Vivienda en Madrid, a precios de 2003-2004 y con el “stock” en disolución

El precio de la vivienda libre y nueva en Madrid ha vuelto a los niveles de 2003-2004, con 3.500 euros el metro cuadrado, tras bajar un 25% desde 2007 y un 8% a lo largo de los últimos doce meses. Este descenso de precios contribuye a que el stock claree en algunos distritos como Usera y Chamartín, según un estudio de Foro Consultores Inmobiliarios.

Por lo que se refiere al precio, en Chamartín durante los últimos seis años ha descendido más de un 50%, con lo que es el distrito en el que más baja y Centro el que menos, un 12%. Si acortamos el plazo y nos ceñimos al descenso de precio experimentado a lo largo de los últimos doce meses la bajada es del 20% en Chamartín, seguido de Villaverde con un 19%. En el otro extremo, los distritos de Salamanca y Puente de Vallecas con un 3% y 4% de descenso, respectivamente.

Vuelven los pisos de tres y cuatro dormitorios. Son el 60% de la oferta

En cuanto al stock, Foro lo cuantifica en 4.500 viviendas, menos de la mitad de las 10.000 que había en 2007. Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro, destaca que “el número de viviendas vendidas es superior al de las iniciadas". Aunque ha subido en un par de distritos, Hortaleza y Retiro, en otros se detecta un 80% de reducción. En Villa de Vallecas se ha pasado de ofertar 3.000 viviendas en 2007 a las 522 actuales y en Arganzuela, de 1.112 a las actuales 311. En este distrito la consolidación de Méndez Álvaro y del Pasillo Verde contribuyen a la absorción de la oferta.

En el Ensanche de Vallecas las entidades financieras han arrastrado los precios a la baja, al igual que en Villaverde “abriendo el abanico para parejas con dos nóminas que acceden a su primera vivienda y a las que se les da el 100% de financiación”, explica Smerdou.

Del stock el 63% es llave en mano, mientras que en 2005 solo el 3% de las viviendas en venta estaban acabadas. Otro cambio en esta bolsa de viviendas pendientes de venta es que vuelve a ser la de tres y cuatro dormitorios la que más abunda, el 60% de la nueva oferta, desbancando al de uno o dos dormitorios que eran el 80% de las promociones iniciadas entre 2007 y 2008.

El tamaño de las viviendas en venta se ajusta a un demandante que busca mejorar su vivienda actual hace que la bajada de precios de un 8% el metro cuadrado conviva con una subida de un 2% si tenemos en cuenta el valor total del piso. Los pequeños son los primeros que se han vendido en las promociones y han entrado en el mercado los de mayor dimensión.

Y al ritmo de ventas actuales (0,8 viviendas al mes por promoción) se agotaría en 17 meses si no se edificase más pero en Madrid se construye. El estudio refleja cierta vitalidad en el mercado inmobiliario, "una leve reactivación de la actividad inmobiliaria". De los 4.500 pisos libres en venta, correspondientes a 339 promociones, 570 pisos (21 promociones) fueron puestos en marcha desde mediados de 2011 hasta mediados de este año.

Bajo las fórmulas de autopromoción, cooperativas y comunidades, hay otras 43 promociones que suman 2.740 pisos más en comercialización, que no quiere decir acabados.