La revisión del Plan General, la gran oportunidad para mejorar las condiciones de vida en Madrid
En el crecimiento, desarrollo o modificación de la ciudad se establecen unas reglas del juego para que los que en él intervengan -constructores y promotores, por un lado; Administración, por otro- delimiten perfectamente sus competencias y funciones, para que, en una palabra, no puedan actuar por su cuenta y riesgo. El promotor sabe qué es lo que puede construir y en qué cantidad y la Administración relaciona el proyecto presentado con el planeamiento previsto en las reglas iniciales de ese juego llamado urbanismo y, si aquél se ajusta a éstas le reconoce el derecho que le asiste mediante la concesión de la correspondiente licencia de construcción.La revisión del Plan General de Madrid, actualmente en proceso de formalización y que ha provocado no pocos enfrentamiento entre distintos grupos políticos y fuerzas de presión social, no pretende otra cosa más que modificar esas reglas del juego urbanístico, esa legislación básica por la que se conforma el desarrollo de Madrid como ciudad, para intentar conseguir que la masificación progresiva que en los últimos quince años ha sufrido pueda verse reducida para dar paso no ya a una nueva ciudad sino a la misma, pero reconvertida en un centro de convivencia entre sus habitantes y no, como está siendo ahora, una simple suma de viviendas y puestos de trabajo que da como resultado una agresividad y una hostilidad entre sus componentes que imposibilita la comunicación y esa convivencia.
Llegar a conseguir esa ciudad menos masificada y, en consecuencia, menos agresiva y más agradable para el ciudadano no es algo que pueda conseguirse de la noche a la mañana. Es más bien un largo proceso de modificación de la estructura urbana en el que ha de privar más un conocimiento previo de qué es lo que queremos hacer con ella (y llevarlo a la práctica) que el ir acumulando piso sobre piso porque de esta forma aumentamos los beneficios económicos que la propiedad del suelo se autoatribuye.
Qué es un plan generalEstá clara, pues, la necesidad de que el desarrollo de la ciudad esté controlado, ordenado. El propietario del suelo no puede hacer en él lo que se le antoje, sino que ha de someterse a un estricto control por parte de la Administración. Pero, evidentemente, la Administración no puede obligar al propietario del suelo a someterse a su libre albedrío. Se hace necesaria, en consecuencia, la existencia de una norma jurídica que señale exactamente las obligaciones y derechos que le corresponden a cada parte. Esa norma, el plan general, habrá, pues, de reordenar el funcionamiento urbano y configurar la ciudad como un lugar de vida colectiva.
Ese plan general que la comunidad urbana se da para tal regulación viene establecido por la ley del Suelo de 1975. Según ésta, tiene atribuidas cinco grandes tareas: clasificación y calificación del suelo, establecimiento de los grandes servicios a la comunidad -grandes polideportivos, grandes centros culturales, red viaria de comunicaciones o situación de un aeropuerto, por ejemplo-, fijación de los derechos y obligaciones de los particulares para que éstos reviertan a la comunidad parte de las plusvalías que el uso del suelo les otorga y servir de soporte a la programación de las inversiones, y acciones de la Administración.
El plan delimita y diferencia las tres grandes clases de suelo que, de acuerdo con la ley, existen. Son:
- Urbano; esto es, el que está ya total o parcialmente edificado y, por supuesto, está urbanizado al ciento por ciento.
- Urbanizable; aquel que está, en su mayoría, libre de edificación y que se ordena por vez primera. Posteriormente, mediante planes de menor entidad jurídica y administrativa -planes parciales, estudios de detalle-, ese suelo nuevo habrá de ser detalladamente ordenado. Ese suelo urbanizable es el que la ciudad considera que le debe servir para su crecimiento en términos físicos de extensión; son las zonas denominadas años atrás "de ensanche". El suelo urbanizale puede aún dividirse en dos grandes categorías: el programado y el no programado. El primero de ellos será el que adquiere la consideración de prioritario a la hora de comenzar su construcción. Con respecto a él se adquieren compromisos concretos por parte pública y privada para su desarrollo.
- No urbanizable es el que no debe ser ocupado porque razones paisajísticas, topográficas, de suelo en malas condiciones para la edificación, etcétera, lo hacen aconsejable.
El plan general tiene también a su cargo la calificación del suelo. Es decir, es el plan el encargado de hacer una primera diferenciación entre un suelo de uso privado, edificable, y el que ha de ser cedido a la Administración, gratuitamente o mediante compra. Pero, además, establece la intensidad que de cada uso puede hacerse y regula, en función de esa intensidad, las condiciones de la edificación que los propietarios privados o públicos pueden hacer.
El plan general, al abarcar en su conjunto todo el término municipal, es el soporte ideal para el establecimiento de los denominados sistemas generales, esto es, los grandes servicios que la ciudad se otorga para su funcionamiento. Es el caso de las grandes infraestructuras -redes de saneamiento; vías de comunicaciones de superficie o subterráneas; zonas deportivas, recreativas o educativas; centros de tratamiento de basuras, etcétera.
