El sector inmobiliario valenciano en jaque: las agencias se quedan sin pisos que vender

En Valencia han aparecido cientos de carteles donde se lee: “Hola, soy Nacho y estoy interesado en comprar un piso, tengo 250.000 euros al contado, llámame”. Detrás del anuncio no hay un vecino buscando vivienda, sino una inmobiliaria a la caza. Las agencias de bienes raíces valencianas atraviesan el que podría ser su peor momento, apenas hay inmuebles disponibles para vender y cualquier táctica parece válida para llegar a las viviendas en venta. La ciudad fallera ha pasado de 13.364 inmuebles disponibles en 2019 a cerca de 3.000 para marzo de este año, según desglosa la Asociación de Inmobiliarias de esta comunidad (Asicval), una caída abrupta del 75% que ha puesto en apuros al sector.

“En septiembre me quedé sin viviendas que ofrecer. Nunca antes me había pasado. Estuve un mes así y pude trabajar gracias a las que tenía fuera de la capital”, comenta por teléfono Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia y dueño de una agencia en la zona de Blasco Ibáñez. Relata que para sobrevivir se ha visto obligado a expandir sus operaciones más allá de la zona metropolitana, donde aún hay margen para operar. “La situación en Valencia es incontestable”, lamenta Díaz con 25 años de experiencia en la venta de propiedades.

La escasez de pisos de nueva construcción ha paralizado los traslados de propietarios a inmuebles por estrenar, lo que está ralentizando la salida de vivienda de segunda mano al mercado, expone Nora García, presidenta de Asicval. Gran parte de los propietarios prefiere reformar y mantenerse en su vivienda, añade. En paralelo, el nuevo escenario crediticio —con tipos de interés a la baja— ha impulsado la demanda, especialmente de inversores extranjeros.

Este cóctel —escasa oferta combinada con una fuerte demanda— ha ocasionado que las contadas viviendas que finalmente salen al mercado duren poco tiempo en manos de las agencias. Un problema que se observa en toda España, pero que en Valencia parece recrudecerse, apuntan los expertos. Si antes de la pandemia del covid-19 las agencias podían tener una propiedad hasta dos meses en cartera, hoy las ofertas salen de las vitrinas en menos de 24 horas, cuenta Carlos Peiró, fundador de Callaghan Inmobiliaria. “Muchas de estas, ni siquiera llegan a publicarse en nuestros portales”, comparte vía telefónica.

El pronóstico de García es que un 20% de las agencias no van a aguantar más de dos o tres meses. “En zonas como Ruzafa prácticamente no hay stock”, alerta. El desajuste entre la oferta y la demanda está provocando los primeros cierres, cuenta la presidenta de Asicval. La entidad estima que en la ciudad operan cerca de 1.200 empresas dedicadas a los bienes raíces. Si se amplía a toda la provincia de Valencia, el número asciende a 2.400. Pau Romero, que opera de manera individual una agencia digital de bienes raíces, explica que las inmobiliarias más tradicionales han empezado a ofrecer otro tipo de servicios orientados al alquiler turístico, donde hay un mercado en auge.

Romero resalta que gracias a que los precios de la vivienda han subido junto a la demanda, las comisiones que reciben los agentes también son más generosas. “Es una de las claves que explica como han sobrevivido las empresas del sector”, resume. El último informe la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de Valencia (UPV) del cuarto trimestre de 2024 constata que los precios de la vivienda de obra nueva han aumentado un 80% en Valencia en los últimos cinco años.

¿Quiénes son, entonces, los interesados por comprar en Valencia? Mauricio Serrano, asesor inmobiliario de Buve, una proptech tecnológica dedicada a la venta de propiedades, señala que desde la invasión rusa en Ucrania se ha incrementado con fuerza el interés de rusos y ucranios por alquilar y comprar vivienda en Valencia, aunque matiza que esta población está más interesada en propiedades de lujo que superan los 400.000 euros. “También hay muchos compradores de Estados Unidos que han empezado a interesarse en España para huir de las políticas de [Donald] Trump”, señala Peiró de Callaghan. A esto añade que un número considerable de las transacciones se producen en efectivo y con el fin de reformar y alquilar las propiedades, un negocio con una rentabilidad del 7,5%, cuando la cifra promedio en España ronda el 6% según datos de esta agencia.

