La Operación Chamartín obligará a la inversión pública de 2.100 millones

Tras más de un año de negociaciones secretas, la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de la capital y las empresas estatales Renfe y Adif firmaron el 22 de enero un convenio con la promotora Distrito Castellana Norte (conocida antes como Duch; el BBVA posee el 75,5%, y la constructora San José el 24,5%) para extender el paseo de la Castellana 3,7 kilómetros al norte y redibujar un área de 3.114.336 metros cuadrados (similar a la superficie de Sol, Malasaña, Chueca, Ópera y Cortes).

El plan, ideado hace 20 años como Operación Chamartín, prevé hacer 17.699 viviendas, 56 hectáreas de zonas verdes (la mitad del Retiro) y un área financiera con rascacielos tan altos como el edificio Chrysler de Nueva York.

Pero el convenio urbanístico, al que ha tenido acceso EL PAÍS, modifica además autopistas y estaciones de tren y metro, obliga a reubicar manzanas enteras de edificios (algunos protegidos), altera las tuberías que alimentan de agua potable la capital...

Las cifras del proyecto, reveladas a este periódico por fuentes del proyecto, estiman que el BBVA y San José invertirán 4.245 millones (incluidos 1.200 para comprar suelo). Las Administraciones aportarán 2.066 millones. El valor patrimonial del ámbito una vez acabado rondará los 5.900 millones, de los que 1.208 corresponden a suelo en manos públicas.

¿De quién es el suelo? El nuevo convenio sustituye al de noviembre de 2011, de igual forma que el Plan Parcial de Reforma Interior aprobado hace una semana por el Ayuntamiento (que confía en concluir su tramitación antes de las elecciones de mayo) reemplaza el ordenamiento de febrero de 2011, anulado por dos sentencias judiciales en 2013.

Renfe y Adif poseen 1.963.515 metros, pero han firmado un contrato con el BBVA y San José para venderles 1.919.017 metros cuadrados una vez finalice la tramitación del plan urbanístico por 1.200 millones de euros. Serán dueños así del 61,6% del suelo.

Otros 557.205 metros cuadrados (el 17,9%) corresponde a pequeños propietarios. Por tanto, el 79,5% del suelo está en manos privadas, y el 20,5% se lo dividen las tres Administraciones de esta manera: el Ayuntamiento, 319.418 metros cuadrados (10,3%); el Ministerio de Fomento, 148.814 (4,8%); el Canal de Isabel II, 118.250 (3,8%); y la Comunidad, 51.589 (1,7%).

¿Quién pagará las obras? La inversión total prevista asciende a 5.974 millones de euros. En primer lugar, son necesarios 1.204 millones para urbanizar el área y construir infraestructuras (estaciones de tren, canalizaciones de agua, carreteras, etcétera). Ese dinero lo aportan los propietarios del suelo: 964 millones de inversores privados y 240 millones de dinero público. Además, el BBVA y San José deberán pagar, aparte, 138 millones para el metro. Ninguna de estas cifras incluye IVA o el efecto de la inflación.

Una vez el terreno esté listo para construir, la norma urbanística obliga a entregar parte al Ayuntamiento para equipamientos públicos (colegios, polideportivos, hospitales, etcétera). Serán 286.059 metros cuadrados (el 9,4%), sobre los que las Administraciones se comprometen a invertir 1.103 millones en equipamientos a lo largo de 20 años, al ritmo y de la forma que crean oportunos.

El resto del suelo con uso lucrativo albergará 17.699 viviendas y 1.386.175 metros cuadrados de oficinas, tiendas y hoteles.

Construir esos edificios costará 3.529 millones, de los que 2.173 corresponderán al BBVA y San José, 632 millones al resto de propietarios privados, y 723 millones a las Administraciones.

¿Quién gana dinero? El BBVA y San José gastarán 1.200 millones en comprar el suelo de Adif y Renfe, 872 millones en urbanización e infraestructuras, y 2.173 millones en edificios. En total, 4.245 millones. El resto de propietarios privados gastarán 216 millones en urbanización e infraestructuras y 632 millones en edificios; en total, 848 millones. Las Administraciones aportarán 240 millones para urbanización e infraestructuras, 723 para edificios y otros 1.103 millones para equipamientos; en total, 2.066 millones.

