La especulación ha destruido su fisonomía con apoyo de la Administración

Las formas que adopta la especulación del suelo son infinitas y es incierto uno de los motivos más frecuentemente esgrimidos por los portavoces de los intereses inmobiliarios: que no hay suelo suficiente para construir y por eso se encarece. Aunque haya suelo, al gran constructor le interesa acumular bloques gigantescos e impersonales para que la rentabilidad de sus solares sea mayor, aunque sea a costa de masacrar la fisonomía rural de un pequeño pueblo y convertirlo en un engendro ambiguo. Todo ello, ayudado desde el organismo que se supone debe velar por que este tipo de hechos no ocurran: la Comisión de Coordinación y Planeamiento del Area Metropolitana. Tomando como ejemplo una pequeña localidad de Madrid, Algete, Alfonso Alvarez Mora, profesor de urbanismo de la Escuela de Arquitectura, ayudado por cuatro estudiantes, Francisco Arnaiz, Pedro Bermúdez, Rafael Castejón y Angel Cubels, ha elaborado el siguiente informe.

Cuando el geógrafo Pascual Madoz redactaba su Diccionario geográfico, allá por el año 1848, la villa de Algete contaba con unos 1.500 habitantes, caracterizándose su actividad productiva por la doble vertiente agrícola-ganadera, que perduraría hasta no hace muchos años. Las tipologías de viviendas que definen actualmente su casco urbano responden a la actividad productiva típica de una sociedad agraria. Se trata, en efecto, de la ocupación de la parcela en base a dos espacios diferenciados: uno se corresponde con la vivienda en sí; el otro (trasero) se define como un patio en el que se agrupan los instrumentos de trabajo ligados a la actividad del campo.En base a estos tipos de viviendas se conforman las manzanas que estructuran a la ciudad de Algete. Son manzanas que presentan -un gran espacio central subdividído en otros tantos patios, que se corresponden con cada una de las viviendas construidas.

La población de Algete, desde que Madoz la estimase en la cifra de 1.500, habitantes, apenas varió hasta 1970. La población que presentaba Algete en este último año citado era prácticamente similar a la de 1848. Esto quiere decir que a lo largo de algo más de 120 años Algete ha mantenido una población de 1.500 habitantes, reflejándose sólo algunas bajadas demográficas, aunque no muy importantes, entre 1920 y 1960.

Es a partir de 1970 cuando la población de Algete comienza a crecer de forma muy importante. En sólo cinco años (de 1970 a 1975) casi duplica su población. De 1.432 habitantes con los que contaba en 1970 pasa a 2.379 en 1975. Actualmente cuenta con más de 4.000 habitantes, lo que significa haber multiplicado por tres la población en menos de diez años.

Pero ¿cómo se ha reflejado este crecimiento demográfico a nivel espacial; es decir, cómo se han construido y dónde se han localizado las nuevas viviendas requeridas por dicha población? Dicho crecimiento ha tenido lugar fuera de los límites del primitivo casco, es decir, fuera de los límites que definen a la ciudad urbanizada y equipada, y en base a nuevos conjuntos residenciales que se han levantado sin tener en cuenta las posibilidades de construcción que aún podían darse en el primitivo casco. Se han construido bloques de hasta siete plantas, ocupando espacios fuera del recinto urbano primitivo, cuando este último aún se encuentra subutilizado, permaneciendo en él grandes espacios no construidos que pueden dar cabida, manteniendo la tipología actual de las viviendas existentes (alturas de dos plantas), a una población mayor que la que actualmente vive en los nuevos bloques construidos.

Vía libre a la especulación

A pesar de esta realidad, se ha potenciado la extensión de la ciudad de Algete, incidiéndose en la producción de nuevo suelo urbano sin tener en cuenta el existente dentro de los límites de la misma. Se trata de un modelo de desarrollo que responde a los intereses de aquellos propietarios que disponen de suelo fuera del casco, suelo que han adquirido a muy bajo precio y en base al cual les resulta mucho más rentable construir bloques de viviendas de seis y siete plantas que adquirir suelo en el primitivo casco, donde no podrían edificar su volumen soñado.Pero esta «lógica», que define la actuación de los propietarios de suelo, se ve animada a su vez por la propia Administración, quien, a través de la redacción de las llamadas «normas subsidiarias de planeamiento», ha permitido la calificación de suelo fuera de los límites del primitivo casco.

