Disparates inmobiliarios

Efectivamente, en Euskadi no hemos seguido la senda del urbanismo salvaje de otras zonas. ¡Quizá nos ha salvado la campana de la crisis…!, porque una buena parte de los Planes Generales que se han aprobado en los últimos años programaban crecimientos que no se sustentaban en un crecimiento vegetativo sostenible, ni en un saldo migratorio positivo, ni siquiera en un cambio del modelo familiar realista. Todas estas variables se manipulaban y manoseaban para justificar la emisión de “papel moneda” en forma de suelos urbanizables densos o muy densos que permitirían a las arcas municipales seguir firmando lucrativos convenios urbanísticos, monetarizar quincesporcientos, girar tasas e impuestos y seguir financiando empresas públicas de dudosa rentabilidad. Los Planes Generales dejaron en un segundo plano su esencia de hacer ciudad a medio y largo plazo para convertirse en “fábricas de moneda y timbre”; pero aceptemos que no lo hemos hecho tan mal o al menos que no nos ha dado tiempo a hacerlo peor.

Ahora bien, para un análisis saludable de la situación actual debemos empezar a diferenciar urbanismo de mercado inmobiliario. Quizá caminen en paralelo o uno detrás del otro, pero el urbanismo no puede ser un mercado, ni el mercado inmobiliario puede diseñar el futuro de una ciudad y de sus ciudadanos. Marcada esta diferencia ¿quién puede negar que en Euskadi se han cometido disparates inmobiliarios?....al menos uno y muy grave: El precio de la vivienda. Mientras en Levante y en el sur tienen un exceso de volumen edificado, nosotros tenemos un exceso de precio. En las épocas de gloria económica, en el País Vasco, un trabajador podía ganar un treinta o un cuarenta por ciento más que en cualquier otra parte del país y tenía que pagar el doble, el triple o el cuádruple que en otras zonas por una vivienda. Y este modelo ha sido defendido y justificado políticamente en base al eslogan Euskadi es diferente. Ahora que ganamos menos y que se ha demostrado que aquí la vivienda también puede bajar de precio tenemos un grave problema y deja al descubierto el mayor disparate inmobiliario. Mientras en Levante el exceso de volumen edificado y la deuda que ha generado está en manos de la banca y la banca va a ser rescatada, nuestro exceso de precio pagado está en manos de la deuda de las familias, pero las familias no van a ser rescatadas. La banca quizá venda el exceso de volumen por debajo del precio de coste y de deuda, o incluso se derribe una parte de estos excesos, con el respaldo de “papa Estado”, pero las familias, aquí y en el resto de España, han perdido sus ahorros y mantienen una deuda para la que nadie plantea una solución. Y el mercado tampoco les va a ayudar.

¿Quién puede negar que el precio de la vivienda ha bajado? ¿... incluso en el centro de Donostia? ¿…incluso en Bilbao? En mi condición de presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, semana tras semana, hablo con notarios, con registradores, con promotores, con el propio Gobierno vasco y todos coincidimos en el difícil momento que atraviesa el sector inmobiliario, y con mis compañeros constato que el mercado está en letargo permanente y, aunque no se refleje en la oferta, las pocas viviendas que se transmiten se venden a precios que se sitúan un 35 ó 40%, o incluso más, por debajo del precio disparatado que se alcanzó entre noviembre de 2007 y febrero de 2008. El que quiere o necesita vender tiene que asumir estos precios, y me consta que el trabajo más difícil y más profesional que realizan mis compañeros es trasladar esta realidad a los vendedores y reflejarla en la oferta. Y es verdaderamente penoso y desilusionante que se siga defendiendo, en base a no sé qué estadísticas, que el precio de la vivienda en Euskadi apenas ha bajado, para a renglón seguido defender nuevas reclasificaciones de suelo urbanizable “para que haya una oferta más grande y se venda más barato”. ¡Si aún estamos aquí es que no hemos aprendido nada!

No me creo que el mercado inmobiliario sea un mercado en libre competencia, ni que el ajuste del precio de la vivienda se produzca, ni se vaya a producir jamás, por el equilibrio entre la oferta y la demanda; una vivienda no se compra con dinero de bolsillo, necesita del mercado financiero. Hemos llegado hasta aquí jugando con cartas marcadas y con reglas trucadas y ahora la crisis y la reforma financiera nos ha dicho con absoluta claridad quién es el dueño de la baraja. Mientras el mercado inmobiliario es local el mercado financiero es global y los bancos priorizan la asignación de sus “escasos” recursos financieros a la venta de sus inmuebles, estén éstos donde estén, ignorando la financiación de cualquier otra operación salvo que ésta se produzca a precios muy rebajados y con una estimación de riesgo prácticamente nula. Y hasta que el mercado financiero no tape sus vergüenzas y cure sus heridas no fluirá el crédito. “El ladrillo está estigmatizado”, dicen, y con razón. Una vez que Europa aplique una torunda de millones en los boquetes que ha dejado el ladrillo, ¿alguien piensa, en su sano juicio y a estas alturas de la película, que el nuevo regulador financiero va a permitir asumir nuevos riesgos financiando sobreprecios heredados, aunque el banco empiece por K y lleve txapela? Euskadi tiene sus propios disparates inmobiliarios y cuanto antes los reconozcamos más fácil será su digestión.

Hasta que el mercado financiero no tape sus vergüenzas y cure sus heridas no fluirá el crédito

José Luis Polo Francisco es presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa.