El problema: ¿es vender casas?

En el acto de presentación pública del Programa Trienal de Viviendas de Protección Oficial, el ministro de Economía ha dicho: «Lo importante no es sólo hacer casas, sino venderlas». Y en el «informe sobre ordenación del territorio en el área metropolitana de Madrid», redactado por COPLACO, se argumenta: «Las condiciones estructurales del mercado inmobiliario determinan la progresiva tendencia a la vivienda en propiedad y el encarecimiento de la oferta de viviendas... », continuando más adelante: «Los altos precios de las viviendas en oferta determinan amplias capas de demanda insolvente que permanecen en situaciones de infravivienda manifiesta o encubierta ... ».

Parece, pues, evidente, incluso apoyándonos únicamente en diagnosis emanadas del propio Gobierno, que el problema básico de la vivienda no está, en contra de lo que también dijo el ministro, en la financiación, sino en la inadecuación entre oferta y demanda, debida a las características estructurales del sector.

Y en este terreno creemos que se ha avanzado realmente poco en los últimos tiempos, a pesar de las afirmaciones del ministro de Obras Públicas sobre las 10.000 viviendas realizadas al amparo del decreto ley sobre creación de suelo y agilización de la gestión urbanística; o la disminución de un 35% del índice parcial de precios de vivienda respecto al índice general de precios al consumo.

No vamos a entrar en el análisis de la oportunidad de la venta a bajo precio o regalo de suelo público que supuso el mencionado decreto y que ya hicimos en su momento. Pero una valoración de la efectividad del mismo, a fecha de hoy, exigiría la clarificación de cuestiones tales como:

- El número de esas viviendas debidas a la creación de suelo y el de las debidas a. la agilización de trámites.

- El nivel de concurrencia y resultados de los concursos de suelo convocados por el Ministerio.

- La situación de los solares subastados o regalados en relación con la planificación, necesidades y demanda de las zonas en las que están ubicados.

Unicamente una amplia información positiva en este sentido podría desmentir el generalizado convencimiento de inoperancia de la misma imperante en el sector.

En cuanto al abaratamiento de la vivienda, mucho nos tememos que la cifra dada por el ministro responda más a un análisis de la variación del módulo de vivienda de protección oficial que a un estudio de la evolución del coste real de la vivienda. En efecto, mientras el índice general de precios al consumo ha experimentado, entre 1979 y 1980, un incremento de un 16%, la media aritmética del incremento a aplicar al módulo, según las distintas áreas geográficas, para el mismo período, se sitúa alrededor de un 10%. Lo que significa una diferencia entre el incremento de los dos índices de, aproximadamente, el 35% del que habla el ministro.

La contención política de dicho incremento es, por sí misma y en las condiciones actuales de mercado, incapaz de alterar la dinámica de progresivo alejamiento entre oferta y demanda; generando en el sector «mecanismos de defensa» contra ella: rebaja de calidades,, alejamiento de la protección oficial de los promotores con ánimo de lucro, dobles presupuestos, oficial y real, en cooperativas y otras entidades sin ánimo de lucro, etcétera.

La misma financiación con distinto collar

Pero, reduciéndonos al terreno de la financiación, único que se aborda en este momento, ¿qué aportan las nuevas disposiciones legales en las que se basa el programa? Fundamentalmente, la posible ampliación de los fondos destinados por los diferentes agentes financieros a la financiación cualificada del préstamo base. Y eso a costa de que el conjunto de lo españoles paguemos la diferencia entre el interés vigente y lo que dichos agentes exigen para invertir.

Las condiciones para el adquirente, es decir, la incidencia sobre la demanda, permanecen sustancialmente iguales, incluido el 11% de interés a satisfacer por los beneficiarios del préstamo. El que las cuantías de los préstamos base correspondan a los porcentaje máximos previstos en la legislación anterior (70% del módulo), o el que se amplíe el período de carencia en un año, financiando esencialmente el promotor, no creemos que introduzcan cambios relevantes.

