Más alquiler público

La preocupación por el mercado de la vivienda no deja de crecer en España. La oferta resulta escasa para las necesidades de las nuevas generaciones y de los profesionales que desean abandonar el hogar familiar. Los precios de compra son demasiado elevados en relación con los salarios que perciben los recién incorporados al mercado de trabajo; la economía de las familias se resiente porque tienen que dedicar una parte importante de sus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler. Por otra parte, el mercado del alquiler es extremadamente débil en España, como consecuencia de usos y costumbres que privilegian la propiedad; y la concentración de viviendas turísticas en zonas limitadas de las ciudades dispara los precios y crea verdaderas zonas de exclusión para los asalariados. El informe del Banco de España sobre los alquileres en España resalta lo que ya se ha expuesto en varias ocasiones, aunque con más énfasis: las intervenciones en el mercado de la vivienda basadas en congelaciones y controles estrictos resuelven el problema a corto plazo, pero acaban por agravarlo porque desincentivan el aumento de la oferta.

Ese análisis económico es correcto, pero limitado; no resuelve el problema que también es político y que tiene que ver con la inercia del mercado español. La mejor intervención posible en el mercado de la vivienda, sea en propiedad o en alquiler, está inventada y consiste en aumentar la oferta de vivienda social. La competencia de la construcción social tiende a bajar los precios. Pero para que el efecto sobre los precios sea significativo, ese aumento de la vivienda social debe ser considerable. No basta con promociones. Ahora bien, un programa de vivienda social significativo en España requiere la aplicación de un volumen importante de recursos públicos, del que actualmente no se dispone; y, por añadidura, exige un elevado nivel de coordinación entre el Estado, las autonomías y los municipios. De ambos recursos estamos escasos, porque tal coordinación está por desarrollar, a pesar de las graves carencias de la política de la vivienda en los últimos 10 años.

Es probable que contribuyese más a moderar los precios una política municipal que pacte con la iniciativa privada la liberación de suelo público que las decisiones de congelación de precios dictadas desde instancias administrativas. Pero eso no significa que no deba concederse autoridad coactiva a las administraciones locales, sino que su aplicación, en caso de que sea necesaria, debe ser excepcional.

El problema grave de la vivienda en España rebasa los límites de la economía de manual. Es una cuestión política, de Estado, que exige el despliegue de varias políticas complejas, desde la fiscal hasta la de inversión pública, incluyendo una nueva regulación municipal del suelo y la capacidad para aplicar una cierta coacción administrativa. Los mercados necesitan regulación para funcionar con eficiencia.