El precio de la vivienda se dispara en el centro y se hunde en Vallecas

Los datos más recientes sobre el mercado de la vivienda madrileño certifican su reactivación: el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha registrado en el tercer trimestre de 2015 una subida de un 6,9% de la tasa de variación anual de los precios en la Comunidad. Una tendencia que confirman los informes sobre la capital de los principales portales y consultoras del sector, que sin embargo describen un mercado partido en dos: la subida de los precios se concentra en las zonas más exclusivas y acomodadas, mientras los precios en los barrios más desfavorecidos se mantienen estables, o incluso se reducen.

Según el informe que el portal inmobiliario Idealista ha publicado esta semana, el año pasado se ha cerrado con una subida del precio de la vivienda usada en Madrid (aquellos pisos que han cambiado de propietario al menos una vez) de un 4,4% en comparación con 2014. El valor de los inmuebles de la capital, sin embargo, se queda lejos del que alcanzó antes de la crisis: el precio medio por metro cuadrado en 2015 ascendía a 2.820 euros, con una caída acumulada del 30,1% respecto al máximo histórico alcanzado en el segundo trimestre 2007, en plena burbuja inmobiliaria, cuando un piso en Madrid valía en media 4.035 euros por metro cuadrado.

Aunque el mercado esté experimentando en su conjunto una mejora, el panorama de la vivienda madrileño es heterogéneo. Los precios elevados se concentran en determinadas zonas de la ciudad, mientras que en otras incluso se registran caídas. Entre el precio medio del barrio más caro de la ciudad, Recoletos, en el distrito de Salamanca (5.843 euros por metro cuadrado) y el San Cristobal, en Villaverde, el barrio más barato, donde un piso vale en media 925 euros por metro cuadrado, hay 4.918 euros de diferencia.

Se trata de una polarización que según Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa, refleja las dos velocidades a las que se está moviendo la compraventa inmobiliaria madrileña: “El mercado no se está recuperando, sino que se va normalizando después de años con fuertes caídas de los precios, y la vuelta a la senda de crecimiento todavía es muy lenta. Se ha vuelto a abrir el grifo del crédito  [según los datos del INE el capital prestado el pasado octubre en Madrid ascendía a 533 millones de euros, el 24% del total nacional y más que en el resto de las autonomías] en un momento en el que los precios están en los niveles más bajos respecto a los máximos de 2007, y eso ha hecho despertar cierta demanda latente. Pero el perfil de inversor que accede a los préstamos bancarios es muy especifico, tiene poder adquisitivo y es muy solvente. Desde luego hoy en día el ciudadano de a pie no puede comprar una casa”.

Para quienes quieren diversificar sus productos financieros, añade Toribio, la compra de un piso es una operación ventajosa: “La rentabilidad del alquiler en Madrid es de un 5%, ningún producto financiero puede ofrecer una rentabilidad parecida. Pero el paro, sobre todo entre los jóvenes, impide a la mayoría de la población, sobre todo en las zonas más desfavorecidas, adquirir una vivienda. Así que lo único que le queda es alquilarla”.

San Cristobal, el barrio madrileño con los precios medios más bajos, es también el con la tasa de paro más elevada de Madrid: un 28,20%, según las estadisticas del Ayuntamiento.

Aumento en 12 de 21 distritos

El aumento del precio medio de las viviendas se ha registrado a lo largo de 2015 en 12 de los 21 distritos madrileños. Centro es el donde los precios han subido más (8,9%), seguido por Salamanca, que registra un incremento del 5,7%, Retiro con un 4,3% y Arganzuela con un 4,1%.

Los distritos que registran la mayor caída, por el contrario, se concentran en el sur de la ciudad. Se trata de Puente de Vallecas, donde los precios se reducen en un 6,2%, y Villa de Vallecas donde la disminución es de un 4,3%. Sigue Ciudad Lineal, un distrito que incluye tanto barrios acomodatos como zonas más populares, cuyo valor medio disminuye un 2,3% respecto a 2014.

“En 2014 todos los distritos de Madrid capital cerraron con bajadas de precio interanuales. Hoy 12 cierran con subidas y en ninguno de estos registramos caídas de precio de dos dígitos, mientras en 2014 10 de ellos cerraron con disminuciones superiores al 10%. El panorama ha cambiado radicalmente respecto al año pasado”, insiste la analista.

Caída en 36 de 121 barrios

Los datos elaborados en el informe de Idealista acotan la disminución del precio medio de las viviendas a 36 de los 121 barrios analizados. Amposta (en el distrito de San Blas-Canillejas) es el donde caen más, un 6,5%. Siguen Concepción (Ciudad Lineal) y Canillas (Hortaleza) donde la caída es del 6,4%.

Mientras esos barrios se concentran en la zona noroeste de la ciudad, la distribución geografica de las áreas donde que experimentan las mayores subidas es más heterogénea. Destaca el incremento de precios medios de los pisos de Lavapiés y Chueca, ambos en el distrito Centro, que crecen respectivamente un 11,2% y un 10,9%.

Diferencias históricas

La subida de los precios medios de las viviendas está consolidando la que los expertos definen como una “normalización del mercado inmobiliario”. Pese a ello, todavía es mucha la diferencia entre los valores actuales y los máximos históricos que se alcanzaron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

También esta comparación destaca las diferencias entre las distintas zonas de Madrid. Así es Villaverde el distrito en el que esta diferencia es mayor. El precio medio actual, 1.245 euros por metro cuadrado, es un 56,6% inferior al del cuarto trimestre de 2006, cuando se registró el valor máximo en este distrito: 2.867 euros por metro cuadrado.

El distrito donde esta diferencia es la más exigua es Salamanca, donde se hallan los barrios más caros de la ciudad. En el cuarto trimestre de 2008, cuando ese valor alcanzó su máximo histórico, un piso en esta zona costaba en media 5.202 euros por metro cuadrado; el coste actual asciende a 4.370 euros por metro cuadrado, un 16% menos que en aquel entonces.