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Hoteles y pisos ‘roban’ el 12% del suelo a las oficinas del centro de Barcelona

La reconversión de los edificios obliga a las empresas a marcharse a zonas periféricas

El lujoso hotel Mandarin Oriental, situado en el Passeig de Gràcia de Barcelona.
El lujoso hotel Mandarin Oriental, situado en el Passeig de Gràcia de Barcelona.

Las grandes compañías hace años que apostaron por abandonar el centro de Barcelona. La planta de oficinas era obsoleta y ofrecía en un único inmueble pocos metros cuadrados para albergar a un gran número de trabajadores. A esa situación se sumó otro vector que presionaba a mudarse a zonas más periféricas: el poco espacio existente lo absorbieron primero pisos y después (ahora) hoteles. El resultado: en los últimos diez años el mercado de oficinas en el centro de la capital catalana ha perdido 380.000 metros cuadrados, el 12% del total de su superficie, según los datos de la consultora inmobiliaria JLL.

En la primera mitad de la última década fueron los pisos los que tiraron de la demanda y colonizaron las oficinas. En algunas zonas se promovió vivienda de lujo, lo que permitía conseguir una rentabilidad que superaba el 6% o el 7%. Con la crisis, esa actividad se frenó en seco y tomó el relevo la reconversión en nuevos hoteles. El tirón turístico de Barcelona y sus millones de turistas durmiendo en algún hotel (7,5 el pasado año) contribuyó a ese boom, que garantiza unos márgenes de beneficio de entre el 7% y el 8% por habitación, explica el director general de JLL en Cataluña, Jordi Toboso. Solo el año pasado ese proceso afectó a 95.000 metros cuadrados.

Ese último fenómeno está vivo actualmente. La antigua sede de Banesto ha sido adquirida por Pontegadea (de Amancio Ortega) para convertirla en hotel. La Generalitat ha vendido diferentes inmuebles —entre ellos la actual sede del Departamento de Economía y Conocimiento— en los que se ubicarán otros establecimientos hoteleros. El edificio que albergó la sede de Heinkel sufrirá la misma transformación. Los mismos pasos seguirá la torre Agbar o la antigua sede de Deutsche Bank, cuyo futuro, tras ser derruida, es la de convertirse en un hotel de la enseña de lujo Four Seasons. La mayoría de esas transformación se acabarán de cerrar el próximo año.

Mientras el sector hotelero ganaba espacio en el centro de Barcelona, las oficinas se veían obligadas a ubicarse en zonas periféricas. El distrito 22@ es el preferido, seguido por la zona de la plaza de Europa de L'Hospìtalet. “El 95% de la nueva oferta está fuera del centro”, sentencia Toboso, quien recuerda cómo otros polígonos de oficinas de nuevo cuño han fracasado por falta de oferta de transporte público. Un caso es el polígono Mas Blau de El Prat, o las promociones que en su día se hicieron en Sant Cugat del Vallès o incluso en el paseo de la Zona Franca.

En el centro de Barcelona apenas hay ahora una tasa de disponibilidad cercana al 13%. Toboso puntualiza que ese porcentaje llama al engaño, porque al tratarse de espacios pequeños no invita a instalarse a grandes compañías y limita mucho el tipo de inquilinos. Si en el último trimestre del pasado año ya se empezó a notar la tensión en los precios con un moderado incremento, a partir de este año se esperan repuntes de precios anuales de en torno al 3%. de momento, muchos inversores potenciales esperan para invertir en nuevos edificios, aunque se prevé que se verán a partir de 2016.

JLL ha analizado el cambio de usos de techo y considera que el 52% del antiguo espacio de oficinas lo copan hoteles, mientras que el residencial absorbería un 44% restante.