El posible beneficio de una operación de 20 años es difícil de cuantificar, pero se calcula que el valor patrimonial final del suelo rondará los 5.900 millones de euros, de los que 1.208 corresponderían a suelo en manos públicas y 3.630 millones a la parte del BBVA y San José (“no sé si será rentable para el banco”, dijo en enero el presidente del BBVA, Francisco González). Aparte, las Administraciones prevén ingresar 3.363 millones por tributos (IBI, ICIO, IAE...) durante todo el desarrollo.

Las obras de urbanización. Prolongar 3,7 kilómetros el paseo de la Castellana (un trecho equivalente al que media de Atocha al museo de Ciencias Naturales) implica demoler viario, mover tierras, pavimentar calles, poner señales, distribuir redes de saneamiento, agua, gas, telecomunicaciones y electricidad, adaptar las zonas verdes... A los costes de urbanización se suman cuatro calles transversales sobre las vías de tren que no se entierren: al final de la calle de Mauricio Legendre; entre la avenida de Llano Castellano y la avenida de Fuencarral a Hortaleza; como continuación de la avenida de Herrera Oria hacia Las Tablas; y en el eje de la calle de Monasterio de Arlanza y la avenida de Santo Domingo de la Calzada (en las cercanías habrá una pasarela peatonal). El coste total asciende a 451 millones, más 26 millones por la afección a servicios ya existentes.

Demolición de edificios. Gran parte de las edificaciones del ámbito serán demolidas. Hay tres inmuebles protegidos por su valor histórico, de los que se conservarán la ermita de Nuestra Señora de Lourdes (en la avenida de Nuestra Señora de Valverde) y los antiguos laboratorios Profiden (en la calle isla de Java). La ermita de San Roque se trasladará prácticamente piedra a piedra.

En cuanto al resto de inmuebles, se verán afectadas la calle de Rodríguez Jaén (“con una alta densidad de uso residencial”), el polígono industrial de Malmea y sus estribaciones hasta el extremo norte del ámbito. También se verán afectadas las instalaciones de Renfe y Adif, el edificio de Correos en Chamartín (que se tirará), la estación de metro de Begoña y las cocheras de la Empresa Municipal de Transportes (el Ayuntamiento recibirá 30 millones para su traslado). Todo ello conlleva un gasto de 179 millones.

El nudo norte. El nuevo paseo de la Castellana se construirá sobre el nudo norte, uno de los tramos con mayor intensidad de tráfico del país (conecta M-30, A-1, M-607 y M-11) y siempre atascado en hora punta, según reconoce el propio convenio. El tráfico se reordenará, duplicando y separando las calzadas para que los vehículos se encarrilen desde la Castellana hacia las autovías antes de llegar a la salida correspondiente. Se construirán vías de servicio a ambos lados de la M-30 y la M-11. En superficie sólo coincidirá, en una glorieta de cuatro carriles, el tráfico de M-30 y Castellana. Se permitirán todos los giros excepto el que va desde la M-30 Este hacia Castellana Sur. El coste previsto asciende a 146 millones, sin incluir expropiaciones de suelo.

El nudo Fuencarral. La Castellana terminará en el cruce con la M-40, M-603 y M-607. Debido a la escasez de espacio, se construirán cuatro estructuras superpuestas sobre la M-607, ampliando los carriles existentes y permitiendo todos los giros actuales excepto el que va de la M-603 a la M-607 o la M-40 (se considera inseguro y se sustituye por una glorieta en la nueva Castellana). La pasarela sobre la M-607 se trasladará 100 metros, y con ella las paradas de autobús. El coste, excluyendo expropiaciones, asciende a 68 millones.

Canal de Isabel II. Se verán afectadas infraestructuras que canalizan el 80% del caudal de agua consumida por la capital. El depósito del Olivar se trasladará a Valdelatas, ampliándolo, y se cambiará el trazado del Canal Alto y el Canal del Atazar, que discurrirán bajo el nuevo paseo de la Castellana. En total, estas actuaciones costarán 81 millones de euros.