El fenómeno de las viviendas ilegales en suelo rústico vuelve a Cádiz renovado y con fuerza

Susana Sánchez, concejala de Medio Rural de Jerez, lleva días especialmente jaleados. Llegan las primeras lluvias de otoño y a su delegación le toca revisar el buen estado del cauce de los arroyos. Fue así como descubrió que alguien había levantado una valla invadiendo la rivera del que discurre por el área rural de La Zarandilla, uno de los 21 asentamientos que salpican el suelo rústico del enorme término municipal jerezano. “A la semana volví y ya había plantadas cinco casas prefabricadas”, reconoce la edil, entre la frustración y la sorpresa. El fenómeno de las viviendas ilegales, que caldeó la costa gaditana durante décadas hasta convertir a la provincia en el punto más tensionado de Andalucía, ha regresado con fuerza y renovado. Ya no distingue mar o interior, es capaz de parcelar con velocidad y se oculta bajo el paraguas de promociones pirata.

“No paramos de actuar”, apunta la concejala de Urbanismo de Jerez, Belén de la Cuadra. Tanto que su administración aprobó el pasado 31 de julio un plan específico para el seguimiento del desarrollo urbanístico del suelo rústico del municipio, que ha supuesto la contratación de cuatro trabajadores que están destinados específicamente a esa tarea. El consistorio ha tomado la drástica decisión tras descubrir por vistas satélites el desafuero constructivo ilegal que han experimentado algunas zonas de sus barriadas rurales, en el que es el término municipal más grande de la provincia de Cádiz (con 1.188 kilómetros cuadrados). En esas imágenes aéreas se advierten desarrollos de parcelas y caminos completos en el lapso que va de 2016 a 2023, muchas de ellas levantadas en zonas inundables. “Los fines de semana las hormigoneras no paran de funcionar. Están construyendo con impunidad”, denuncia Sánchez, indignada.

La denuncia no sorprende a Ángel Núñez, fiscal jefe de la provincia y especialista en Medio Ambiente: “El fenómeno estaba desbocado hasta la crisis económica, luego se ha dado un incremento pausado y ahora crece de forma acusada”. El problema es que las construcciones ilegales ya no se concentran en la costa, como antes, sino que ya se dan en el interior. La provincia de Cádiz es “sin duda el territorio más tensionado por el fenómeno de las parcelaciones”, según confirman desde la Inspección de Ordenación del Territorio, dependiente de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía. Solo en 2024, de los 497 precintos que la administración regional —competente en esa tarea junto a los ayuntamientos— hizo en toda la comunidad, 332 fueron en la provincia gaditana.

Justo es el año en el que Rodolfo Pérez, concejal de Urbanismo de Chiclana, ha advertido un repunte “extraordinario” de parcelaciones ilegales. Ese acto, el de trocear con vallados un terreno rústico que no se puede dividir en parcelas más pequeñas, ni construir, es “el principio de todo”, como apunta Núñez. Después, llega levantar la casa, el garaje y/o la piscina con nocturnidad y alevosía, pese a no contar en la mayoría de las veces ni con agua de red, ni con electricidad. “Pese a ser viviendas grandes, son infraviviendas porque no tienen los servicios más básicos”, explica De la Cuadra. Si pasa un lapso de cinco o seis años —dependiendo de si son suelos de especial protección o inundables— sin levantar la liebre, el delito prescribe y la amenaza de la piqueta de derribo se aleja, aunque la infracción —y la correspondiente multa— permanezca.

