El TSJA confirma que la Junta es dueña del suelo del Algarrobico

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha rechazado los recursos de la promotora y la constructora del hotel de El Algarrobico, en Carboneras (Almería), y ha confirmado que la propiedad del suelo en el que se asienta es de la Junta andaluza, que deberá formalizar ahora a través del delegado territorial de Medio Ambiente el pago de 2,3 millones de euros a la mercantil Azata y su filial Azata del Sol y la inscripción de las fincas en los registros correspondientes.

Las sentencias, contra las que no cabe recurso, concluyen además que no ha lugar a indemnización tal y como reclama la constructora del hotel, que en su recurso argumentó que la edificación está ejecutada al 94,5% con una inversión de 27,42 millones de euros y que, como efecto del retracto, pasa a ser propiedad también de la Junta, "resultando acreedora del valor de la misma".

La sala no lo entiende así y sostiene que el beneficio patrimonial del Gobierno andaluz no se ha producido en este caso y remarca que, como "la propia" Azata del Sol "reconoce", la construcción no está concluida, "siendo notorio a día de hoy que el hotel está cerrado" y que la validez de la licencia municipal, que fue cuestionada por un juez de Almería, está actualmente "pendiente de resolución judicial". Cabe recordar que su legalidad se dirime en audiencia pública el próximo día 14 en el TSJA.

En la otra sentencia, que rechaza el recurso de la empresa matriz, Azata, la ponente va más allá y niega que el inmueble haya hecho que el valor real de los terrenos sea "muy superior" al precio de retracto de 2,3 millones de euros ya que, según subraya, hay "más bien un decremento en la valoración del suelo ya que la existente construcción no está amparada por la ley".

El Alto Tribunal andaluz ya dictó en octubre una primera sentencia en la que rechazaba el recurso del Ayuntamiento de Carboneras y validaba el derecho de retracto que la Junta de Andalucía ejerció en septiembre de 2006 para comprar las fincas por 2,3 millones de euros con el objetivo, según indicó el entonces presidente del Gobierno autonómico, Manuel Chaves, de restaurar la zona para devolverla al estado anterior a su construcción y de hacer "desaparecer" el establecimiento de una veintena de plantas y 411 habitaciones.

Las dos nuevas resoluciones de la sala de lo contencioso rechazan, con prácticamente los mismos argumentos, las pretensiones de Azata y de la filial Azata del Sol, y vuelve a aludir a la controversia que ha marcado todos los procedimientos en torno al hotel, que se centra en la "más que cuestionable calificación de urbanizable de los terrenos" que figura en planos modificados en 1997 por la Junta en lo que "parece haber sido una triquiñuela" y en los que se basó el Ayuntamiento para dar vía libre a la construcción del hotel.

"Esta sala ya manifestó que la zona ubicada dentro del parque natural de Cabo de Gata como ST-1 Algarrobico no podía entenderse calificada como suelo urbanizable porque el decreto de 1994 por el que se aprobó la normativa del parque lo zonificaba como área natural de interés general y tenía, por lo tanto, calificación de espacio protegido no urbanizable, no pudiendo dar valor alguno --ahonda-- a las correcciones efectuadas posteriormente por la Junta en la planimetría de la que derivaba su consideración como urbanizable pues no era correcciones de meros errores materiales ni tampoco fueron objeto de publicación requerida".

Tras reiterar este aspecto ya resuelto en sentencia firme de 2012, también desestima que la administración actuase incurriendo en desviación de poder. Legitima así la actuación de la Junta al ejercer el retracto en aras de proteger el "interés medioambiental de las fincas", que considera "notorio" .

Indemnización

Una vez resueltos estos aspectos, se pronuncia acerca de si Azata es merecedora de protección e indemnización como poseedora de buena fe del suelo. En concreto, no aprecia que exista por parte de la Junta el "beneficio patrimonial" que haría que la mercantil tuviera derecho a ser indemnizada ya que el hotel "esta cerrado" y pendiente de decisión judicial la validez de su licencia.

No entra, sin embargo, a analizar si, como sostiene la promotora, la actuación del Gobierno andaluz le ha causado perjuicios y emplaza a una reclamación de responsabilidad patrimonial. La mercantil argumentó, bajo el principio de protección de confianza legítima, que la Junta intervino "directamente" en clasificación, calificación y desarrollo urbanístico del suelo, "favoreciendo e incentivando la construcción del hotel, que ha supuesto un desembolso económico importantísimo".

Cabe recordar que Azata del Sol ha elevado tres recursos ante el Estado, Junta de Andalucía y Ayuntamiento en los que reclama una indemnización de 70 millones de euros para resarcir los "daños y perjuicios" derivados de lo que considera un "anormal funcionamiento" de la administración.

Azata del Sol, que interpuso los recursos el 23 de septiembre, cuantifica la responsabilidad patrimonial de Estado, Junta y Ayuntamiento carbonero, conjunta y de manera solidaria, en 70.042.712 euros, cifra que incluye un 5 por ciento por daño moral según la tasación realizada por la sociedad Tinsa de acuerdo no solo al valor del suelo y del hotel, sino también teniendo en cuenta el daño moral, material y el descrédito empresarial a la mercantil.

Valor de las fincas

Por último, y con respecto al valor de las fincas que Azata del Sol cuantifica por encima de los 2,3 millones de euros en los que se fija el retracto, indica que ha de "cuestionarse profundamente" que exista un incremento de valor por el desarrollo urbanístico de las fincas y recuerda que la clasificación del suelo "debe ser y es la de especial protección, sin que aprovechamiento urbanístico alguno esté permitido en el mismo".

"Además, diversas sentencias de la Audiencia Nacional confirmadas por el Tribunal Supremo ya han declarado la afectación con parte de la construcción del dominio público marítimo-terrestre, con lo que no puede plantearse un incremento patrimonial en las fincas retractadas por la construcción, sino más bien un decremento en la valoración del suelo porque la existente construcción no está amparada por la ley", concluye.