En 1976, en efecto, cuando en Algete ya se habían producido los primeros bloques de viviendas colectivas fuera de los límites de su casco urbano, Coplaco redactó unas «normas subsidiarias municipales» que iban a significar la calificación de suelo para una capacidad de 6.139 nuevas viviendas (unos 24.556 habitantes). En ese mismo año, Algete contaba con una población inferior a los 3.000 habitantes. No satisfechos con esta absurda calificación de nuevo suelo urbano, dos años más tarde, en 1978, se vuelven a redactar, por iniciativa del Ayuntamiento de Algete y con el pretexto de adaptarlas a la nueva ley del Suelo, unas nuevas normas subsidiarias que van a significar esta vez la calificación de suelo que permita la construcción de 7.693.viviendas (unos 30.772 habitantes). Algete había alcanzado, en el año de aprobación de estas nuevas normas, los 4.000 habitantes.

Pero la capacidad de realización de un documento de planeamiento es una cosa y la realidad de un crecimiento urbano es otra. ¿Cuál es la realidad de este crecimiento?

Actualmente, Algete cuenta con, aproximadamente, unas 1.040 viviendas y con una población de casi 5.000 habitantes. Casi el 64% de las citadas viviendas (unas 664) se han construido después de 1970, localizándose fuera de los límites del primitivo casco y definiendo una periferia urbana de bloques de edificación abierta. El resto de las viviendas (unas 376, que representan el 36% del total) se constituyen como edificaciones de una o dos plantas, localizándose en el primitivo casco y definiendo, por tanto, la estructura del mismo.

En las viviendas construidas en esta formación periférica, por otro lado, vive actualmente una población de 2.656 habitantes, contrastando esta cifra con los 1.500 que viven en el recinto antiguo.

En menos de diez años, por tanto, se ha localizado una población, fuera de los límites del casco, que casi dobla a la que aún resta en este último. El problema se presenta a la hora de evaluar la ocupación de suelo que se corresponde tanto con las nuevas viviendas construidas como con aquellas otras que ya lo estaban y que definen el recinto primitivo. Las viviendas que se localizan en este último representan una ocupación equivalente al 90% del total del suelo edificado. Es decir, que 1.500 habitantes viven en la práctica totalidad del suelo residencial que define a la ciudad de Algete, mientras 2.656 habitantes se agrupan en el 10% del suelo restante.

Los bloques no eran necesarios

Esto puede conducir a una falsa conclusión: que no era posible desarrollar procesos de construcción de viviendas en el casco primitivo, La realidad, sin embargo, es muy distinta. Ha sido precisamente el conocimiento de estos hechos lo que nos ha llevado a comprobar si esta imposibilidad hipotética era real o ilusoria. Y dicha imposibilidad no era real. El casco primitivo de Algete puede ser ocupado actualmente, contando con lo que ya existe construido, y manteniendo su tipología actual de viviendas en -dos alturas, por más de 1.200 viviendas, lo que quiere decir que los casi 5.000 habitantes que tiene la ciudad de Algete podrían haber permanecido en su recinto primitivo sin necesidad de llegar a producir esas 664 viviendas, que hoy día aparecen incidiendo y destrozando, en forma de bloques residenciales anodinos, sus campos circundantes. Y todo esto podría haber sido posible mediante una racional reutilización de cada una de las manzanas que estructuran el casco de Algete, parcelando sus espacios no construidos y manteniendo la vivienda de dos plantas que lo caracterizan.Pero esto significa optar por un modelo de desarrollo que no concuerda con los intereses de los propietarios de suelo ni con los de las grandes promotoras. Todos ellos, amparados por unas normas subsidiarias que califican suelo sin tener en cuenta lo existente. Política urbanística del despilfarro y de la «originalidad» mal entendida, que sólo ve en los «planes de extensión» la fórmula válida y universal para resolver los problemas urbanos.