El infractor es consciente de que la velocidad en culminar todo el proceso es una de las claves del éxito del “campito”, conocido popularmente así en Chiclana y la bahía de Cádiz, núcleo original del fenómeno de las casas ilegales allá por los años 70 y 80 del siglo XX. Es esa ligereza la que principalmente ha detectado la Consejería en los últimos tiempos, más que el de parcelas en sí mismas. La Inspección ha descubierto cómo los terrenos escogidos son más grandes, lo que origina más lotes y subparcelas, y que el proceso de división, cambio de uso y consolidación se realiza “muy rápido”. Para acelerarlo todo es cada vez más común que los promotores recurran a casas prefabricadas. La Consejería asegura que ya lleva enviados más de 100 escritos a empresas comercializadoras de este tipo de edificaciones, recodándoles la obligación de exigir licencia urbanística previa y recordándoles que, de no hacerlo, se exponen a multas de hasta 2.999 euros.

Pero donde la Consejería y los Ayuntamientos han puesto el foco es, especialmente, en sus labores de vigilancia y control en el primer paso, el de las parcelaciones. Con vuelos de drones, e inspecciones a pie de caminos precintan periódicamente esas divisiones ilegales, escrituradas ante notario “como cuotas indivisas que luego lo elevan a escritura pública”, según explica el concejal chiclanero de Urbanismo. Atrás quedaron los tiempos —salvo contadas excepciones— en las que los ayuntamientos afectados hacían huelga de brazos caídos o miraban para otro lado, preocupados por lo impopular de frenar la autoconstrucción de viviendas. “Esto no es antipopular, es cumplir la ley, el que no la cumple, comete un fraude y es dinero negro. Al afectado le sentará muy mal, pero al resto de la ciudadanía le sienta peor”, razona Pérez.

“20.000 euros, garaje o trastero. 10.000 euros, huerta. Zona de Cartuja”, día sí y día también, Sánchez se encuentra con volatinas parecidas a esa en su buzón. Son una prueba más de lo que la Fiscalía, los consistorios y la Consejería sospechan: que detrás de estas veloces parcelaciones están una suerte de promotores piratas que urbanizan a las bravas para vender a terceros. Los anuncios también proliferan como setas en la red, en páginas como Marketplace de Facebook. En cada zona, la publicidad pone el acento en un atractivo. Pérez asegura que en Chiclana se ofrecen como inversión para alquiler turístico. En Jerez, como segunda residencia de esparcimiento, según apunta De la Mata. Tanto en la costa como en el interior, al ser inversiones con dinero opaco, en zonas apartadas, de difícil acceso y lejos de las miradas de curiosos, también pueden llegar a convertirse en lugar escogido por los narcotraficantes para ocultar la droga o invertir las ganancias.

Con cada precinto de una parcela se abre un proceso distinto. En todos los casos, es tan largo y tedioso que, de los 60 trabajadores que tiene Urbanismo de Chiclana, “más de la mitad” se ocupan de esa tarea, como apunta Pérez. Si los infractores interponen recursos al precintado, el camino deriva en una guerra judicial en los tribunales de lo contencioso-administrativo. Si el propietario decide ir por las bravas, cortar el precinto y seguir con la obra, el sendero se hace más tortuoso. Además de las multas de los 30.000 a los 120.000 euros que contempla la legislación andaluza, los promotores ya se enfrentan a la acción de la Fiscalía de Medio Ambiente. “Hasta que no haya actos de edificación no entramos nosotros”, señala Núñez. Cuando ese escenario se da, el horizonte penal se complica tanto que las penas van de los tres años a los cuatro años de prisión.

Distinto es lo que ocurre con la edificación cuando llegan las sentencias condenatorias. “Se derriba muy poco”, denuncia Núñez. En Chiclana, por ejemplo, hace más de dos años que no se produce ninguno, pese a que están previstos. “Entre los recursos, a veces pasan muchos años, más de 12, para la demolición”, añade Pérez, en referencia a un último paso del que no es extraño que se encarguen ya los ayuntamientos, si el propietario hace dejación de su obligación. Y para cuando la piqueta aparece, también lo hace otra paradoja. “Como construyen ilegalmente, les sale barato, pero cuando tienen que derribar legalmente suele costarles más caro”, zanja el fiscal jefe.