El poder de los ‘edificios imán’

La expectación es máxima en el mercado inmobiliario de Barcelona: ¿Quién se instalará en los bajos y la terraza del edificio del Deutsche Bank en la esquina de Diagonal con los Jardinets de Gràcia? Del uso de los bajos de lo que será un hotel de lujo dependerá el futuro de la zona: tanto a nivel urbanístico, por la centralidad y el tráfico de peatones que pueda generar; como inmobiliario, porque fijará los precios de los locales y qué implantaciones atrae la zona. A ese inmueble el consultor Artur Díaz lo denomina “edificio rótula”, puesto que podría ser el catalizador de un aumento del “tráfico peatonal” desde el paseo de Gràcia a la Diagonal a raíz de la remodelación de esta avenida.

No es para menos: se trata de un edificio imán, como ha resultado ser la antigua sede de Banesto desde la apertura de la tienda Apple. De ser una esquina sin protagonismo en la plaza de Catalunya ha pasado a ser foco de un flujo constante de peatones, punto de encuentro, de acceso gratis a wifi, y ha revitalizado, con la futura apertura de una tienda Desigual, la acera de montaña del espacio.

El mercado aguarda expectante quién se instalará en el Deutsche Bank

En un encuentro con representantes del sector, la directora de Locales Comerciales de CB Richard Ellis en Barcelona, Susana Elhombre, explicaba días atrás que esas dos operaciones han servido para dar otro aire a la plaza de Catalunya. “Siempre ha sido un lugar importante, pero siempre había sido más de paso. La apertura de Apple abre una gran fachada a la plaza y crea un nuevo tráfico peatonal. La apertura de Desigual junto al Triangle convierten a la plaza en un nuevo destino comercial”, mantiene Elhombre.

El responsable de retail de la consultora Aguirre Newman, Daniel Jiménez, recuerda como unas décadas atrás en las grandes ciudades españolas quien marcaba las zonas comerciales era la presencia de centros de El Corte Inglés: “Eran un gran motor de retail”, dice. Ahora las cosas han cambiado, el modelo de grandes almacenes está en horas bajas, el comercio se ha globalizado con grandes marcas internacionales y han proliferado edificios que son icónicos.

Los usos generan “centralidades”, a menudo en relación al consumo

Jiménez menciona la torre Agbar, que ya ha actuado como polo de atracción y lo será más a medida que avancen las obras de Glòries —también las del centro comercial— y cuando abra al público como hotel con mirador; o los hoteles Arts —catalizador de tráfico en la Vila Olímpica y la fachada marítima— o más recientemente el Vela, en un extremo de la Barceloneta, junto al que Desigual ha ubicado su cuartel general. Jiménez explica que la implantación de un determinado operador en una zona de la ciudad puede provocar un aumento de precios en el entorno de entre un 5% y un 7%.

En vistas al futuro, cita la expectación que hay sobre los locales de la plaza de Francesc Macià donde hubo La Oca o qué ocurrirá tras el desembarco de Mango con una supertienda en la Rambla. Artur Díaz coincide en que el inmueble de Mango puede servir para dar continuidad comercial a la calle de Canuda. De hecho, en su día ya se incorporó el norte de la Rambla y Portaferrissa a la zona prime, lo cual permitió ampliar la zona comercial del centro de la capital catalana.

El arquitecto y topógrafo Giambattista Nolli dibujó Roma con la superficie de los patios o las iglesias como espacios públicos

El urbanista Xavier Monteys remite al famoso mapa de Roma del arquitecto y topógrafo Giambattista Nolli, que dibujó espacios como la superficie del Panteón, la columnata de San Pedro, atrios o los patios de las casas como espacios públicos abiertos. Ahora con muchos locales comerciales ocurre algo parecido, reflexiona Monteys: “La línea que separa los locales de la calle deja de ser impermeable y la calle entra en los locales”. Se refiere las tiendas que no tienen puerta o al caso extremo de cafeterías —Café di Francesco es un ejemplo—donde el pavimento del local es el mismo de la calle.

Francesc Muñoz, también urbanista, habla del concepto de “centralidad, que en la trama urbana compacta se explica a partir de los usos”. Muñoz señala las dimensiones que convierten o no un edificio en imán. Una, su uso, que genera un círculo virtuoso de presencias. Dos, la configuración urbana, su ubicación. Y tres, relacionada con la planificación de “visuales”, como los arcos de triunfo. “Sea por configuración urbana o por planificación expresa, el resultado es el mismo: hay zonas visualmente hípervisibles y zonas ciegas; y zonas que son funcionalmente activas o pasivas”.

Muñoz se muestra crítico con el hecho de que la mayoría de edificios imán estén hoy vinculados al consumo: “Las operaciones urbanas deberían generar ganancias para la colectividad y retroalimentar los efectos positivos; pero si solo sale ganando el capitalismo el proceso es de elitización”. De ahí que hable de la necesidad de planificar antes de según qué operaciones: “Son jugadas de riesgo, porque la estructura de precios de la ciudad tiene que ver con la expectativa”.