La credibilidad de las cifras aportadas en un programa de viviendas está en función de las medidas de gobierno adoptadas para que dicho programa sea factible.

Un programa del mismo estilo de siempre para una realidad radicalmente distinta

La situación actual de crisis profunda que afecta a todos los sectores del mercado inmobiliario y que está agudizando día a día el problema de la vivienda ha puesto en cuestión ampliamente la línea seguida hasta el momento en la política de protección a la misma. No es el momento de ampliar el campo de actuación de dicha política mediante el aumento del volumen de financiación, sino de cambiarla radicalmente.

La inercia del desarrollismo, la eterna huida hacia adelante del Gobierno, parece olvidar que la crisis ha alterado profundamente las condiciones económicas de la sociedad española, las características del mercado, y ha puesto en evidencia todas las debilidades estructurales del crecimiento anterior:

-Los sectores del mercado, ajenos a la necesidad primaria de la vivienda, que tan importante papel jugaron durante anteriores etapas en la actividad del sector de la construcción (segundas residencias, alojamientos para el turismo, etcétera), han pasado a tener una posición irrelevante en el conjunto del mismo. El sector se encuentra ante la necesidad ineludible de adecuarse a la demanda de esa necesidad primaria como condición sine qua non de su propia supervivencia.

- El descenso de la capacidad adquisitiva de la mayoría de los ciudadanos, el incremento del paro y el aumento de los costes de la vivienda han ampliado sustancialmente el sector de la población insolvente a la oferta del mercado y han creado una situación de inseguridad que ha frenado el consumismo de las capas sociales con capacidad teórica para ello.

Y, además, estamos abocados a corregir las deseconomías generadas durante el anterior período, insoportables en la situación actual de crisis, tanto desde un punto de vista económico como social: viviendas vacías, desastroso estado constructivo y urbanístico del parque de viviendas edificado, etcétera.

La situación actual nos ha enfrentado también con las disfuncionalidades generadas en la etapa anterior a nivel urbano, obligándonos a replantear la planificación de nuestros asentamientos humanos sobre bases radicalmente distintas. La polémica sobre cómo abordar este tema está sobre el tapete, pero existe un aspecto básico coincidente en la mayoría de las posturas: la sustitución del «desarrollo por el desarrollo» como eje fundamental del planeamiento, por la adecuación de los núcleos urbanos consolidados a las nuevas circunstancias.

Adecuada política de rehabilitación

Este planteamiento a nivel urbanístico tiene una correspondencia inmediata en la política sectorial de vivienda: la necesidad de instrumentar una adecuada política de rehabilitación.

La ausencia, pues, de la consideración de la rehabilitación en el plan trienal no sólo va a congelar una de las vías centrales de resolución del problema de la vivienda, con su correspondiente cuota de reactivación del sector de la construcción, sino que va a dificultar la realización de la nueva línea de planificación urbana que se está abriendo paso en nuestro país.

Conclusión

Nuestra insistencia sobre la existencia de problemas de tipo estructural, no resolubles con paños calientes proteccionistas, no significa una minusvaloración del papel que una adecuada protección de la vivienda puede tener en la resolución de los mismos.

Muy al contrario, una reorientación de la misma sería pieza clave en el fomento progresivo de la reforma de estructuras del sector y elemento indispensable, junto con otras medidas de gobierno, de la elevación de la capacidad real de acceso a una vivienda digna del conjunto del pueblo español.

Pero, mientras esa reorientación no se dé, mientras nos reduzcamos a suministrar balones de oxígeno a esa estructura inadecuada y renqueante, bien sea subvencionando entre todos la financiación, o invirtiendo 2.500 millones de pesetas en la compra de las viviendas que en iniciativa privada no ha podido colocar, sin instrumentar siquiera una política suficiente de promoción pública que cubra los amplios déficit dejados por aquélla, no estaremos haciendo sino prolongar la agonía del sector y alejando cada vez más la resolución del eterno problema de la vivienda.