Desde Asicval denuncian que la situación deja fuera a los hogares de renta media que desean acceder a un piso. En el mercado valenciano se ha borrado prácticamente las ofertas con precios menores a los 100.000 euros y las que se encuentran, en gran medida, están ocupadas ilegalmente. “Si esto sigue así, en algunos años veremos que las familias pueden optar únicamente por habitaciones en alquiler”, lamenta Peiró. Una compleja situación que afecta a los hogares con escasos ahorros o a jóvenes que quieren dar el salto a la compra de una vivienda, coinciden ambos empresarios. La abultada llegada de ciudadanos migrantes a la ciudad tensa más la situación, que apenas cuenta con proyectos de obra nueva iniciados. Así, frente a las 110 promociones en marcha en la ciudad en el último trimestre de 2019, actualmente apenas existen 40 promociones, según el informe de la UPV.

“Es adaptarse o te come el mercado”

Localizar las contadas ofertas que salen al mercado no es sencillo. Los agentes inmobiliarios se valen de viejas tácticas o de nuevas herramientas tecnológicas para ubicar con los pisos disponibles. Díez admite que hay agentes que pagan hasta 500 euros a los vecinos que avisan sobre un piso en venta. La popular figura del “intermediario” ha existido toda la vida en este mercado, pero ahora se está viendo con más frecuencia, señala el portavoz de la API. Los carteles en la calle donde se lee “Hola, soy Nacho” son, a su vez, inmobiliarias disfrazadas de compradores que buscan encontrar potenciales pisos en venta, señalan la decena de expertos consultados para este reportaje. El País se puso en contacto con uno de número de los carteles distribuidos en la ciudad.

—Hola, llamo por el anuncio de la persona interesada en comprar un piso.

—¿Son una agencia inmobiliaria?

—No, ¿por qué?

—Porque nosotros sí lo somos.

Sobre estos carteles, García señala que es una práctica que lastra la reputación de las agencias valencianas. “Es imprescindible que todas las ventas se den en el marco de la transparencia y con agentes registrados”, argumenta. La presidenta de Asicval considera que la mejor forma de trabajar es aportando valor a los clientes que las agencias ya tienen en carteras para que las recomendaciones aparezcan de manera orgánica, como se ha operado tradicionalmente. Sin embargo, la escasa salida de pisos al mercado condiciona este credo, incluso fuera de Valencia, donde teóricamente el sector está sometido a menos presión. La práctica evidencia que no es así.

La Comunidad Valenciana vivió en octubre del año pasado uno de los peores desastres naturales de su historia, con una dana que dejó 228 víctimas y la destrucción de miles de inmuebles. “Se creía que debido a las condiciones de las zonas afectadas caerían los precios y la demanda, pero se está vendiendo con una facilidad sorprendente”, resume García.

Carlos Lecanda es testigo de la agilidad en la venta en algunos de los pueblos que vivieron la catástrofe. Este agente inmobiliario lleva apenas un año en el sector, suficiente para entender que las ofertas, si se encuentran en un precio razonable para los estándares del mercado, vuelan: “El mes pasado una clienta me pasó dos pisos en Aldaia y cuando iba a pasar los documentos a la agencia, apenas 12 horas después, la dueña me comentó que ya los había vendido con otra agencia”.

La clave, apunta Lecanda, es aliarse con la tecnología para encontrar los pisos en venta. Saber utilizar herramientas como los CRM, que son programas que gestionan las relaciones con los clientes, es cada vez más imprescindible para sobrevivir en el sector y poder localizar fácilmente los pisos en venta. “Es adaptarse o te come el mercado”, resume Lecanda, quien ve mucho más eficiente la búsqueda por internet que las tácticas de puerta a puerta. “Si sabes cómo hacerlo, en 10 minutos puedes lograr 200 contactos”.

Los empresarios solo ven una tendencia clara en lo que resta del año. La demanda va a seguir subiendo, a medida que la financiación se abarata y la ciudad recibe a más residentes. Sin embargo, no hay promesas a la vista de que la construcción de fincas en Valencia empiece a despegar. “Sin importar el color del partido político, necesitamos que se desbloquee el suelo para edificar de manera urgente”, zanja Peiró. De lo contrario, no hay una vía clara para sacar al sector del jaque.