Vivienda de regulación pública

Es paradójico que en un país donde una década atrás se construía vivienda con alegre exuberancia tengamos ahora percepciones de escasez. La razón, fácil de entender, es que el acceso a la misma por la vía tradicional de la propiedad se ha hecho más difícil y menos atractiva. Conseguir una hipoteca es mucho más complejo que en el pasado; un joven sin patrimonio y sin un trabajo fijo no puede ni pretenderlo. Además, la consideración de la propiedad como instrumento de ahorro ha perdido lustre: se ha demostrado que el valor de mercado de una residencia puede descender. Por todo ello la demanda se ha desviado hacia el alquiler. No hay nada problemático en este paso, un reequilibrio desde la propiedad hasta el alquiler era recomendable en España. Pero un efecto ha sido tensionar el mercado de alquiler, sobre todo en aquellos puntos de la geografía donde la población aumenta. Es un tema debatido si la presión turística es un factor coadyuvante. Seguramente lo es, pero solamente en poblaciones y barrios muy concretos. En todo caso, en las localidades problemáticas —que incluirían las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona— nos encontramos con un grueso nada despreciable de hogares para los que los alquileres representan, o pueden representar, una proporción claramente excesiva de sus ingresos. La consecuencia es que los desahucios por impago de alquiler están aumentando. Y los niveles altos de desahucios, sea por alquiler, sea por impago de hipotecas, son una desgracia social a la que, en contraste con los niveles altos de paro, la sociedad española no estaba acostumbrada.

Las autoridades públicas han de encarar esta situación con decisión. Sin embargo, en la búsqueda de soluciones deben guardarse de algunas que parecen simples, pero que son falaces. Una son las subvenciones al alquiler. Dejando de lado el inconveniente de que pudieran ser fiscalmente irrealizables, cabe señalar que no constituyen una solución porque, a oferta fija, la subvención se trasladará a los alquileres, de forma que el arrendatario acabará pagando lo mismo, y no menos estresado. El beneficio irá al propietario. Cierto es que este efecto puede aumentar la oferta y moderar la traslación. Pero, en conjunto, la incidencia, si la hay, es costosa e indirecta. Otra no-solución, hoy debatida y de mucha actualidad en el contexto de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el control de alquileres. La experiencia histórica e internacional a este respecto ofrece lecciones muy nítidas: en contraste con la subvención de alquileres, el control de los mismos es una medida fiscalmente barata, pero su efecto es reducir la oferta de vivienda en alquiler. Constituye un incentivo muy efectivo para que los propietarios sustraigan las viviendas al mercado de alquiler y las pongan a la venta. También induce a los inquilinos a la práctica de contorsiones varias para mantener el contrato de alquiler y evitar su salida al mercado. En cualquier caso: encontrar un apartamento de alquiler se hace no más fácil, sino más difícil.

El modelo consistiría en pactar vías de colaboración con el sector privado asignando suelo público

El problema del alquiler solo tiene una solución de fondo: hay que propiciar el aumento de la oferta, y a un ritmo conmensurable, donde lo haya, con el crecimiento demográfico. La tesis que quisiera defender en este artículo es que, por un lado, la posibilidad del aumento de esta oferta está en buena medida en manos de las autoridades públicas y, por otro, que esas autoridades, incluyendo al legislador, no deberían ser tímidas a la hora de ejercer esta potestad de una forma que garantice alquileres asequibles en las viviendas que sea posible.

En una localidad, la oferta nueva de volumen edificable para vivienda está muy condicionada por normativas urbanísticas. La propuesta sería que todo volumen que esté disponible a consecuencia de la acción pública, o que ya desde el principio sea de propiedad pública, genere vivienda que llamaré “de regulación pública”. No digo “pública” porque la forma natural de transformar la posibilidad en realidad sería por la vía de programas de colaboración con el sector privado. Por ejemplo, mediante concursos donde se asignaría un derecho de uso del volumen aportado públicamente que tendría como contrapartida la regulación de alquileres por parte de la autoridad pública, siempre garantizando al promotor una tasa de rendimiento razonable y, un aspecto muy importante, fija. De esta forma, el sector público podría constituir progresivamente un stock de vivienda de regulación pública accesible por alquiler. Debería también existir un compromiso firme de no pasarlo a régimen de propiedad en el futuro. Es decir, serían de alquiler indefinidamente.

Estos programas no deberían incidir sobre los presupuestos públicos. Ello permitiría un ritmo de constitución relativamente rápido. Ahora bien, para que esto sea posible, el nivel medio de alquileres debe cubrir los costes incurridos por la autoridad pública y la inversión del promotor privado. Se sigue que ya desde el principio debe anticiparse la ocupación por inquilinos de rentas variadas, de forma que con alquileres condicionales en renta, y, por tanto, diversos, la viabilidad económica quede asegurada.

El nivel medio de alquileres debe cubrir los costes pagados por la autoridad y la inversión del promotor privado

Discuto dos objeciones posibles. La primera es que aun con el incremento de oferta que comportaría, esta política podría dar lugar a un segmento de viviendas con un alquiler inferior al de mercado. Abriríamos así la puerta a complicaciones como la demanda insatisfecha, la necesidad de criterios de adjudicación, la subcontratación fraudulenta, etcétera. Es así, y por tanto habrá que ser cuidadoso y estar vigilante. Pero la alternativa es no hacer nada, con lo cual, al menos en las grandes metrópolis, se obligará, como por ejemplo preocupa en San Francisco, a los maestros a vivir muy lejos de sus escuelas, si están situadas en zonas de alquileres caros. Y muy probablemente se generará una gran presión para el control generalizado de alquileres, un resultado pésimo. Es mucho mejor que la acción pública se oriente a facilitar el acceso a la vivienda de alquiler a aquellos que lo necesitan, o, en términos más generales, a contribuir a la competitividad de la economía local conteniendo el coste de la vida en uno de sus componentes clave para los profesionales, trabajadores y cuadros medios de las empresas.

La segunda objeción derivaría de preguntarse de qué forma se garantizarían al promotor sus ingresos. En principio, sería con los alquileres. Pero no hay duda de que un buen funcionamiento de esta metodología requiere que la autoridad pública cubra cualquier impago. Reconozco que esto tiene aspectos problemáticos. Exige que las autoridades públicas sean prudentes y estén bien informadas sobre la demanda potencial, y que estén dispuestas a ejercer las opciones que la legalidad ofrece en casos de morosidad injustificada por los ingresos del arrendatario. Todo ello probablemente pone un límite a la velocidad de constitución del stock de vivienda regulada. Añado que esa garantía podría presentar problemas para la normativa contable, inclinada, quizás, a conceptuar como gasto público el privado con cláusula de garantía pública.

Sin duda, habría que negociar estos aspectos con las autoridades contables correspondientes, posiblemente europeas, que pudieran recelar por malas experiencias en el pasado. Pero estoy convencido de que se podría hacer, sobre todo si existe, por parte de la autoridad pública, un compromiso firme, y evaluable, con el principio de comportamiento prudente.

Andreu Mas-Colell es profesor de la Universitat Pompeu Fabra.