Así hundieron la EMVS

Compró suelo por 247 millones durante la burbuja que ahora vale 77 millones Esas operaciones financiaron parte de las obras de Gallardón

Terrenos de Valdecarros, en el sureste madrileño.
Terrenos de Valdecarros, en el sureste madrileño.Carlos Rosillo

“La Empresa Municipal de la Vivienda se creó en 1981 con un marcado componente social. No busca únicamente la rentabilidad económica, sino el desarrollo de una política social que permita el acceso a la vivienda de aquellos ciudadanos que no pueden o tienen grandes dificultades para hacerlo en el mercado privado”.

Así definió la consultora PricewaterhouseCoopers a la EMVS en el plan de salvamento que elaboró para sus directivos en abril. Porque la EMVS se encuentra en una situación crítica y solo sobrevivirá con la adopción de medidas urgentes. Algunas, como la venta de parte de su patrimonio, ya están en marcha. Otras negocian ya con el Ayuntamiento y con el Ministerio de Hacienda.

¿Cómo ha llegado a esta situación una empresa que hasta hace unos meses era solvente? Los documentos internos a los que ha tenido acceso EL PAÍS dibujan una confluencia de causas políticas y económicas, en las que han tenido tanto que ver el pinchazo de la burbuja inmobiliaria como las operaciones llevadas a cabo por el exalcalde Alberto Ruiz-Gallardón (PP). Las últimas decisiones de su sucesora, Ana Botella (PP), y del Gobierno central (PP), la han dado la puntilla.

La operación más importante se cerró en junio de 2008, en el punto álgido de la fiebre especulativa. El Ayuntamiento vendió a la EMVS un terreno en Valdecarros por 175,5 millones. Ese dinero sirvió para financiar los ambiciosos proyectos de Gallardón. Pero ahora esa parcela vale 32,5 millones, y la deuda financiera que acarrea aún ha colocado a la EMVS al borde de la extinción.

HEBER LONGÁS / EL PAÍS

» Suelo imposible de vender. La EMVS tiene 8.602 pisos valorados en 546 millones, por los que debe a entidades financieras 305 millones. Además, cuenta con una cartera de suelo de 1.428.315 metros cuadrados, valorada en 348 millones, por la que adeuda a los bancos 243 millones. La empresa no es viable porque sus ingresos no cubren sus gastos y arrastra una deuda insostenible (630 millones, de los que debe amortizar 368 entre 2012 y 2013).

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La única forma de salvarse es vender todo aquello que se pueda vender y lo más rápido posible. Está ya en marcha la colocación de 1.860 viviendas protegidas a inversores a un precio de 120 millones, muy por debajo de su valor contable (162 millones). En los próximos años planea desprenderse de todos sus pisos y no construir ni uno más. Pero su principal problema es que el 55% de su deuda está ligada a productos imposibles de liquidar. Fundamentalmente, suelo. El plan de salvamento no contempla vender ni un metro cuadrado. ¿Por qué? Porque es imposible: “La estimación de valor no estaría asociada a su potencial realización en el mercado, en que hay una ausencia significativa de demanda”. Busca pues colocarle al Ayuntamiento las parcelas sobre las que pesa deuda financiera para que sea él quien la pague. De esta forma, la EMVS se liberaría de 243 millones de hipoteca.

» Operación Salvamento. “En los últimos años, la EMVS ha realizado diversas operaciones de adquisición de suelo procedente del Ayuntamiento y el mercado privado. Sin embargo, su función de promoción de vivienda se ha frustrado por la paralización de nuevas promociones, la falta de financiación y decisiones judiciales. La fuerte carga hipotecaria de esos suelos ha supuesto aumentar considerablemente los gastos financieros”, explica la empresa. Su operación de salvamento pasa ahora por colocar al Ayuntamiento 20 parcelas por las que adeuda 234 millones pero cuyo valor real se reduce a 166 millones. Para equilibrar la operación, cedería además otras 13 sin carga hipotecaria, valoradas en 67 millones.

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» Hundimiento en ocho pasos. De esas 20 parcelas, ocho en concreto ilustran el hundimiento de la empresa. La EMVS desembolsó por ellas 247 millones, fundamentalmente entre 2006 y 2008, en la cumbre de la burbuja inmobiliaria. Ahora valen 77 millones, pero debe a la banca 195 millones por ellas. Es decir, en caso de liquidarse ahora la empresa, solo por este motivo tendría un agujero de 120 millones. Para hacerse una idea, basta con decir que es la cantidad que busca sacar de la venta de 1.860 pisos este mes (una quinta parte de su parque de viviendas).

El Ayuntamiento ingresó 200 millones entre 2006 y 2008 por la venta de ese suelo, que financiaron los proyectos de Gallardón.

» El desastre de Valdecarros. La parcela más importante ocupa 895.000 metros cuadrados en Valdecarros. La EMVS se la compró al Ayuntamiento por 175,5 millones en junio de 2008. En la actualidad, su valor contable es de 123,7 millones (tras dotar 18 millones por su depreciación), y su valor real es de 32,5 millones. Está hipotecada por 124 millones.

En Los Berrocales, la EMVS compró 104.000 metros cuadrados a una firma privada por 28 millones en mayo de 2006; ahora valen 9,1 millones, pero la deuda a los bancos asciende a 26,5 millones. En Los Ahijones, obtuvo 83.000 metros cuadrados de inversores privados por 7,5 millones; ahora valen 4,7 millones.

» ¿Quién es responsable? No hay uno solo. El Gobierno (PP) ha obligado ahora a las empresas municipales a ser rentables pese a su función social, so pena de extinguirlas. La alcaldesa, Ana Botella (PP), paralizó en otoño la construcción de vivienda protegida, dejando así sin salida una enorme cartera de suelo imposible de vender. Gallardón cerró una serie de operaciones de compraventa por motivos políticos y económicos en el momento álgido de la burbuja que endeudaron a la EMVS hasta el borde de la extinción. El PP aprobó en 1997 un plan urbanístico para Madrid que, junto a las políticas del Gobierno (hasta 2004, del PP; luego, socialista) inflaron la burbuja en la ciudad. El Tribunal Supremo anuló el pasado otoño ese plan, deplorando las maniobras legales de Gallardón para salvarlo, y paralizó así el desarrollo de los nuevos barrios. Su suelo perdió todo valor. Valdecarros, afectado por la sentencia, estaba ya en todo caso congelado desde hacía años, debido al interés (frustrado) de sus propietarios por colocar el suelo a Eurovegas.

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