Las 'caries' del centro de la ciudad

Desnudas medianeras color mostaza, malas hierbas y una destartalada valla de uralita. El solar es un trozo de campo anodino, si no fuese porque está en plena calle Fuencarral. En las paredes colindantes se puede ver el fantasma del edificio que lo ocupó hace años. Casi enfrente hay otro solar. El año pasado los vecinos colgaron mascarillas quirúrgicas de su alambrada como protesta por la basura que acumulaba. Ya está limpio, pero sigue vacío: el dueño está esperando a que el mercado mejore.

¿Cómo es posible que haya solares vacíos durante años en pleno centro? La respuesta es complicada. De entrada, no existe un inventario global de solares en Madrid; es difícil de saber si son más o menos que antes de la crisis. Y cada solar tiene su historia. En pleno barrio de Salamanca los tribunales paralizaron uno porque el edificio protegido que alojaba ardió en un incendio en 2006 y la Policía encontró indicios de intencionalidad; en un esquinazo de María de Molina miles de metros esperan ser edificados cuando la propiedad se ponga de acuerdo con Gerencia de Urbanismo.

En cuanto a los solares públicos, tanto municipales como estatales, la problemática también es variada. Muchos se encuentran atascados por la burocracia (cambios de uso, decisiones políticas), otros se ponen a subasta pero nadie los compra, y aún otros, para los que ya existe un proyecto, están paralizados por la falta de recursos económicos.

Solo el Ayuntamiento tiene unos 80 solares dentro del cinturón de la M-30. Mientras esperan a ser otra cosa, la ciudad se escapa por estos terrenos baldíos, como caries en el apretado entramado del centro. Unos especulan con ellos, otros los okupan para plantar tomates. Depende de quién lo mire, un solar puede ser la plaza que necesita un barrio, una mala inversión o el vacío que uno desea frente a su ventana. ¿Qué ve un político, un urbanista o un okupa cuando mira un solar?

LOS POLÍTICOS Una oportunidad perdida

"Un solar es una oportunidad perdida, sobre todo en el centro, donde faltan más equipamientos públicos", dice Juan Bravo, concejal de Hacienda. "Al verlos siento rabia e impotencia; pero de momento no se puede hacer nada", añade. De su área dependen medio centenar de solares dentro de la M-30, más de 54.000 metros cuadrados (otros 30 dependen de Urbanismo). Los hay enormes como el de la Plaza de La Cebada (5.506 metros cuadrados) y pequeños como el del paseo Marqués de Zafra (de 51). Algunos son rincones perdidos, otros iban a ser viviendas, polideportivos o centros de mayores pero nunca llegaron a hacerse.

El concejal da tres razones para que todo este suelo siga en el cajón de los proyectos frustrados. En los dotacionales, el problema es la falta de dinero para construir lo prometido. Caso: San Bernardo, 68, donde se derribó una clínica con aluminosis para construir un centro integral de emergencias, pero con la crisis el Ayuntamiento ya no puede. En los solares municipales que se ponen a subasta, son los promotores los que no consiguen dinero para comprarlos. Caso: Palafox, 4, salió a la venta hace tres años por 10 millones, y quedó desierto, lo volvieron a subastar el año pasado por siete, y ni por esas. La última razón es la que genera más impotencia al concejal: "el plan general de urbanismo tiene limitaciones absurdas", dice. "Debería ser más flexible en cuanto al cambio de uso y no demorarse dos o tres años para modificaciones que a veces ni salen adelante".

Y mientras no se construye, ¿prevé el Ayuntamiento dar algún uso a sus solares? "El problema es que por efímera que sea la actuación -como unas canchas o un huerto- al final pierdes algo", dice el concejal. "Cuando lo retires para edificar, los vecinos sentirán que les quitas un equipamiento y se quejarán... así que optas por vallar y no hacer nada".

