El descrédito del arrendamiento urbano

Una sana política de viviendas es aquella que se orienta a poner a la disposición de los ciudadanos, de todos los ciudadanos, viviendas adecuadas y satisfactorias a precios abordables por las diferentes rentas familiares. Es el derecho a la vivienda, que nuestra Constitución recoge en el artículo 47.Las dificultades para hacer efectivo el derecho de la vivienda son mayores en, las épocas de crisis económica, y más acusadas para aquellos ciudadanos cuyos recursos económicos son menores. Es así ineludible, con mayor o menor ayuda del Estado, la existencia y la disponibilidad de viviendas que no exijan para su acceso una gran aportación de fondo o un considerable ahorro previo, y dentro de las dos principales formas de ocupación de la vivienda -la propiedad y el arrendamiento- éste supone, normalmente y salvo distorsiones, un menor coste para las economías familiares.

A partir de 1950, en todos los países europeos occidentales, con las únicas excepciones de Suecia y de Suiza, que inician el proceso en los setenta, se viene produciendo un descenso en el número de viviendas arrendadas y un aumento correlativo en el de las que se disfrutan en propiedad. La magnitud del descenso no es uniforme, y ha sido en España, junto con Italia, Francia y Bélgica, donde el porcentaje de viviendas en alquiler ha disminuido más radicalmente en los últimos treinta años.

Las causas que originan el proceso y que mantienen la tendencia son varias, según los países y sus políticas socio-económicas. Proceden de factores que ejercen su influjo sobre el mercado de la vivienda, aparte de los factores de estabilidad social que han motivado a muchas políticas de vivienda hacia la modalidad de la propiedad. Problemas de financiación, restricción de los fondos públicos destinados a vivienda, elevación de los costes de construcción y de suelo, situaciones inflacionarias, etcétera, afectan a la oferta de vivienda. Como afectan a la demanda la evolución de las rentas salariales, la fiscalidad, la dificultad del ahorro, la inseguridad laboral, etcétera.

El hecho de que en España las viviendas en arrendamiento. fueran, en 1979, según una encuesta a nivel nacional que realizó la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, sólo 1.940.000 unidades, que equivale al 14,6% del conjunto del parque nacional residencial, merece una profunda consideración, tanto más cuanto que no sólo es notoria la escasez de viviendas en arrendamiento, sino que a la escasez se añade la mayúscula distorsión de las rentas.

Una nueva ley

Se culpa, en general, al marco legal vigente, la ley del año 1964, de las disposiciones y malos pasos que viene dando el arrendamiento, que ha enfrentado a propietarios e inquilinos en posiciones difíciles de acercar, en especial cuando se trata de las viviendas conocidas como de renta antigua y que, en realidad, fue un intento de romper con la rigidez normativa anterior, propia de una situación de posguerra que, al igual que sucedió en otros países europeos, propugnaba una congelación de rentas como medida antiespeculativa en época de escasez y de necesidad de vivienda.

Pero la ley de Arrendamientos Urbanos (Laur) de 1964 fue un intento fallido, porque diversas razones de estructura política -económicas, unas, y coyunturales, otras- desvirtuaron e invalidaron su intencionalidad, y su incidencia ha sido negativa para favorecer la fluidez del mercado de la vivienda en alquiler.

La duradera congelación de alquileres, que prácticamente afecta a los contratos anteriores a la fecha de promulgación de la vigente Laur, ha ocasionado una serie de efectos nocivos para una equilibrada política de vivienda, especialmente significativos cuando se dan dentro de un marco económico inflacionario y con características de crisis grave. Así se ha producido la reducción importante del nivel de oferta de viviendas en alquiler; la elevación desmesurada de las nuevas rentas; la inmovilidad de la población, tanto en los casos de sobre-ocupación como en los de sub-ocupación; la discriminación entre arrendatarios y arrendadores antiguos y nuevos, y el deterioro progresivo y la sustitución previa demolición, en muchos casos, del parque de viviendas arrendado.

A mi juicio, el arrendamiento ha llegado ya a tal nivel de descrédito entre propietarios e inquilinos que, como fórmula operativa de futuro, habrá de plantearse con mucha imaginación y contando, en principio, con serias reservas respecto a su aceptación mayoritaria. Desde un punto de vista de pura política de vivienda, cualquier modificación que se lleve a cabo en la vigente Laur debería garantizar en el futuro la existencia diversificada y equilibrada del régimen del arrendamiento, como opción, y eso pasa por: asegurar una rentabilidad adecuada al arrendador; graduar la carga del arrendatario en relación con sus ingresos familiares; facilitar un cierto grado de movilidad a los ciudadanos, y mejorar la calidad del parque de viviendas arrendadas, hoy seriamente deteriorado.

Pero abrir para el futuro, aunque sea inmediato, condiciones favorables para que el arrendamiento sea un elemento positivo en el disfrute de la vivienda, no excluye reflexionar sobre la importancia de las etapas de transitoriedad que han de afectar a los contratos hoy vigentes, cuyo grado de distorsión y desequilibrio en cuanto a rentas -antiguas y nuevas- es enorme. Para dar una idea, aunque sea global, de que eso es así, basta aplicar a la situación actual del arrendamiento una variación cualquiera y arralizar el resultado de la nueva situación. Para ello, y como quiera que se ha admitido a trámite en las Cortes una proposición de ley sobre la Laur, vamos a utilizar los mecanismos de actualización de rentas que se proponen allí sobre el 1.900.000 viviendas arrendadas que existen en España y que, según la citada encuesta correspondiente al año 1979 producen un flujo anual de rentas de 87.000 millones de pesetas.

Pues bien, la aplicación a las rentas actuales de la actualización propuesta que se apoya en dos bases: revisión en función de la evolución del índice de precios al consumo desde la fecha del contrato hasta el momento de aprobación de la ley, y aplicación gradual de los incrementos de rentas correspondientes en un período de diez años, y que se recoge en el cuadro adjunto de valores medios ponderados, daría lugar a que el flujo de rentas pasara a ser, en el primer año, 118.000 millones de pesetas (36% de incremento), y 730.000 millones de pesetas (740% de incremento) en el décimo año, cuando la actualización se haya completado.