Los pisos bajaron un 6,5% en Madrid en 2012

Desde la Unión Europea hasta el Fondo Monetario Internacional, pasando por la agencia de calificación Standard & Poor’s o The Economist han augurado bajada en el precio de la vivienda española o la han pedido directamente y la siguen pidiendo. En extinción las escasas voces que se atreven a desentonar diciendo que ha tocado suelo.

El último informe es el que ha hecho público Sociedad de Tasación (ST) —que no se basa en tasaciones, sino en un estudio de mercado, sobre una muestra de 68.000 pisos libres en 4.000 promociones de 400 ciudades— y en él no hay ni un solo dato que no vaya precedido del signo negativo, con excepción de tres poblaciones de la Costa Brava, además de Langreo (Asturias) y Úbeda (Jaén) en las que se ha quedado como estaba doce meses antes.

Sin financiación no hay ventas y se suma una tasa de desempleo del 25% de la población activa y que el incentivo fiscal se ha descolgado del escaparate y los impuestos han subido. Al banquete del descenso de precios se espera que comparezcan inversores foráneos que no estén tan tiesos como los nacionales.

Por el lado de la demanda hay una debilidad sin indicios de remontar, y por el de la oferta, los promotores cada vez tienen menos actividad. Su margen comercial se reducirá al subir la carga fiscal y los costes financieros, con lo que la inversión en vivienda seguirá adelgazando, según STDe momento, en el año recién acabado empezaron un 43% de viviendas menos que en 2011 y la mitad que en 2010: solo 46.000, mientras que las terminadas no llegaron a 118.000, lo que supone un descenso del 50% respecto al año anterior, que fue de un 35%, por lo que a proyectos visados (71.100) se refiere. Tres cifras récords desde 1985.

Las previsiones para 2013 no son muy diferentes: falta de actividad y una demanda débil. La única esperanza con signo positivo es que el descenso de precios alcance el límite de rebaja esperado por los grandes inversores internacionales.

Hasta aquí los rasgos generales de un mercado heterogéneo. Si reducimos el foco hasta los mercados locales como los de los distritos madrileños estas son las conclusiones del informe de ST sobre Madrid, que detecta para la capital un descenso del 7% y un precio medio de 2.982 euros el metro cuadrados como en 2004, tras caer un 35%.