LOS VECINOS Mejor que un edificio vacío

"Tenía una puerta antigua muy bonita". A Rafael, vecino de la calle Fuencarral, le cuesta recordar mucho más del edificio que estuvo durante décadas ante su casa. Lo que sí recuerda es que fue abandonado y se llenó de indigentes. Luego lo echaron abajo, "justo antes de que saliesen un montón de negros con maletas". "Yo lo prefiero así", dice el vecino, "da menos problemas y me entra más luz". El solar, que lleva más de cinco años vacío, se vendió hace unas semanas tras una rebaja en el precio.

Las vistas al solar de la Cava Baja fueron lo que convencieron a Carlos Javier León para comprar un piso enfrente. "Esto es mucho mejor que tener otro edificio a tres metros", dice en su balcón. ¿No preferiría que fuese parque? "Estaría bien, pero la gente es muy incívica y acabarían usándolo para hacer botellón", dice el vecino. De la misma opinión es Antonio Martín que vive junto a un solar de la calle Almendro que lleva más de treinta años siendo un parquecillo vallado que mantiene el Ayuntamiento: "Me gustaría poder entrar para leer el periódico, pero los fines de semana se convertiría en un estercolero".

Vivir junto a un solar tiene cosas buenas (las vistas y la luz), regulares (la inquietud de qué se hará allí) y directamente malas (la calefacción que se pierde o la insalubridad que generan). Pero todos los vecinos coinciden en que es más problemático convivir con un edificio vacío que con su ausencia.

Hay quien no se conforma con quejarse. En La Latina un grupo de vecinos (agrupados en www.elcampodecebada.org y entre los que hay arquitectos, abogados, madres y padres, escritores, funcionarios y comerciantes) quieren transformar el solar anexo al Mercado de la Cebada (donde estaba la antigua piscina) en patio de juegos ya que el Ayuntamiento no está construyendo el polideportivo que les prometieron. En el suelo ya pintaron hace unos meses una rayuela, un Twister de colores y varias canchas. Se van a reunir con el Ayuntamiento para ver si se lo cede oficialmente. "El espacio es perfecto para el disfrute de los niños que pueden patinar, ir en bici o jugar a la pelota en un lugar grande, sin coches y cerrado", dice Mónica Rodríguez, una de las vecinas. "Es lo que hace falta al barrio, vaya".

LOS URBANISTAS Un fallo en el sistema

"Todo el mundo cree entender lo que es un solar, pero el término está empobrecido: solo hace referencia a un pedazo de suelo que tiene un valor mercantil". Para Daniel Zarza, Catedrático de Urbanismo, un solar tiene además un pasado. "Allí hubo un edificio que cayó por el politiqueo y el mercantileo, porque el suelo valía más que el edificio; un solar es la huella de una especulación, un lugar del que se desalojó a los inquilinos y para el que se consiguió una declaración de ruina por parte del Ayuntamiento cuando la Ley te obliga a mantener los edificios en pie". "Un solar hace tabula rasa con la historia de la ciudad", dice Zarza. "La propiedad tiende a retenerlos con fines especulativos porque, aunque existe una cláusula de construcción forzosa, el Ayuntamiento no la aplica".

"Un solar es una herida", coincide José María Ezquiaga, premio Nacional de Urbanismo 2005, para quien también es "el síntoma de que algo no funcionó; un fallo en la gestión privada o en la normativa urbanística".

Aunque ambos consideran que estéticamente los solares son interesantes para entender e imaginar la ciudad, plantean su conversión efímera en canchas, aparcamientos o parques infantiles.

"En tiempos de crisis hay que pensar micro", dice Ezquiaga, que cree que a largo plazo los solares deberían ser urbanizados. "Son una oportunidad para repensar el centro, donde hay una sobre presión de usos terciarios; sobran tiendas y faltan oficinas". El urbanista propone "oficinas de nuevo cuño". Creativas, de diseño, tecnológicas... "para alojar innovadores viveros de empresas, como el distrito 22@ de Barcelona".