Habida cuenta de que el plan general regula los derechos y obligaciones de los propietarios del suelo a la hora de hacer uso de él, establece también mecanismos de reversión a la sociedad de las plusvalías que tal uso otorga al capital privado. La reversión de parte de las plusvalías generadas por el uso del suelo a la sociedad se establece por medio de la obligación de los particulares a la cesión a la Administración de parte del suelo de su propiedad, para que ésta pueda establecer en él los equipamientos
La revisión del Plan General, la gran oportunidad para mejorarr las condiciones de vida de Madrid
necesarios para la vida colectiva de la ciudad.Evitar que el plan sea una "lotería"
El plan general de 1963, el actualmente vigente en Madrid, ha sido duramente criticado desde todos los puntos de vista, no sólo técnicos, sino, fundamentalmente, sociales. Aparte de haber servido para el enriquecimiento de una parte de la sociedad -justamente la más poderosa-, el plan general fue como una especie de lotería en la que intervinieron, aun sin querer, todos los propietarios del suelo madrileño. Hubo a quien esa lotería le asignó el primer premio y le concedió una alta edificabilidad al terreno de su propiedad. Ese propietario, por arte y magia del urbanista que le colocó, justo encima de su propiedad, un color determinado, pasó a ser un señor muy rico. Pero también existió el caso contrarío: el del que, a pesar de haber entrado obligado en el sorteo, no le tocó ni el reintegro. Es el caso del propietario que ve cómo su terreno, porque el mismo urbanista le ha colocado otro color, se tiene que convertir en una zona verde que no le habrá de producir ningún beneficio económico.
Para evitar esa discriminación injusta en el reparto de, las posibilidades que el plan general le otorga a los propietarios del suelo, en la revisión actualmente en marcha va a ser establecido un sistema según el cual todo propietario tiene los mismos derechos a prior¡, independientemente de si, sobre el solar correspondiente puede ser levantado un edificio de catorce plantas o si ha de dedicarse al cultivo de rosales ornamentales. Por medio de ese sistema, el propietario del suelo calificado de tal forma que se permite en él la construcción de una torre sólo tendrá, por ejemplo, el derecho correspondiente a la construcción de cuatro plantas. Esos derechos de construcción serán iguales para toda la ciudad. Para poder construir las diez restantes habrá de comprar los derechos correspondientes a éstas a los propietarios de suelo de alrededor que, a pesar de tener, como él, derecho a construir cuatro plantas, no pueden hacerlo, ya que el suyo ha pasado a ser un parque público. Del sistema saben bien, aunque en otro orden de magnitudes, los corredores de Bolsa y de los sistemas de compra de acciones por encima de lo que le correspondería en función de las acciones en su poder.
Por último, el plan general ha de establecer también la programación de las inversiones a realizar por la Administración pública de cara a la cobertura de los equipamientos que hacen de la ciudad un lugar de relación y convivencia, y no sólo de ajetreados viajes entre la casa y el trabajo y viceversa.
La ley del Suelo establece unos mínimos de acuerdo con los cuales han de fijarse las zonas de servicios al ciudadano. Son los tan repetidos equipamientos de la ciudad. El ciudadano no sólo vive y trabaja en la ciudad, sino que también ha de recibir una educación, ha de pasear por un jardín o ha de tener oportunidad para practicar un deporte.
La cantidad en que cada uno de esos equipamientos ha de aparecer en la ciudad, en proporción directa al número de viviendas de una determinada zona queda establecida en el reglamento que desarrolla la ley del Suelo. Según ese, por cada vivienda ha de haber quince metros cuadrados de jardines; seis metros cuadrados de juegos y recreo infantil; seis metros cuadrados de establecimientos sociales -sanitarios, religiosos, culturales y administrativos-; dos metros cuadrados de guarderías; diez metros cuadrados de centros educativos de EGB, y cuatro metros, cuadrados de BUP, y ocho metros cuadrados de zonas deportivas.
En total, cada vivienda construida en una determinada zona ha de contar con 51 metros cuadrados de zonas comunes de equipamiento colectivo. Habida cuenta de que la misma ley del Suelo establece que el máximo de densidad a construir en una zona es de 75 viviendas por hectárea, en los nuevos desarrollos urbanísticos de la ciudad deberá destinarse prácticamente el 34% del suelo disponible a la cobertura de esas necesidades colectivas.
Con la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid se da la gran oportunidad para los dirigentes de esta ciudad para hacer posible su cambio. No se trata de establecer una declaración de guerra entre la Administración y los promotores inmobiliarios. Pero sí se trata de que cada cual sepa exactamente en qué lugar le corresponde situarse: la Administración tiene por misión la de regular la vida pública de la ciudad, no la de colaborar con los detentadores del capital inmobiliario para asegurarles unos más altos rendimientos de su inversión; los promotores no tienen por qué disponer, como hasta ahora ha sucedido con el plan general de 1963 en la mano, de un elemento legal totalmente permisivo y potenciador indirecto de su enriquecimiento. La gran oportunidad para ese esclarecimiento está, pues, en marcha.
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