¿Quién se lleva el bocado del polígono Valverde?

AbogadoEDUARDO LEIRA SANCHEZ

Arquirecto urbanista

Considerar el hecho de que la ejecución del Polígono Valverde (CD-2), de Madrid, deje de ser efectuada por gestión pública directa, mediante expropiación forzosa, para pasar a serlo mediante el sistema de compensación, es decir, por los propietarios de los terrenos, como una victoria de los «vecinos» contra intereses oportunistas, bastardos y especulativos, parece, cuando menos, una peligrosa simplificación de un hecho que, analizado con detenimiento puede conducir a conclusiones radicalmente diferentes de las que se obtienen del artículo de Jesús de las Heras, «Valverde: lo que pudo ser el gran bocado» (EL PAIS, 10 de abril de 1977).

Recordemos que los terrenos del Polígono Valverde estaban calificados por el Plan General del Area Metropolitana de Madrid, aproximadamente, la mitad como rústico forestal, y la otra mitad como rústico exterior de secano.

La primera calificación implicaba la imposición de parcelas mínimas indivisibles de cinco hectáreas, con la posibilidad de edificación unifamiliar aislada de dos alturas como máximo, por parcela, y la segunda calificación, una parcela mínima de dos hectáreas y media y análogo aprovechamiento de edificación residencial. Estableciendo un elemental promedio de ambas parcelas mínimas, y para la extensión del polígono, resultarían aproximadamente unas 360 parcelas, o unos 360 chalets, magnitud ésta escasamente seductora, al parecer, para los vecinos cultivadores de Fuencarral, que en diez años no pensaron en transformación alguna de sus terrenos.

En torno a 1972 la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Area Metropolitana de Madrid inicia los primeros estudios para la delimitación de este polígono con una doble finalidad, la de crear un Centro de Decisiones para la capital y, al mismo tiempo, la de preparar suelo para uso residencial. Por fin, tras vencer una serie de obstáculos, puestos preferentemente por otras administraciones, el 9 de agosto de 1974 se promulgó un decreto por el que se aprobaba la delimitación del polígono, se cambiaba la calificación urbanística y los criterios de aprovechamiento antes mencionados, se aprobaba el cuadro de precios máximos y mínimos para la determinación ulterior de los jusitiprecios de cada finca y se declaraba de urgencia la ocupación de los terrenos del polígono.

La actuación comprendía 1.434 hectáreas y como consecuencia del cambio de calificación urbanística y de los criterios de aprovechamiento resultaban unas características que, según el avance de planeamiento aprobado por Coplaco, el 23 de julio de 1975, son las siguientes:

Volumen de edificabilidad: 1,5 metros cúbicos por metro cuadrado; número de viviendas: 25.000, equivalentes a 2.914.000 metros cuadrados; uso terciario: 2.636. 460 metros cuadrados (oficinas, comercios, etcétera); centros de la Administración: 1.137.000 metros cuadrados.

A cambio de este importantísimo volumen que se concentra en un 30% de la superficie total del polígono, se creaba un parque metropolitano de cuatrocientas hectáreas, se destinaban 260 hectáreas a zonas verdes y se creaba una ciudad deportiva de cuarenta hectáreas.

Evidentemente, una actuación de unas dimensiones tan importantes como las del Polígono Valverde, análogas a la de la Actuación Urbanística Tres Cantos, promovida juntamente con otras siete de análogas dimensiones, por el Instituto Nacional de Urbanización, o a las de cualquier ciudad nueva de las creadas en Gran Bretaña o en Francia, por ejemplo, exige, por su extraordinaria complejidad técnica, administrativa y de gestión, un protagonismo público excluyente, al menos, durante las primeras fases de creación de la misma, protagonismo que no excluye las máximas garantías jurídicas

Pero, además de la utilización de la discutida y discutible ley de 21 de junio de 1962, hoy derogada, para modificar el Plan General del Area Metropolitana de Madrid creando un importantísimo aprovechamiento urbanístico, con la finalidad de conseguir unos objetivos de interés público tan cualificado como los que perseguía la delimitación del polígono, exige también la gestión pública directa de la actuación.

Parece incuestionable, por otra parte, la necesidad de acudir al instrumento expropiatorio en una operación de esta magnitud y con tales finalidades, siendo cuestión aparte, la de los criterios de tasación que se deban aplicar en pura justicia.

Considerar una victoria de los más sanos intereses privados que la Administración renuncie a su indeclinable protagonismo en esta actuación, cediendo a tal iniciativa la ejecución de la actuación y el lucro de unas plusvalías creadas por la propia Administración y que, por tanto, son exclusivamente públicas, parece delirante. Si ha de haber unos beneficios especulativos, mucho más justo será que éstos se atribuyan a la colectividad, representada por el Estado, que a unos propietarios particulares. Si se estimase la inoportunidad de la actuación, el camino más normal hubiese sido la revocación del decreto del año 74, y la vuelta de las cosas a su situación anterior, es decir, al Plan General del Area Metropolitana, de 1963.

En otro orden de ideas, emplear la expresión «vecinos» para aludir a unos propietarios resulta en el contexto del artículo que se comenta, equívoco y acaso demagógico, máxime cuando entre tales vecinos están incluidos con importantes extensiones de terreno la Archidiócesis de Madrid-Alcalá, don Juan Banús, Masdeu, Multinversora, SA, la Fundación Generalísimo y la Imobiliaria Dehesa Quemada, entre otros. En todo caso, sería interesante llegar a conocer cuántos de los propietarios originales de 1972 hayan podido vender pública o privadamente sus terrenos a otros propietarios del mismo polígono, en este ínterin de tiempo.

Por último, decir que en esta actuación estaban en juego 20.000 millones de pesetas (el doble aproximado del affaire Matesa) es algo que carece de sentido cuya intención en absoluto aclara el artículo en cuestión, puesto que si se refiere al costo de urbanización es un precio evidentemente exagerado; si al costo total de promoción, éste es mucho maye y si se refiere al posible beneficio de venta del suelo y la edificación, puede ser un beneficio muy por bajo del posible, y «este último es, precisamente, el bocado que se han llevado los vecinos que, como reconoce el articulista son adictos, en su mayor parte, a la filosofía política contra la que se levantaron».

No deja de serpenoso que falta de recursos y de eficacia y la escasa imaginación de nuestras administraciones urbanísticas. (Coplaco, Inur, Gerencia Municipal de Urbanismo) hayan conducido a una tal dejación de funciones, en beneficio, una vez más, de los de siempre, y en perjuicio de la colectividad, como siempre.