual Plan Trienal de Viviendas. Por ello, no se establecen distinciones entre la vivienda oficial y la libre, salvo a la hora de que en una la hipoteca podrá cubrir hasta el 80% del precio y en la otra normalmente se quedará en el 70%.

Destacó al respecto el subsecretario que las sociedades de crédito hipotecario, a cuya regulación se dedica buena parte del reglamento, podrán abrir sucursales y cuentas de ahorro-vivienda. Los tipos de interés y desgravaciones fiscales de esta modalidad (desgravan el 15% de los pagos para la compra de viviendas de cualquier tipo) se unen para hacer la opción atractiva. Uno de los mayores bancos ya ha solicitado autorización para crear su sociedad de crédito hipotecario.

Algunos medios consultados han subrayado que estamos ante un nuevo paso en la liberalización del sistema financiero, donde la mayor competitividad que origine puede influir a la baja los tipos de interés. En la banca privada, sin embargo, se observa cierto temor a la saturación, sobre todo cuando 120.000 millones de pesetas en deuda estatal a corto plazo van a ser ofrecidos al público por primera vez este año. El director general de Política Financiera ha recordado que la respuesta del público a los nuevos activos financieros ha sido siempre buena, aunque lenta en principio, como en la negociación de letras de cambio.

El reglamento del nuevo mercado, con 62 páginas de extensión, desarrolla la citada ley hipotecaria en cinco aspectos básicos: las condiciones de los intermediarios financieros de las hipotecas, requisitos de las operaciones, mercado, normas de tasación de bienes, previsiones para el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, y aspectos fiscales y de control.