• El distrito Centro (4.032 euros el metro cuadrado y descenso del precio un 4% anual) es una zona muy cotizada, con precios elevados, ya que cuenta con actividad social y empresarial de nacionales y extranjeros. No hay obra nueva, solo unidades de obras finalizadas hace dos años y alguna pequeña rehabilitación. En Sol, Universidad, Cortes y Palacio se venden pisos de grandes superficies. Hay mayor calidad en la construcción y menor tendencia a la bajada de precios; en Embajadores, calidades inferiores, superficies menores y precios con mayor tendencia a la baja.
• Arganzuela (3.319 euros y bajada anual del 8%). Sin obra nueva salvo en Legazpi y Delicias. Hay solares frente a la sede de Repsol y en el eje de Méndez Álvaro, pero sin actividad, al igual que sucede en la antigua fábrica Mahou. Escasa demanda, acumulación de oferta y precios a la baja.
• Retiro (3.560 euros). Predomina la vivienda usada en edificio residencial. Paralizado el mercado con plazos de venta muy lentos y un stock que sube en obra nueva y en segunda mano, a pesar de la depreciación de un 7,5%.
• Salamanca. Los precios máximos llegan a los 8.500 euros el metro cuadrado. El medio es de 4.934 y el descenso del 10%. Fue el barrio con mayor resistencia a la bajada de precios al comienzo de la crisis. Hay rehabilitaciones en Castellana, Recoletos, Lista y Goya. Y oferta nueva en la Guindalera y Fuente del Berro.
• En Chamartín no hay actividad y el alquiler gana terreno a la venta. Tampoco hay precios para Vicálvaro en el informe por falta de actividad, si bien ya se comercializan viviendas en El Cañaveral, el único de los desarrollos del Sureste que no está anulado en la sentencia del Tribunal Supremo. Cuenta con licencia de edificación para 1.285 de las 14.000 viviendas previstas.
• Tetuán. Tras bajar un 6% está en 3.082 euros el metro del precio medio. Aquí ST detecta buenas ofertas. Las escasas promociones en curso se orientan al alquiler o la cooperativa. Las no empezadas intentan vender los terrenos, otras están paradas. Hay pequeñas promociones en sustitución de antiguas casas.
• Chamberí (4.467 euros el metro y 4,6% de descenso). Sin obra nueva, solo la acabada hace tiempo, la demanda es escasa y cambiante: del joven que busca apartamento a la pareja estable de 40 a 50 años con mayor solvencia.
• Fuencarral-El Pardo (2.981 euros). El precio cae un 7,6%, una rebaja que no impide la atonía del mercado. Sin nuevas licencias para las Tablas y Montecarmelo. Siguen en venta las promociones de antes: pisos y chalés en Mirasierra y Fuentelareina.
• Moncloa-Aravaca (3.767 euros). El precio baja en un año casi un 7%. Este mercado inmobiliario oferta sobre todo gran tamaño de pisos, chalés, obra nueva y de segunda mano y se tiende a ofrecer la vivienda en alquiler con o sin opción de compra.
• Latina (2.474 y con un descenso en los precios del 10,6% desde 2011). A la venta de viviendas de segunda mano o de antiguas promociones se suma una oferta amplia libre y de VPO, pero sin demanda.
• En Carabanchel (2.471 euros) la rebaja es del 10% en este distrito, que es uno de lo siete en que hay pisos por menos de 2.000 euros el metro cuadrado. Abundan los pisos de uno o dos dormitorios en urbanización cerrada con piscina en el PAU. Es similar el volumen de vivienda libre y de VPO en un mercado paralizado.
• En Usera se da el precio más bajo, 1.337 euros el metro cuadrado, propiciado por la avalancha de vivienda usada en el mercado y la importante oferta de VPO. Esta predomina en Orcasitas y Orcasur. Mercado parado a pesar de tener la mayor rebaja: 12,4%.
• Puente de Vallecas (2.393 euros). 7,7% es el porcentaje de rebaja, con aumento del stock de obra nueva y segunda mano. Demanda débil y predominio en el mercado de segunda mano.
• Ciudad Lineal (3.305 euros). Sin solares vacantes apenas, solo se hacen pequeñas promociones por sustitución que aumentan la oferta, pero no la demanda. A pesar de la rebaja del 9% en el precio, siguen en venta promociones terminadas hace 4 o 5 años.
• Hortaleza (3.322 euros). El precio bajó un 6,1%. El stock está relativamente estabilizado, con ritmos de venta razonables. Hay un volumen importante de VPO ya adjudicada en Valdebebas, que cuenta con licencias de edificación para 4.478 viviendas, el 36% de las 12.500 previstas.
• Villaverde (2.073 euros). Hay cierta actividad en la venta de los pisos de más calidad y mejor ubicación para un comprador que no necesita financiación. Desarrollo inmobiliario muy parado. Solo hay promociones de obra nueva en las zonas periféricas. El precio descendió un 8%.
• Villa de Vallecas (2.377 euros). El Ensanche está en fase de consolidación, pero la incertidumbre frena la comercialización. No hay promociones nuevas libres, aunque empezará alguna promovida por la EMVS de protegida. El precio ha bajado algo más del 7%.
• San Blas (2.569 euros). El precio bajó la media del municipio, 6,4%. Con la venta estancada está en auge el alquiler con opción a compra.
• Barajas (2.683 euros). Los precios, “con acusada tendencia decreciente”, y a la vez a estabilizarse. El Ensanche de Barajas, totalmente urbanizado desde hace cuatro años, está en proceso de consolidación, con claro predomino de vivienda protegida o en cooperativa y con el 97% de las 1.500 viviendas previstas con licencia de obra y 852 con la de primera ocupación. El descenso del precio fue del 8,5% interanual.
• En cuanto al área metropolitana, el precio bajó hasta los 1.072 euros el metro cuadrado construido y una disminución ligeramente mayor que la experimentada en la capital. El mayor descenso lo registra Sociedad de Tasación en Coslada, más del 13%, hasta los 1.900 euros el metro cuadrado construido, seguido de Torrejón de Ardoz y de Móstoles. Las que menos han bajado entre las poblaciones mayores, Alcobendas, Alcorcón y Leganés, que no llegan al 5% y con precios que superan los 2.000 euros el metro. El precio más bajo de los mínimos recogidos por ST en los 15 municipios metropolitanos estudiados es el de Fuenlabrada, 1.053 euros. Y el máximo más elevado, los 5.576 euros de Alcobendas.