LOS 'OKUPAS' Un lugar donde crear ciudad

"Los tomates no saben como los de pueblo... pero están mejor que los de invernadero", dice Álvaro, miembro del colectivo okupa Patio Maravillas que en verano tomó el solar municipal de la calle Antonio Grilo, 8. No es mal suelo, esta zona de Malasaña albergó históricamente muchos huertos. Donde ahora crecen los tomates estuvo la Casa de la Parra: sus ramas de setenta años y ocho metros de altura abrazaron las paredes del edificio hasta que fue derribado en 2004. El solar -expropiado por el Ayuntamiento por medio millón de euros- iba a alojar un ambulatorio, pero nunca ocurrió.

Un tipo apodado El Rastas se hizo con una llave y montó una suerte de pensión para indigentes. Intervinieron las autoridades y quedó sin uso de nuevo hasta que llegaron los agrokupas. Lo limpiaron y plantaron su huerto. Junto a asociaciones vecinales y ONG organizan mercadillos, cines de verano, cuentacuentos... "Un solar es una oportunidad de crear ciudad", dice Álvaro, que cuando ve uno ve "una plaza". "El problema es que el Ayuntamiento está privatizando las plazas", dice, "poniendo planchas de granito que solo sirven para colocar chiringuitos y cobrar por ello".

El huerto urbano de Antonio Grilo tiene un candado. Comparten copias de la llave algunas asociaciones de vecinos y de padres de alumnos de la zona. "Aspiramos a tirar la valla pero puede traer ciertos problemas legales", dice Álvaro, que aclara que okupar un solar tiene el mismo riesgo penal que okupar un edificio.

El hecho de que el solar sea público tiene su valor político y reivindicativo. "A un Ayuntamiento que no cumple no hay que pedirle nada", argumenta Álvaro, "estás legitimado para devolver al barrio lo que es suyo".

Sin embargo, el colectivo no descarta pedir una cesión temporal al Ayuntamiento. La ley contempla esta figura en principio pensada para prestar los solares a obras cercanas para almacenar sus máquinas y materiales de construcción. "Pero se puede aprovechar para hacer cosas más bonitas", dice el okupa.

LOS PROPIETARIOS Algo que al final se venderá

"El verdadero problema para un propietario es tener un solar en la periferia; un solar en el centro, al final, se va a vender", explica José María Navarro, gestor de suelo. El suelo libre en el centro es un valor escaso, pero también complicado. "No hay un solar fácil", dice el gestor. Las variables son muchas: problemas hereditarios, proindivisos, licencias, trámites y paralizaciones judiciales pueden retrasar durante años una venta.

Sin embargo, hay algunas tendencias coyunturales. La crisis ha rebajado entre un 30 y un 40% el precio del suelo, explica Pablo Méndez, de la consultora Aguirre Newman. Pone un ejemplo: alguien que compró un edificio en 2006/2007, en pleno boom, tardó unos dos años en demoler y tramitar el solar, y cuando estaba listo, pegó la crisis. Ahora los bancos no le dan crédito para promover y se encuentra con una hipoteca enorme (del 100% en el caso de muchos solares) que los precios actuales del mercado no alcanzan a pagar. Es decir, cuando llegó la crisis, convenía más tener un edificio a medias que un solar a punto. "Aún así el mercado en el centro no está muerto", opina el consultor, "solo algo atascado". Desatascarlo pasa porque los bancos vuelvan a prestar dinero a los promotores o se queden con los solares y los provisionen para actualizar su valor.

De momento, la venta depende del precio y la ubicación. En Salamanca, la posibilidad de vender un solar llega al 90%, en Tetuán, cae hasta el 15%, según los expertos. El precio va de los 2.500 euros el metro cuadrado en Salamanca a los 1.000 en La Latina.

"Quien puede permitirse esperar lo está haciendo", dice Navarro. "Muchos los tienen parados, esperando a que la cosa mejore". Para los dueños, un solar tiene una gran ventaja sobre un edificio: no hay gastos de mantenimiento y se pueden poner vallas publicitarias para rentabilizarlos.