Los fondos ‘buitre’ se lanzan a invertir en el negocio de las viviendas de alquiler

Los analistas avisaron en primavera: los precios del ladrillo comenzaban a tocar fondo y los fondos de inversión —buitres que buscan dinero rápido o en versión a medio plazo— sobrevolaban el ladrillo. Pues bien, más veloces de lo previsto, desde verano se han lanzado sobre el negocio del alquiler, que gana cuota ante la complicada situación de las familias y la falta de crédito para comprar viviendas. Los fondos buscan grandes paquetes de pisos (a partir de 200) con enormes descuentos (de hasta el 60%) y obtienen liquidez de dos formas: por los alquileres que cobran y, en unos años, porque los venderán más caros.

Fondos como Apollo, Goldman Sachs, TPG, Värde, Blackstone… El eslogan de este último es claro: “Buy it, fix it, sell it (Cómpralo, asegúralo, véndelo)”. El fenómeno alarma a organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca que el lunes alertó en el Parlament del riesgo de una “nueva burbuja” o a las ONG que critican la falta de transparencia sobre las cifras de estas operaciones.

“Los fondos compran a partir de 200 pisos o bien oficinas y hoteles en zonas prime” 

El responsable de estudios y análisis de la Asociación Europea de Inversores Profesionales, Javier Flores, subraya que Cataluña “es el primer mercado que tocó fondo y el primero en recuperarse” y explica el abc del negocio en siete respuestas. ¿Qué atractivos tiene el ladrillo catalán? “Al haber menos sobreoferta que en otras zonas, ofrece grandes ratios de ocupación y está en disposición de crecer, lo cual será favorable para que suban las rentas mensuales y las rentabilidades”. ¿Y de qué rentabilidades estamos hablando? “En Cataluña la rentabilidad supera el 6% (por encima de la media Española) y en Barcelona es todavía superior”, asegura.

Más. ¿Qué buscan los fondos? “O bien unidades en alquiler agrupadas, más de 200 pisos; o bien oficinas y hoteles en zonas prime”. ¿A quién se lo compran? “El buitre compra producto bancarizado, en manos de las entidades, España es el supermercado del producto subprime”, señala: “Si son fondos que buscan mayor recorrido, a otros propietarios”. ¿Y con qué descuentos compran? “Si se trata de bancos, por más del 50% y llegando al 70%. Si son propietarios, por el 50%”. ¿De dónde son las empresas? “Son vehículos inversores que están en países de fiscalidad favorable como Holanda, Luxemburgo o Irlanda”. ¿Y cómo gestionan la inversión? “Compran la propiedad, pero subcontratan los aspectos jurídicos, estratégicos u operativos, lo que llaman mandatos de gestión, a compañías locales y expertas. Estas cobran por objetivos u honorarios fijos y variables en función de la rentabilidad o la ocupación que consiguen”.

“El buitre compra producto bancarizado, España es el supermercado del producto subprime"

También el banco malo es fuente de abastecimiento para estos fondos de inversión, siempre de capital internacional. El director de activos en renta de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), Francisco Cernuda, defiende su cartera como “uno de los catalizadores de la oferta existente” cuando el “mercado de alquiler en España está en proceso de dinamización”. “Sareb está impulsando su estrategia en alquileres en diferentes tipos de activos cuya venta es más aconsejable en un medio plazo. El mayor interés se da en carteras de vivienda terminada con un alto nivel de ocupación y en hoteles y locales comerciales”, añade.

En la consultora inmobiliaria CBRE han asistido a la irrupción de los fondos, de la que ya avisaron en su último informe anual. Su directora de inversión en Barcelona, Anna Esteban, explica que la rentabilidad del alquiler residencial se ha doblado: “El residencial tradicionalmente daba el 3,5% y las oficinas el 6%-7%, pero ahora el residencial está en el 5,5%-6%”. “El mercado es interesante respecto a otros usos y otros países”, resume. Esteban explica que además de grandes carteras (“a partir de 50 / 60 millones”) los fondos “también están interesados en comprar las gestoras de los bancos”.

La Sareb, el banco malo, asegura que es  “uno de los catalizadores de la oferta existente”

Es el caso de TPG, que ha comprado el 51% de Servihabitat (CaixaBank) o Kennedy Wilson y Värde Partners, que han comprado la gestora de Catalunya Caixa. En el caso de Servihabitat, la entidad sigue siendo propietaria de las viviendas y TPG las gestiona a cambio de honorarios de gestión. En otras operaciones, las inversoras compran la empresa con la idea de ir incorporando stock que compren a posteriori, explica la consultora de CBRE. En cualquier caso, sean fondos buitre o con horizontes a más largo plazo, “cuando compran todos tienen pensadas sus estrategias de salida”.

 Defensores del alquiler frente a la compra, quienes celebran el interés por el alquiler son los responsables de Idealista.com. Juan Villén, experto del sector, explica que los fondos ven el alquiler “como una perita en dulce: la mayor parte del beneficio la obtendrán por la futura venta de unos pisos comprados con enormes descuentos y mientras tienen asegurado el goteo de rentas”. Villén subraya que también compran carteras “fondos más estables, los de pensiones, o compañías de seguros” y apunta que a los inversores también les interesa el suelo para alquiler y las promociones a medio construir. Sobre el riesgo de que el interés por el alquiler provoque una burbuja, la descarta: “Para ser competitivos no subirán precios”. Es más, pueden hasta bajarlos para asegurarse la ocupación, clave de la rentabilidad.

Los fondos también compran gestoras de los bancos. TPG ha comprado el 51% de Servihabitat (CaixaBank) y Värde Partners la de Catalunya Caixa

Pero la inversión del capital especulativo por el alquiler alarma a las entidades. La responsable de vivienda de Cáritas —y exresponsable del área con el Gobierno tripartito—, Carme Trilla, denuncia que los fondos puedan comprar por descuentos, a los que no tienen acceso quienes viven en estos pisos. Trilla lamenta que Regesa no les ofreciera los casi 300 pisos de alquiler social de Barcelona que vendió a Colón-Azora. “Quizás nos hubieran interesado, tenemos lista de espera de necesitados e interés en mantener el uso social”, lamenta. Trilla critica “ya desde antes del banco malo, que la falta de información impide tener capacidad de reacción”. “No sabemos con qué descuentos compran los fondos ni qué plusvalías obtienen”. Una cuestión que preocupa cuando el Incasòl se dispone a vender 14.000 alquileres protegidos, por más que el Gobierno asegura que las rentas sociales se mantendrán. Incluso el analista Javier Flores coincide en la falta de información: “Las operaciones con la banca no se están haciendo con la transparencia deseable”.